Bonus Ristrutturazione in condominio: tutto quello che c’è da sapere

Il Bonus Ristrutturazione è l’agevolazione in ambito edile che incentiva gli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio, ma ammette anche numerosi altri lavori, come il restauro e il risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, i lavori dedicati al risparmio energetico, la ricostruzione di immobili danneggiati da eventi sismici, nonché l’acquisto di unità immobiliari appartenenti a edifici ristrutturati e molto altro.

Possono fruire della detrazione tutti i contribuenti, residenti o meno nel territorio dello Stato, che sono proprietari dell’immobile o lo detengono sulla base di un titolo idoneo (come nuda proprietà, locazione, comodato, usufrutto, ecc.), e che sostengono le spese necessarie all’esecuzione degli interventi.

L’agevolazione viene concessa in misura pari al 50% delle spese sostenute e i lavori possono essere conseguiti sia sulle singole unità immobiliari residenziali (di qualsiasi categoria catastale), sia sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Vediamo come funziona il Bonus Ristrutturazione in condominio.

Leggi anche: “Bonus Ristrutturazioni per acquisto: sì a Cessione del Credito”

Bonus Ristrutturazione in condominio: manutenzione ordinaria compresa

Il Bonus Ristrutturazione prevede che nelle parti comuni del condominio si possano eseguire tutte le tipologie di intervento generalmente ammissibili per le unità immobiliari singole. Vedi qui l’elenco completo degli interventi ammessi.

Per quanto riguarda gli edifici condominiali, tuttavia, è ammessa un’ulteriore categoria di interventi, ovvero quella della manutenzione ordinaria nelle parti comuni.

Sono ricompresi nella manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”, ai sensi dell’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia.

Parti comuni del condominio: quali sono, cosa comprendono

Le spese legate alla manutenzione ordinaria possono essere ammesse a detrazione esclusivamente se riguardano le parti comuni di un edificio, mentre non sono ammissibili questi interventi di minore entità nelle singole unità indipendenti.

Ai fini della detrazione, sono considerate parti comuni di un edificio:

1. Il suolo sottostante, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, le facciate, i sottotetti e, in genere, tutte le parti dell’edificio adibite ad uso comune;
2. Le aree destinate a parcheggio;
3. I locali utilizzati per la portineria, incluso l’alloggio del portiere;
4. Gli ambienti dedicati alla lavanderia, agli stenditoi o ad altri servizi simili ad uso comune;
5. Gli ambienti adibiti alla gestione del riscaldamento centrale;
6. Le opere, le installazioni, le innovazioni e i manufatti di qualunque genere, che sono necessari per l’uso e il godimento comune. Rientrano qui:

• • Ascensori;
  • Pozzi, cisterne;
  • Impianti idrici e fognari, nonché tutti i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione (legati a gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria, ricezione radiotelevisiva o accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo) e i relativi collegamenti, fino al punto di diramazione che raggiunge i locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Leggi anche: “Bonus Ristrutturazioni: installazione impianti è ammissibile?”

Singolo condomino può rifiutarsi di partecipare alla detrazione?

La quota di proprietà che ogni singolo condomino possiede sulle cose comuni viene calcolata in proporzione ai millesimi di proprietà attribuiti all’appartamento, oppure sulla base dei diversi criteri stabiliti dal regolamento condominiale.

Anche per quanto riguarda la parte di spesa dovuta e la quota di detrazione del Bonus Ristrutturazione spettante per ogni singolo condomino, si dovranno considerare sempre i millesimi di proprietà o gli altri eventuali criteri previsti.

Il singolo condomino non può, di base, rinunciare al suo diritto sulle cose comuni per sottrarsi al pagamento delle spese necessarie per la loro conservazione, manutenzione, ristrutturazione, ecc.

A stabilirlo è l’art. 1118 del Codice Civile, che tra le altre cose prevede che:

“Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.”

A meno che non lo dispongano leggi speciali, dunque, per i singoli condomini in genere non è possibile rifiutarsi di contribuire alle spese per le parti comuni. C’è però un’altra eccezione da considerare, ovvero quella della “suscettibilità all’utilizzazione separata”.

Nel caso in cui, infatti, uno o più condòmini dovessero essere contrari alla realizzazione di un’innovazione particolarmente dispendiosa (o ritenuta non necessaria), questi potranno rifiutarsi di partecipare alle spese per la sua realizzazione, manutenzione e conservazione, se si tratta di un bene suscettibile all’utilizzazione separata, ovvero che può anche non essere utilizzato dai condòmini eventualmente contrari.

