Condominio “autogestito” ERP: obblighi e diritti

Un condominio “autogestito” in comunione di godimento è una forma di gestione riconosciuta per i fabbricati che condividono spazi comuni ma non possiedono le caratteristiche per essere costituiti in condominio.

Seppure non dovesse essere riconosciuto come un condominio ordinario, segue comunque le stesse regole che il nostro ordinamento giuridico prevede per i complessi condominiali, in particolare se si tratta di alloggi destinati all’edilizia residenziale pubblica, per i quali è sempre concessa la richiesta di un Codice Fiscale.

Approfondiamo di seguito.

Condominio “autogestito” ERP: richiesta rifiutata per mancata formalità

Il caso di oggi, trattato con la risposta ad interpello n. 228 del 28 aprile 2022, riguarda appunto una società di costruzioni, proprietaria esclusiva di un fabbricato le cui unità sono abitate da soli assegnatari. L’istante afferma che tale fabbricato è assegnato in gestione ad un professionista esterno, che ha provveduto ad avviare la richiesta di attribuzione di un codice fiscale al complesso.

Tale richiesta è stata però negata dall’Ufficio competente, in quanto il fabbricato non sarebbe formalmente costituito in condominio. Nello specifico, la motivazione è stata la seguente:

“[…] nel caso di società di costruzione unica proprietaria dell’edificio del quale non siano state ancora vendute le singole unità immobiliari, il condominio non può dirsi venuto ad esistenza. In tale circostanza il modello AA5/6 […] in assenza di un verbale di assemblea condominiale correttamente formato, non è validamente sottoscritto ai sensi dell’articolo 4, comma 1 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 605.”

La società, pur ammettendo che il fabbricato non possa essere considerato come un complesso condominiale, in quanto effettivamente dispone di un solo proprietario e non prevede la comunione dei beni, tuttavia, afferma che l’assegnazione del codice fiscale è necessaria al fabbricato per consentire agli assegnatari di autogestire gli spazi e i servizi comuni.

Difatti, in base a quanto previsto dalla Legge regionale del Veneto n. 39 del 3 novembre 2017, che all’art. 39 regolamenta “Alloggi in autogestione e in amministrazione condominiale.”, possiamo leggere che:

“I comuni e le ATER, qualora siano unici proprietari dei fabbricati destinati all’edilizia residenziale pubblica, promuovono l’autogestione da parte dell’utenza dei servizi accessori e degli spazi comuni, anche mediante la nomina di un soggetto terzo.”

La società istante fa presente anche che, così come previsto per i condomini ordinari, gli assegnatari delle unità nel fabbricato provvederanno alla nomina di un “Rappresentante dell’Autogestione” mediante l’indizione di un’assemblea.

Chiede pertanto se, per le finalità sopra descritte, sia possibile l’assegnazione di un codice fiscale al fabbricato, così da permettere agli assegnatari una gestione autonoma pur non essendo l’edificio classificabile come condominio.

Codice Fiscale attribuibile a fabbricati ERP: necessario specificarlo

L’Agenzia delle Entrate, dopo aver analizzato il caso in esame, ha ritenuto che il diniego della richiesta da parte dell’Ufficio competente non sia avvenuto principalmente perché il fabbricato non è costituito in condominio.

Il Codice Civile infatti, all’art. 1129, specifica chiaramente che i diritti e gli obblighi previsti per un condominio si applichino anche a:

“edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle provincie o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica”.

In riferimento a questo il Fisco osserva che, nella richiesta di assegnazione del codice fiscale, inviata dal professionista alle amministrazioni competenti, in realtà non era specificato che gli alloggi presenti nel fabbricato sono destinati all’ambito dell’edilizia residenziale pubblica.

Tale punto, continua l’Agenzia, è stato specificato solo in questa determinata istanza, pertanto si ritiene che il motivo del diniego sia attribuibile proprio a questa ragione.

Difatti si riconosce che, per la gestione degli spazi e dei servizi comuni, “è necessario dare attuazione all’articolo 39 della Legge della Regione Veneto n. 39 del 2017”.

Tale norma è atta a promuovere l’autogestione dei servizi e degli spazi comuni relativi a fabbricati i cui alloggi sono destinati all’edilizia residenziale pubblica, ai quali è richiesta la costituzione di un condominio solo se presenti i corretti presupposti e requisiti.

Nei casi in cui il condominio non possa essere costituito per mancanza di requisiti, ma comunque esistano nel fabbricato degli spazi e dei servizi comuni da gestire, gli assegnatari degli alloggi ERP possono “costituire un “condominio di gestione” secondo uno schema ormai consolidato.”

In conclusione, tenendo conto del fatto che per provvedere all’autogestione del fabbricato sia necessaria l’attribuzione di un codice fiscale, l’Agenzia ritiene che, con l’invio di una nuova richiesta in cui si specifica che gli alloggi sono assegnati in ambito ERP, l’ufficio competente provvederà all’accettazione dell’istanza e all’attribuzione del codice fiscale identificativo del fabbricato.

Si consiglia a tal proposito, ai fini della corretta compilazione della nuova richiesta con modello AA5/6 (qui il modello editabile), si debba sottoscrivere, nel Quadro B, sotto la voce “Denominazione” la posizione del fabbricato, specificando l’esistenza di “un’autogestione di cui alla LR Veneto n. 39 del 2017”.

Sotto la voce “Natura giuridica”, sarà invece necessario inserire il codice “13”, che rappresenta “Altre organizzazioni di persone di beni senza personalità giuridica (escluse le comunioni)”.