Come agire se l’amministratore di condominio non presenta il rendiconto annuale

Il Codice Civile, attraverso l’articolo 1130, stabilisce che l’amministratore di condominio debba redigere il rendiconto della gestione annuale e convocare l’assemblea entro sei mesi per la sua approvazione.

Questo è un passaggio cruciale per la corretta gestione del condominio, ma cosa succede se l’amministratore non adempie a questo obbligo? Come possono i condòmini tutelarsi in queste circostanze?

In questo articolo esploreremo le diverse azioni che i condòmini possono intraprendere quando l’amministratore non presenta il rendiconto.

Azioni dei condòmini contro l’Amministratore di Condominio

Quando l’amministratore di condominio non adempie ai suoi obblighi, i condòmini dispongono di varie azioni per tutelarsi e garantire una gestione corretta del condominio.

Articolo 1130
Attribuzioni dell’amministratore

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

[…]

Queste azioni comprendono:

• Diffida formale: Una lettera raccomandata che mette in mora l’amministratore, obbligandolo a rispettare i suoi doveri entro un termine specifico.
• Revoca per giusta causa: Decisa dall’assemblea con una delibera a maggioranza o, in mancanza di questa, tramite un’azione legale intrapresa da un singolo condomino.
• Mancato pagamento del compenso: Se l’amministratore non presenta il rendiconto, perde il diritto al compenso per l’anno di gestione.
• Ricorso al tribunale: Quando l’assemblea non raggiunge la maggioranza necessaria per la revoca, ogni singolo condomino può chiedere al giudice la destituzione dell’amministratore inadempiente.

Conoscere e utilizzare questi strumenti permette ai condòmini di agire in modo efficace e tempestivo, prevenendo ulteriori disagi e garantendo la trasparenza nella gestione condominiale.

Vediamoli ora più nel dettaglio.

Diffida formale all’amministratore

Di fronte a un amministratore che non presenta il rendiconto da oltre un anno, il primo passo da intraprendere è una diffida formale tramite lettera raccomandata. Questo atto può essere effettuato da qualsiasi condomino senza la necessità di raccogliere firme da altri residenti.

La diffida serve a mettere l’amministratore in mora, obbligandolo a rispettare i suoi doveri. La lettera dovrebbe specificare chiaramente il mancato adempimento, fissare un termine ragionevole per la presentazione del rendiconto e avvertire delle possibili conseguenze legali in caso di ulteriore inadempimento.

Tale iniziativa rappresenta un’azione preventiva per evitare ulteriori disagi e garantire la trasparenza nella gestione condominiale.

Revoca dell’amministratore per giusta causa

Se l’amministratore continua a non adempiere ai suoi obblighi nonostante la diffida, i condòmini possono procedere con la revoca per giusta causa. Questa revoca può essere decisa dall’assemblea condominiale con una delibera adottata a maggioranza dei presenti e con almeno la metà dei millesimi.

Qualora l’assemblea non raggiunga la maggioranza necessaria, un singolo condomino ha la facoltà di rivolgersi al tribunale tramite un avvocato per ottenere la destituzione dell’amministratore.

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La revoca per giusta causa implica che l’amministratore non può richiedere un risarcimento per la cessazione anticipata del suo incarico. Tuttavia, deve continuare a svolgere le sue funzioni fino alla nomina di un sostituto per garantire la continuità nella gestione del condominio.

Mancato pagamento del compenso all’amministratore

Un’altra misura che i condòmini possono adottare riguarda il mancato pagamento del compenso all’amministratore inerte. Secondo la giurisprudenza, l’amministratore che non redige il rendiconto o non lo sottopone al voto dell’assemblea non ha diritto a ricevere il compenso per l’attività svolta durante l’anno.

La Cassazione, con la sentenza 3892 del 2017, ha stabilito che il compenso dell’amministratore è strettamente legato alla presentazione del rendiconto, che deve includere una dettagliata specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. Questo principio è stato ribadito anche dal Tribunale di Napoli con la sentenza 7399 del 2021.

Questa misura, oltre a tutelare i condòmini, incentiva l’amministratore a rispettare i propri obblighi, garantendo una gestione trasparente e responsabile del condominio.

Riscossione delle quote condominiali senza approvazione del bilancio

Nonostante la mancata presentazione del bilancio consuntivo, l’amministratore ha comunque la facoltà di riscuotere le quote condominiali dai singoli condòmini. Qualora i condòmini non effettuino i pagamenti dovuti, l’amministratore può agire legalmente richiedendo un decreto ingiuntivo contro i morosi.

Tuttavia, in assenza di un bilancio approvato, il decreto ingiuntivo non sarà immediatamente esecutivo. Questo significa che il debitore avrà 40 giorni per effettuare il pagamento o presentare opposizione prima di subire ulteriori azioni legali, come il pignoramento.

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Questo intervallo di tempo consente ai condòmini di contestare eventuali irregolarità, offrendo una protezione contro richieste indebite.

Azioni legali per la destituzione dell’amministratore

Quando l’assemblea non riesce a raggiungere la maggioranza necessaria per la revoca dell’amministratore, ogni singolo condomino ha la possibilità di ricorrere al tribunale. In questo caso, tramite un avvocato, il condomino può chiedere che sia il giudice a destituire l’amministratore inadempiente.

Questa procedura legale garantisce un’ulteriore tutela ai condòmini, assicurando che anche in assenza di consenso unanime, vi sia una via per risolvere situazioni di gestione irregolare.

Il giudice valuterà le prove presentate, come la mancata redazione del rendiconto e la mancata convocazione dell’assemblea, e potrà decidere per la rimozione dell’amministratore e la nomina di un commissario ad acta che provveda alla gestione temporanea del condominio fino alla nomina di un nuovo amministratore.

Conclusioni

In conclusione, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per la sua approvazione. Quando questi obblighi non vengono rispettati, i condòmini hanno diversi strumenti di tutela: dalla diffida formale, alla revoca per giusta causa, al mancato pagamento del compenso, fino alle azioni legali per la destituzione.

È fondamentale che i condòmini siano informati dei loro diritti e delle procedure da seguire per garantire una gestione trasparente e corretta del condominio.