Colonna montante di scarico, che cos’è e chi paga le spese?

Nell’ambito di una realtà condominiale ci sono molti fattori che ne sanciscono la sicurezza, l’efficienza e .. il quieto vivere tra i condomini.

Oltre alle zone di passaggio comune come l’androne, il giardino, la rampa di accesso ai garage, c’è un altro elemento che funge da denominatore comune a tutte le unità immobiliari: si tratta della colonna montante di scarico.

Purtroppo, questo rappresenta un argomento insidioso, in quanto non è un elemento a vista a occhio nudo e quando esso si manifesta significa che si è verificata una perdita.

Nel momento in cui si vede una macchia umida sulla parete di una o più unità immobiliari, ci si rende conto di essere dinanzi a un guasto a livello delle tubazioni idrauliche. Se tale perdita si rende evidente all’interno della stanza da bagno, è probabile che il problema sia inerente la colonna montante di scarico.

In che cosa consiste la colonna montante di scarico

La colonna montante di scarico consiste nel tubo (oppure nel gruppo di tubi, a seconda delle dimensioni e della struttura del condominio) posto verticalmente che attraversa l’intera altezza dell’edificio e che ha la funzione di convogliare le acque di scarico che provengono dai singoli appartamenti in un unico grande canale comune che indirizza il getto di tali scarichi nella fossa biologica condominiale, la quale a sua volta poi si aggancia alla rete fognaria pubblica.

E’ dunque evidente la rilevanza di questa parte comune del condominio e l’importanza di mantenerla in buone condizioni, onde evitare malfunzionamenti o perdite lungo il tragitto compiuto da queste tubature.

Infatti, un guasto implicherebbe una perdita di liquidi che andrebbero a danneggiare gli interni dei singoli appartamenti, perlomeno di quelli adiacenti al punto di rottura della colonna montante, oltre che inficiare per l’intera palazzina la corretta affluenza degli scarichi sino all’apposita fossa biologica.

Pertanto, è fondamentale destinare le giuste risorse del budget di costruzione alla realizzazione e installazione della colonna montante di scarico, affinché sia costruita utilizzando materiali di qualità e tecniche idonee, questo per ciò che riguarda le nuove costruzioni; per quanto concerne gli edifici più datati, una volta presentatosi il problema, sarà necessario sostituire l’intero tubo verticale del montante per poter tornare a garantirne il buon funzionamento a tutti gli appartamenti.

Cosa stabilisce l’articolo 1117 del Codice Civile

L’articolo 1117 del Codice Civile sancisce, innanzitutto, il diritto di condominio.
Affinché sussista questa condizione è necessario che ci sia una effettiva e reale correlazione fra gli impianti comuni dell’edificio e la loro funzionalità a beneficio di tutte le singole unità immobiliari del condominio in questione.

Art. 1117.
Parti comuni dell’edificio

Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,
i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Naturalmente, i soggetti chiamati in causa a partecipare alle spese sono coloro i quali vantano un titolo di proprietà o comproprietà sulla/e unità abitativa/e che formano il condominio, pertanto, non sono tenuti a mettere mano al portafoglio coloro i quali occupano un appartamento in virtù di un contratto di locazione.

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Sarà il proprietario dell’immobile a dover far fronte a tali spese, perché comportano il buon mantenimento e funzionamento dello stesso.

Chi deve partecipare alle spese sostenute per la colonna montante di scarico condominiale?

Generalmente tutte le spese sostenute per la manutenzione, riparazione o sostituzione della colonna montante di scarico competono a ciascun condomino.

L’importo esatto che verrà imputato ad ognuno da parte dell’Amministratore si calcolerà considerando i millesimi di proprietà di cui ciascun condomino è titolare.

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La ragione per cui tali spese investono tutti, a cascata, senza eccezioni, è semplice: questa parte comune condominiale provvede a fornire un servizio indispensabile a ogni singola unità abitativa del condominio.

Attenzione, però, ci sono delle eccezioni a questa regola.

Ad esempio, se un soggetto (persona fisica o giuridica) è proprietario solamente di un garage o di una cantina in detto condominio, non dovrà essere inserito nei conteggi di riparto spese inerenti la colonna montante di scarico, in quanto, per ovvi motivi, né i garage né le cantine sono dotati di wc e, di conseguenza, non usufruiscono di tale servizio comune condominiale, perché non ne necessitano per la loro natura.

Infatti, il principio master che si deve osservare per la gestione di tutte le spese sostenute per le parti comuni condominiali è quello secondo cui si stabilisce se una cosa serve ai vari condomini in maniera o misura differente.

Si tratta del criterio di ripartizione in base all’uso dell’area comune e/o del servizio condominiale.

E’ fondamentale rispettare a dovere questo principio che è valido per tutte le parti comuni. Pensiamo, ad esempio, alle scale oppure all’ascensore e al loro utilizzo da parte di chi si trova al quarto piano piuttosto che al piano terra.

Nel caso in cui un condominio sia costituito da più palazzine, pertanto ci siano più scale, più di un ascensore, diversi ingressi, nonché più di una colonna montante di scarico, generalmente si stabilisce che partecipino alle relative spese solo i condomini appartenenti al gruppo di unità immobiliari che usufruiscono del tal servizio, non l’intera collettività.

Questa casistica viene denominata condominio parziale.

In sostanza, vengono chiamati in causa a contribuire al pagamento delle spese solamente i proprietari e comproprietari degli appartamenti interessati dal guasto o dalla necessità di effettuare una manutenzione straordinaria.

Rimangono, invece, esonerati in tal senso i proprietari e i comproprietari delle altre unità immobiliari che non usufruiscono del tal servizio. Per fare un esempio pratico: se il guasto della colonna montante si verifica nella scala A, non vi è motivo per includere nel conteggio di tali spese anche i condomini delle scale B e C che non usufruiscono della medesima colonna montante di scarico.