Se ad esempio ci fossero dei condòmini contrari alla realizzazione di un ascensore in condominio, questi avrebbero diritto a rifiutarsi di contribuire alle spese perché si tratta di un bene che si può scegliere di non utilizzare, per via della presenza delle scale.

La stessa cosa accade anche per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento o di condizionamento centralizzati. I singoli condòmini hanno la possibilità di staccarsi dall’impianto centralizzato per allacciare un impianto autonomo esclusivo per la singola proprietà, ma solo se il distacco:

• Non comporta pericoli di squilibri nel funzionamento dell’impianto centralizzato;
• Non comporta incrementi di spesa ai danni degli altri condòmini.

Sebbene non pagherà le spese legate ai consumi, anche il condomino che si è staccato dall’impianto centralizzato dovrà contribuire comunque alle spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e di messa a norma dell’impianto.

Leggi anche: “Deliberazioni in condominio: il singolo può opporsi all’assemblea?”

Bonus Ristrutturazione in condominio: chi gestisce la pratica?

Ad occuparsi della pratica relativa al Bonus Ristrutturazione in condominio dev’essere:

• L’amministratore di condominio, se l’edificio è composto da più di 8 condòmini e dunque la nomina dell’amministratore è obbligatoria;
• Uno o più condòmini che si impegnano ad adempiere agli obblighi per conto di tutti gli altri, in caso di condominio minimo (con massimo 8 condòmini) per il quale l’amministratore non è obbligatorio.

Tra i documenti richiesti per accedere all’agevolazione, per l’appunto, c’è anche la certificazione dell’amministratore di condominio, che deve attestare di aver soddisfatto gli adempimenti e certificare la spesa sostenuta da ogni singolo condomino.

La certificazione riguarda in particolare:

• Le generalità e il Codice Fiscale di ogni beneficiario;
• Gli elementi identificativi del condominio oggetto di lavori;
• L’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento per tutti gli interventi in condominio;
• La quota millesimale imputabile ad ogni singolo condomino.

Leggi anche: “Interruzione dei servizi in condominio: la responsabilità dell’amministratore”

Documenti obbligatori da conservare per futuri controlli

L’amministratore è tenuto, tra l’altro, a conservare tutta la documentazione legata all’usufrutto dell’incentivo, per poterla esibire in caso di futuri controlli.

In questo caso, per usufruire della quota spettante della detrazione, i singoli condòmini dovranno indicare nella dichiarazione dei redditi solo il Codice Fiscale del condominio, perché tutti gli altri dati saranno già stati comunicati dall’amministratore.

La documentazione da conservare obbligatoriamente è la seguente:

1. Titoli e abilitazioni amministrative richiesti dalla normativa edilizia a seconda degli interventi da realizzare. In caso di assenza di abilitazione, servirà una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà dove si indica:

• • La data di inizio lavori;
  • L’attestazione che gli interventi eseguiti rientrano tra quelli agevolabili.

2. Delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori, con tabella millesimale di ripartizione della spesa per ciascun condomino.
3. Fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute.
4. Ricevute dei bonifici di pagamento.
5. Ricevuta di pagamento dell’imposta comunale sugli immobili, se dovuta.
6. Per gli immobili in fase di accatastamento si dovrà conservare la richiesta di accatastamento, che deve risultare inviata prima dell’inizio dei lavori o prima della data di sostenimento delle spese (se antecedente).
7. Se il beneficiario della detrazione non è il diretto proprietario dell’immobile, ma il detentore di un diritto reale, servirà la dichiarazione di consenso ai lavori da parte del proprietario.
8. Se obbligatoria per i lavori, si dovrà conservare anche la Comunicazione ASL, che deve risultare inviata prima dell’inizio dei lavori e che deve contenere, appunto, la data di inizio degli interventi agevolabili.

Per saperne di più, leggi: “Bonus Ristrutturazione: tutti i documenti obbligatori caso per caso”

La detrazione compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico bancario o postale.

Per i lavori sulle parti comuni dell’edificio, sarà sempre l’amministratore (o l’incaricato in caso di condominio minimo) a predisporre il bonifico per tutte le unità.

