Condominio: morosità e il decreto ingiuntivo

Vivere in un condominio non è semplice, a maggior ragione se si deve convivere con persone che non seguono le principali regole del quieto vivere. Si stima che la causa principale dei litigi nei condomini sia da rinvenirsi non tanto nell’assenza di educazione di molti vicini, quanto invece nel fatto che alcuni di loro dimenticano di pagare le spese in comune.

Fra tasse, bollette della luce, interventi di manutenzione ordinaria o pulizie dello stabile c’è sempre qualcuno in ritardo con i pagamenti. E le giustificazioni lasciano spazio alla fantasia: c’è chi assurge di non avere abbastanza liquidità per saldare i debiti e chi invece pensa di farsi giustizia da solo credendo di compensare eventuali pretese semplicemente non pagando quanto gli è dovuto.

Le regole del codice civile parlano chiaro e in caso di morosità l’amministratore può procedere con i decreti ingiuntivi per recuperare le somme. Ma come funziona la procedura del decreto ingiuntivo e quando un condomino può essere considerato moroso?

Quali sono i compiti principali di un amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio svolge numerosi compiti relativi alla gestione, alla custodia ed alla manutenzione dello stabile. Ad attribuire tali obblighi sono in particolare due norme del codice civile, gli art. 1129 e 1130 che, in riferimento alla riscossione delle somme dovute, consentono all’amministratore di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria.

Ciò significa che l’amministratore è il soggetto a cui andranno pagate le relative quote che serviranno a coprire la pulizia delle scale, la bolletta della luce, eventuali spese che riguardano il riscaldamento centralizzato e tutto ciò che rientra nella gestione ordinaria dello stabile. Le somme riscosse, versate in un apposito conto corrente intestato al condominio, costituiranno il fondo cassa da cui verranno effettuati i prelievi per il pagamento di tutte le spese.

All’art. 1129 del cod.civ. viene detto che l’amministratore, salvo dispensa espressamente deliberata dall’assemblea condominiale, è tenuto ad agire per la riscossione di tutte quelle somme non versate dagli inquilini che non vi hanno provveduto.

La riscossione è forzosa, ovverosia deve avvenire mediante un provvedimento immediatamente esecutivo che consente di recuperare nel breve termine i pagamenti dei condomini morosi. Per procedere al recupero del denaro l’amministratore deve agire nei termini prestabiliti: lo stesso articolo del codice fissa in sei mesi (che decorrono dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è divenuto esigibile) il periodo entro il quale inoltrare il cosiddetto decreto ingiuntivo.

All’art. 63 delle disposizioni attuative del codice è stabilito che l’amministratore può procedere senza preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale e anche qualora qualcuno si sia opposto al decreto ingiuntivo. Se poi i creditori condominiali lo interpellino per la soddisfazione del loro credito, l’amministratore può addirittura comunicare a costoro i dati relativi ai condomini morosi.

In poche parole può succedere che un condomino non paghi quanto dovuto e l’amministratore proceda con la riscossione coattiva delle somme.

Nel frattempo il creditore (ad esempio la ditta delle pulizie) che ha ricevuto un parziale pagamento per il servizio svolto chieda all’amministratore il nome ed il cognome di chi non ha versato le sue quote. In tale contesto la comunicazione dei dati del condomino moroso non configura violazione della privacy e i creditori potranno agire direttamente nei confronti di chi non ha pagato.

Quando un condomino è considerato moroso?

Un condomino moroso non è altro che una persona debitrice nei confronti dello stesso condominio. In tale situazione vengono in aiuto le norme del codice civile che riguardano la costituzione in mora del debitore (artt. 1219 e ss): sulla base di queste disposizioni è considerato moroso il condomino che ritarda, senza giustificato motivo, il pagamento delle quote a lui spettanti.

Non è considerato inadempiente il condomino che non paga per un’impossibilità non dovuta a sua colpa. 

Per stabilire il momento in cui il condomino viene considerato moroso è necessario capire quando il debito ha una scadenza prefissata. Un esempio potrebbe essere la data entro cui pagare la bolletta o il termine fissato dalla ditta che ha provveduto alla riparazione dell’impianto elettrico dello stabile.

In assenza di una precisa data di riferimento si procederà alla sua definizione prendendo in considerazione le regole generali stabilite dal codice. Quindi i termini potrebbero essere quelli fissati in sede assembleare all’interno del verbale, i tempi individuati dal regolamento condominiale, oppure il giorno dell’approvazione del rendiconto qualora trattasi di somme dovute per conguagli.

Precisare il termine di scadenza dei pagamenti ci serve per capire quando l’amministratore ha il potere di riscuotere coattivamente i debiti. Abbiamo detto che costui deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è divenuto esigibile, ragion per cui si prenderà come riferimento proprio la data fissata sul preventivo dei lavori, il termine per il pagamento delle bollette e il giorno in cui è stato approvato il rendiconto del condominio.

I sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, che di solito coincide con l’anno solare (quindi il 31 dicembre), decorreranno a partire dal primo gennaio dell’anno successivo.

Condomini che pagano e condomini morosi. Come tutelarsi?

La paura di molti condomini onesti è quella di vedersi arrivare un decreto ingiuntivo che li intima ad anticipare le somme non versate tempestivamente dall’inquilino moroso. Ciò è giustificato dal fatto che, per i debiti sorti nella gestione del condominio, tutti i condomini sono considerati debitori solidali, ovverosia ciascuno può essere chiamato al pagamento dell’intera cifra salvo poi rivalersi sugli altri debitori.

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, così come modificato dalla legge n. 220/2012, in un certo senso tutela i condomini in regola con i pagamenti imponendo ai creditori insoddisfatti del condominio di non agire nei confronti di costoro. In altre parole se un creditore non è stato pagato per intero a causa di uno o più condomini morosi, potrà agire inizialmente solo verso questi e non invece su chi ha pagato il proprio debito.

Unica eccezione alla regola menzionata è l’escussione infruttuosa dei condomini morosi: qualora i creditori abbiano esercitato tutto quanto in loro potere per recuperare il debito e non ci siano riusciti, potranno rivalersi sui condomini in regola.

Infine l’amministratore gode di un altro potere verso chi non paga le spese, ossia sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi in comune. Quindi, se qualcuno non paga, potrebbe non beneficiare di tutte quelle utenze che possono essere divise senza arrecare pregiudizio verso chi ha sempre adempiuto al proprio dovere.