Chi deve pagare l’amministratore di condominio: proprietario o inquilino?

Quando si prende in locazione un appartamento situato all’interno di un condominio, una delle questioni che possono sorgere riguarda chi debba pagare il compenso dell’amministratore di condominio: l’inquilino o il proprietario dell’immobile?

Questo tema, spesso fonte di dibattiti e incomprensioni, è regolato dal codice civile e da varie sentenze della Cassazione.

In questo articolo esploreremo chi è responsabile per il pagamento dell’amministratore di condominio, esaminando anche le possibili eccezioni e gli accordi che possono essere stipulati tra proprietario e inquilino per chiarire le rispettive responsabilità.

La nomina e il ruolo dell’amministratore

Prima di addentrarci nel tema del pagamento, è importante comprendere il ruolo e la nomina dell’amministratore di condominio. La nomina è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto, e in mancanza di un’assemblea che vi provveda, può intervenire l’autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condòmini.

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L’amministratore dura in carica un anno e può essere rieletto. Ha il compito di amministrare e gestire lo stabile, eseguire le deliberazioni dell’assemblea, curare l’osservanza del regolamento, disciplinare l’uso delle parti comuni e rappresentare il condominio in giudizio.

Chi paga il compenso dell’amministratore?

In generale, il compenso dell’amministratore è a carico dei proprietari delle singole unità immobiliari. Questo vale anche in caso di locazione, a meno che il proprietario e l’inquilino non abbiano stabilito diversamente.

La legge stabilisce che le spese condominiali devono essere sostenute dai proprietari in misura proporzionale al valore della loro proprietà, misurato in millesimi, salvo diversa convenzione.

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Questo significa che ogni proprietario paga una quota delle spese dell’amministratore in base alla grandezza della propria unità immobiliare rispetto al totale del condominio. Tuttavia, è possibile che i condòmini decidano all’unanimità di derogare a questo criterio e stabilire una diversa ripartizione delle spese, ad esempio suddividendole in parti uguali.

Ripartizione delle spese condominiali

Il criterio legale di ripartizione degli oneri condominiali, basato sui millesimi di proprietà, si applica anche alle spese relative al compenso dell’amministratore. Ogni condòmino è quindi tenuto a pagare una quota determinata in base al numero di millesimi assegnati alla propria unità immobiliare.

Art. 1123 del Codice Civile
Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno puo’ farne.
Qualora un edificio abbia piu’ scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita’.

Tuttavia, i condòmini possono accordarsi tra loro e stabilire all’unanimità, mediante l’approvazione di una convenzione in deroga, che le spese relative al compenso dell’amministratore vengano suddivise in parti uguali tra i titolari delle diverse unità immobiliari, indipendentemente dai millesimi di proprietà di ciascuno.

Successivamente, i condòmini possono modificare tale accordo e tornare al criterio legale, sempre che vi sia l’unanimità dei consensi. In caso di vendita di un immobile facente parte del condominio, la convenzione in deroga, se non registrata, non assume valore.

Pertanto, i nuovi acquirenti hanno diritto di vedere applicato nei loro confronti il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, salvo che manifestino la volontà di accettare la deroga, espressamente o per fatti concludenti.

L’inquilino e il pagamento dell’amministratore

Quando si tratta di locazione, il pagamento del compenso dell’amministratore di condominio spetta teoricamente al proprietario dell’immobile.

La normativa locatizia non include il compenso dell’amministratore tra gli oneri accessori a carico dell’inquilino, che sono invece le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla manutenzione ordinaria dell’ascensore, alla fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, e alla fornitura di altri servizi comuni.

Inoltre, l’inquilino deve sostenere il 90% delle spese per il servizio di portineria, se presente, a meno che le parti non abbiano concordato una misura inferiore.

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La Cassazione ha considerato l’elenco degli oneri accessori tassativo, escludendo il compenso dell’amministratore dalle spese che possono essere addebitate all’inquilino senza un esplicito accordo tra le parti. Tuttavia, proprietario e inquilino possono decidere di includere nel contratto di locazione una clausola che preveda il pagamento del compenso dell’amministratore interamente o parzialmente a carico dell’inquilino. Questo accordo deve essere chiaramente esplicitato nel contratto per evitare futuri contenziosi e garantire una gestione trasparente delle spese condominiali.

Nonostante la normativa, il proprietario e l’inquilino possono includere nel contratto di locazione una clausola che prevede il pagamento del compenso dell’amministratore interamente o parzialmente a carico dell’inquilino.

Questo accordo deve essere chiaramente esplicitato nel contratto per evitare futuri contenziosi. Ad esempio, le parti possono stabilire che l’inquilino paghi il 50% del compenso dell’amministratore o l’intero importo. Tali accordi, se ben definiti nel contratto, possono prevenire malintesi e garantire una gestione trasparente delle spese condominiali.

Conclusione

In sintesi, il pagamento dell’amministratore di condominio spetta ai proprietari delle unità immobiliari, salvo accordi diversi tra proprietario e inquilino. La normativa vigente e le sentenze della Cassazione forniscono una guida chiara, ma è sempre consigliabile formalizzare eventuali accordi specifici nel contratto di locazione.

Questo assicura che entrambe le parti siano consapevoli delle proprie responsabilità e possa evitare contenziosi futuri.