Bombe d’acqua e danni al tetto condominiale: chi è responsabile?

La responsabilità del Condominio per i danni causati da infiltrazioni d’acqua è una questione delicata e spesso oggetto di contenziosi legali.

Recentemente, il Tribunale di Napoli ha emesso una sentenza importante (n. 7535 del 28 luglio 2022), stabilendo che il condominio è tenuto a risarcire il proprietario di un appartamento per i danni causati da infiltrazioni provenienti dal tetto condominiale, anche in presenza di condizioni metereologiche eccezionali, come una “bomba d’acqua“.

Questo solleva un interrogativo fondamentale: le piogge eccezionali possono esonerare il condominio dalla responsabilità?

La sentenza: infiltrazioni e responsabilità del condominio

Il caso trattato dal Tribunale di Napoli vedeva un proprietario di un appartamento all’interno di un condominio chiedere il risarcimento per i danni subiti a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo condominiale. Nonostante in primo grado il giudice di pace avesse negato il risarcimento, attribuendo la causa del danno a una pioggia di straordinaria intensità (definita “bomba d’acqua”), il proprietario ha deciso di impugnare la decisione.

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Secondo il Tribunale, le infiltrazioni non potevano essere considerate un caso fortuito, in quanto l’evento era stato prevedibile. Il proprietario, infatti, aveva segnalato in precedenza al Condominio la cattiva pendenza delle acque di scolo sul terrazzo, rendendo la situazione potenzialmente dannosa già nota.

Da qui, il Tribunale ha riconosciuto che la forte pioggia non esentava il condominio dalla sua responsabilità per mancata custodia.

Il principio della responsabilità oggettiva del condominio

La decisione del Tribunale di Napoli si basa sul principio della responsabilità oggettiva del condominio, così come disciplinato dall’art. 2051 del codice civile. Secondo questa norma, il condominio è considerato il “custode” delle parti comuni, come il tetto o il terrazzo, e risponde dei danni che tali parti possono causare a persone o cose.

Articolo n° 2051
Danno cagionato da cosa in custodia
Ciascuno e’ responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. 

Nel dettaglio, la responsabilità oggettiva non si basa sul comportamento del custode, ma semplicemente sul fatto che esista un rapporto di custodia tra la parte comune e chi ha il controllo su di essa. In altre parole, il condominio è responsabile per i danni derivanti dalle parti comuni, indipendentemente dalla sua colpa o negligenza.

La sentenza del Tribunale richiama anche un importante precedente giurisprudenziale, la sentenza della Cassazione Civile Sezioni Unite n. 12019/1991, che sancisce che la responsabilità del custode può essere esclusa solo in presenza di un caso fortuito, ossia un evento esterno, imprevedibile e inevitabile, che sfugge al controllo del custode.

Il caso fortuito: quando può escludere la responsabilità del condominio?

Il concetto di caso fortuito è fondamentale per comprendere quando il condominio possa essere esonerato dalla sua responsabilità per i danni causati dalle parti comuni. Come definito dall’art. 2051 c.c., il caso fortuito è un evento imprevedibile e inevitabile che esclude la responsabilità del custode. Può trattarsi di un evento naturale, come un terremoto, o di un comportamento umano che esula dal controllo del custode.

Nel caso specifico, il condominio ha tentato di invocare il caso fortuito sostenendo che la “bomba d’acqua” che si era abbattuta sulla città fosse un evento eccezionale e imprevedibile. Tuttavia, il Tribunale di Napoli ha escluso che le precipitazioni atmosferiche, per quanto intense, possano essere considerate alla stregua di un evento straordinario e inevitabile tale da liberare il custode dalla sua responsabilità.

Infatti, il Tribunale ha sottolineato che l’intensità della pioggia non era sufficiente per escludere la responsabilità, poiché il danno era prevedibile e collegato a un difetto già noto della struttura, come la cattiva pendenza delle acque di scolo.

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La decisione del tribunale di Napoli: il risarcimento al proprietario

Alla luce delle prove fornite, tra cui fotografie e testimonianze, il Tribunale di Napoli con la sentenza n. 7535/2022 ha ritenuto che i danni subiti dal proprietario dell’appartamento fossero effettivamente causati dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo condominiale.

Il condominio, pur ammettendo la presenza delle infiltrazioni, ha cercato di difendersi sostenendo che la responsabilità fosse attribuibile alla pioggia eccezionale. Tuttavia, il Tribunale ha rigettato tale difesa, affermando che la “bomba d’acqua” non poteva configurarsi come un caso fortuito capace di liberare il condominio dalle sue responsabilità.

Di conseguenza, la domanda risarcitoria è stata accolta, e il condominio è stato condannato a pagare 2.000 euro di danni al proprietario, oltre a ulteriori 2.000 euro per le spese legali.