Condominio interamente o parzialmente crollato: cosa accade? Chi paga?

Le parti comuni del condominio sono a servizio di tutti i condomini, che sono tenuti a preservarle e a contribuire alle spese necessarie alla loro conservazione.

In particolare, la normativa dispone che un condomino non possa rinunciare al suo diritto sulle parti comuni, a meno che non si tratti di cose soggette ad utilizzazione separata e, quindi, che si può scegliere di non utilizzare (approfondisci qui).

Come non può rinunciare ai suoi diritti, di base – salvo quanto disposto da leggi speciali – il condomino non può neanche rifiutarsi di contribuire alle spese condominiali in misura proporzionale al valore dell’unità che possiede.

Per i casi in cui un condominio dovesse crollare interamente o parzialmente, tuttavia, esistono varie soluzioni che possono essere adottate, dalla vendita all’asta alla ricostruzione.

Approfondiamo di seguito.

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Condominio interamente o parzialmente crollato: quali scenari possibili

L’art. 1128 del Codice Civile prevede che, in caso di crolli strutturali nel condominio, in base alla gravità dell’evento accaduto, possano configurarsi diverse condizioni.

Art. 1128.
Perimento totale o parziale dell’edificio

Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini puo’ richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno e’ tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

L’indennita’ corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni e’ destinata alla ricostruzione di queste.

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio e’ tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprieta’, secondo la stima che ne sara’ fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Nello specifico, gli scenari possono essere i seguenti:

1. L’edificio crolla interamente;
2. L’edificio crolla in misura pari a 3 quarti del suo valore;
3. L’edificio crolla in parte, per meno di 3 quarti del suo valore.

Nei primi due casi si verificano delle condizioni di perimento totale o parziale, che delineano una condizione nella quale la struttura dell’edificio non è più agibile o direttamente non esiste più come entità strutturale apprezzabile, in quanto ne restano solo suolo e materiali.

Nel terzo caso, invece, il condominio viene interessato dal crollo strutturale in parte minore e dunque si può considerare in particolar modo la possibilità di procedere con la ricostruzione.

Condominio crollato: vendita all’asta o ricostruzione

Per quanto riguarda i casi di crollo totale o parziale del condominio (1 e 2 dell’elenco sopra), è previsto che ciascuno dei condomini possa richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, a meno che non sia stato convenuto diversamente.

Tali condizioni infatti comportano il venir meno dello stesso condominio, sebbene ai condomini rimanga il diritto sulle parti comuni ancora esistenti, come appunto suolo e materiali. Questi potranno domandare singolarmente la vendita in relazione al valore del proprio diritto.

Se invece l’edificio dovesse crollare in misura minore (punto 3), i condomini saranno tenuti tutti a contribuire al ripristino e alla ricostruzione delle parti comuni.

In riferimento alle singole proprietà di ognuno, i condomìni potranno decidere singolarmente di procedere alla ricostruzione della propria unità, ma sempre se il crollo non dovesse essere di entità notevole da richiedere l’intervento dell’assemblea condominiale.

Ricordiamo che sia l’intervento di demolizione e ricostruzione, sia l’intervento di ricostruzione in seguito al crollo di un edificio, sono tipologie di lavori che possono essere agevolate con:

• Bonus Ristrutturazione 50%;
• Sismabonus 50%-85%;
• Ecobonus 50%-85%;
• Superbonus 110%.

Per approfondire, leggi: “Demo-ricostruzione: tutti gli incentivi e i bonus casa che ammettono l’intervento”

Possibile rifiutarsi di contribuire alla ricostruzione?

Se l’assemblea dei condomini dovesse deliberare favorevolmente alla ricostruzione delle parti comuni dell’edificio crollato, tutti i partecipanti saranno tenuti a corrispondere la propria parte di spesa.

Le deliberazioni in questo caso richiederanno la maggioranza di cui all’art. 1136 cc, ovvero:

1. In prima convocazione:

• • Sarà necessario l’intervento dei condòmini in misura pari a due terzi del valore dell’intero edificio, che dovranno rappresentare la maggioranza dei partecipanti al condominio;
  • Le deliberazioni possono essere approvate se i voti favorevoli rappresentano almeno la maggioranza dei condòmini intervenuti, che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio.

2. In seconda convocazione:

• • Dovrà intervenire un numero di condòmini pari a un terzo del valore dell’intero edificio, che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio;
  • Le deliberazioni saranno valide se approvate dalla maggioranza dei condòmini intervenuti, che dovrà rappresentare almeno un terzo del valore dell’edificio.

Nel caso in cui l’edificio fosse coperto da assicurazione, la quota dell’indennizzo relativa alle parti comuni verrà destinata alla loro ricostruzione. In tal caso, i creditori o ipotecari non avranno il diritto di far valere le loro pretese sull’immobile, a condizione che la quota venga effettivamente utilizzata per la ricostruzione delle parti comuni.

Qualora ci fossero dei condomini che non intendono contribuire alla ricostruzione del condominio crollato in forma minore, questi saranno tenuti a cedere i propri diritti – sia sulle parti comuni che sulle parti di proprietà esclusiva – a favore di tutti gli altri condòmini o, a scelta, anche solo ad alcuni di questi.

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