I singoli condòmini possono pagare la propria quota al condominio prima o dopo che il bonifico per i lavori venga eseguito. Per poter usufruire della propria quota di detrazione, tuttavia, il pagamento dovrà essere corrisposto al condominio entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi.

Bonus Ristrutturazione in condominio minimo: cosa cambia?

Se ad usufruire del Bonus Ristrutturazione è un condominio minimo, e quindi con massimo 8 unità – dove non è stato nominato l’amministratore – il bonifico dovrà essere predisposto dai singoli condomini a favore del soggetto (o dei soggetti) che prende in carico la gestione della pratica e dei relativi adempimenti.

In questo caso i singoli condòmini dovranno inserire, nella dichiarazione dei redditi, il Codice Fiscale del condomino incaricato della pratica, al posto del CF del condominio.

Se invece il singolo condomino dovesse scegliere di predisporre il bonifico personalmente, in riferimento alla propria quota di spesa sostenuta per gli interventi, il soggetto dovrà indicare il proprio Codice Fiscale.

In ogni caso, comunque, se in futuro dovessero esserci dei controlli in merito, il singolo condomino dovrà dimostrare che il bonifico effettuato e la relativa detrazione fruita si riferiscono ad interventi svolti nelle parti comuni dell’edificio condominiale, e non nella propria unità.

Qualora il singolo condomino (che sceglie di eseguire il bonifico personalmente) si servisse di intermediari per la pratica, egli sarà tenuto a presentare al CAF o all’intermediario – oltre a tutti i documenti normalmente previsti per accedere al bonus ristrutturazione, anche un’ulteriore autocertificazione che dimostri:

• La natura dei lavori eseguiti;
• I dati catastali delle unità appartenenti al condominio.

Leggi anche: “Superbonus in condominio minimo: demo-ricostruzione, spese, limiti, chiarimenti”

E se ci sono più beneficiari per lo stesso appartamento?

Qualora la spesa imputabile al singolo condomino fosse stata sostenuta sia dal proprietario (o detentore), sia da altri soggetti che hanno diritto alla detrazione per lo stesso appartamento, l’amministratore (o l’incaricato) dovrà indicare i dati di tutti i soggetti beneficiari della detrazione.

Se l’amministratore dovesse aver indicato nella Certificazione i dati relativi al solo proprietario o detentore, gli altri soggetti avranno comunque diritto ad usufruire della propria quota di detrazione in relazione alle spese sostenute.

In questo caso – in presenza di tutti i requisiti necessari per accedere al Bonus Ristrutturazione – i contribuenti interessati dovranno attestare, sulla certificazione che dimostra il pagamento della quota relativa all’appartamento, i dati legati alla quota di spesa da loro sostenuta, con la relativa percentuale di ripartizione.

Lo stesso discorso vale anche nel caso in cui, al posto dello stesso proprietario, a sostenere la spesa per gli interventi fosse stato un familiare convivente o il convivente di fatto del proprietario o detentore.

Se l’amministratore nel documento dovesse aver indicato le generalità del proprietario, e non del convivente, il convivente dovrà aggiungere l’indicazione dei propri estremi anagrafici e l’attestazione della spesa sostenuta.

Bonus Ristrutturazione in condominio: controversie e impossibilità di gestione

Nel caso in cui dovessero nascere tra i condòmini delle controversie che comportassero l’impossibilità di gestire la detrazione in relazione all’utilizzo delle parti comuni, l’art. 1105 del Codice civile, prevede che:

“[…] ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.”

Con la Risoluzione n. 314/E del 21 luglio 2008, è stato chiarito invece che:

“L’amministratore giudiziario della comunione, munito di poteri ordinari di gestione, ha come compito generale quello di espletare le incombenze di legge e compiere gli atti di ordinaria amministrazione. […] I suoi poteri e i suoi doveri, pertanto, sono i medesimi di cui gode l’amministratore nominato convenzionalmente dai partecipanti alla comunione.”

L’amministratore nominato dall’Autorità dovrà quindi anche occuparsi dell’intera gestione dell’accesso all’agevolazione per conto del condominio, inclusa la predisposizione della certificazione che attesta:

• L’assolvimento di tutti gli obblighi di legge;
• La quota di spesa imputabile ad ogni singolo condomino.

Leggi anche: “Superbonus condominio: unità favorevoli e contrarie, cosa accade”