Balconi condominiali: quando le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini?

Una recente sentenza del Tribunale di Genova, la n. 2784/2024, ha stabilito un principio importante per la gestione delle spese nei condomini, dichiarando nulla una delibera che attribuiva i costi di ristrutturazione dei balconi solo ad alcuni proprietari.

Il caso nasce da una disputa in cui un condomino ha impugnato la decisione dell’assemblea che, a maggioranza, aveva stabilito che le spese per il rifacimento dei balconi della facciata est fossero a carico esclusivo di chi ne era proprietario. Tuttavia, il tribunale ha chiarito che, poiché i balconi in questione erano parzialmente incassati e contribuivano all’estetica dell’edificio, le spese dovevano essere ripartite tra tutti i condomini, come previsto dalla legge.

Quando una delibera può essere annullata? Quali sono le regole da seguire nella ripartizione delle spese comuni?

Scopriamo insieme cosa ha stabilito il Tribunale e quali implicazioni ha per i condomini.

Descrizione del caso: una delibera contestata nei dettagli

Il caso in questione riguarda una controversia nata all’interno di un condominio di Genova, dove l’assemblea condominiale, con una delibera approvata il 3 luglio 2019, aveva stabilito che i costi per il rifacimento dei balconi della facciata est dovessero essere interamente a carico dei singoli proprietari di quei balconi. Tale decisione riprendeva quanto già stabilito da una delibera precedente del 2 aprile 2005, mai impugnata, che prevedeva l’addebito individuale per il rifacimento dei poggioli.

Un condomino, ritenendo la delibera ingiusta e lesiva dei propri diritti, ha deciso di impugnarla.

L’argomentazione principale sollevata dall’attore è stata che i balconi della facciata est, essendo parzialmente incassati e con una porzione visibile all’esterno, contribuivano all’estetica complessiva dell’edificio, qualificandosi come parte comune secondo l’art. 1117 del Codice Civile.

Articolo n° 1117
Parti comuni dell’edificio

Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Di conseguenza, le spese per il rifacimento non avrebbero dovuto gravare solo sui proprietari dei singoli balconi, ma essere ripartite proporzionalmente tra tutti i condomini, poiché la funzione estetica e architettonica era un beneficio per l’intero fabbricato.

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La difesa del condominio, al contrario, ha sostenuto che tali balconi, essendo in gran parte incassati e non decorativi, non potessero essere considerati parti comuni. Inoltre, ha sottolineato che la delibera contestata era stata approvata a maggioranza e si basava su un principio già consolidato nel tempo, ripreso dalla delibera del 2005.

Il caso è dunque nato dal conflitto tra il principio di ripartizione delle spese basato sull’estetica e la funzione strutturale dei balconi rispetto a un criterio che attribuiva i costi solo ai diretti interessati.

Principi giuridici richiamati: cosa dice la legge?

Alla base della decisione del Tribunale di Genova vi è il principio sancito dal Codice Civile all’articolo 1117, che disciplina la natura delle parti comuni di un edificio. Tale norma stabilisce che le parti dell’edificio destinate all’uso comune o che contribuiscono all’estetica del fabbricato, come le facciate e i rivestimenti decorativi, devono essere considerate di proprietà condominiale e, di conseguenza, le spese per la loro manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Articolo n° 1117
Parti comuni dell’edificio

Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Un altro principio giuridico fondamentale citato nella sentenza è l’articolo 1123 del Codice Civile, che regola il riparto delle spese condominiali.

Esso stabilisce che:

• Le spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni devono essere sostenute da tutti i condomini, in misura proporzionale alle rispettive quote di proprietà.
• Tuttavia, se l’uso o il vantaggio di una parte dell’edificio è limitato solo ad alcuni condomini, le relative spese devono gravare esclusivamente su di loro.

Nel caso specifico, il Tribunale ha anche richiamato l’orientamento consolidato della Corte di Cassazione (sentenze n. 6624/2012 e n. 21641/2017), che ha stabilito come i balconi parzialmente incassati, quando visibili dall’esterno e in grado di influenzare l’estetica del fabbricato, debbano essere considerati parti comuni, con spese da ripartire tra tutti i condomini.

Infine, un principio chiave menzionato è quello sancito dalla sentenza a Sezioni Unite della Cassazione n. 9839/2001, secondo cui una delibera assembleare che modifica i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento condominiale può essere valida solo se approvata all’unanimità, non a maggioranza semplice come avvenuto nel caso esaminato.

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La decisione del tribunale di Genova: nullità della delibera condominiale

Il Tribunale di Genova, dopo aver analizzato le argomentazioni di entrambe le parti e la documentazione presentata, ha dichiarato la nullità della delibera condominiale del 3 luglio 2019. La decisione si basa sul fatto che la delibera, approvata a maggioranza, aveva modificato i criteri di ripartizione delle spese per il rifacimento dei balconi, contravvenendo ai principi stabiliti dal Codice Civile e dalla giurisprudenza consolidata.

La consulenza tecnica d’ufficio (CTU) eseguita durante il processo ha confermato che i balconi della facciata est, oggetto della controversia, erano per lo più incassati con una piccola porzione aggettante di circa 30 cm. Tale conformazione, sebbene semplice dal punto di vista architettonico, contribuiva all’aspetto estetico generale dell’edificio, rendendo i balconi parte integrante della facciata e, quindi, da considerarsi parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c.

Il giudice ha inoltre sottolineato che la delibera impugnata aveva violato il principio espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 9839/2001), che stabilisce che la modifica dei criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge può avvenire solo con l’unanimità dei condomini, e non con una decisione a maggioranza.

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In virtù di queste considerazioni, il Tribunale ha quindi dichiarato nulla la delibera, condannando il condominio al pagamento delle spese legali, comprese quelle per la consulenza tecnica d’ufficio (CTU) e per l’attività di mediazione precedentemente tentata senza successo.

Implicazioni per i condomini: cosa cambia dopo questa sentenza?

La sentenza del Tribunale di Genova offre indicazioni chiare e importanti per la gestione delle spese condominiali, con implicazioni significative per gli amministratori e i proprietari di immobili.

1. Ripartizione delle spese: chiarezza sui balconi incassati
   La decisione ribadisce che i balconi parzialmente incassati e visibili all’esterno devono essere considerati parte integrante della facciata dell’edificio. Di conseguenza, le spese per la loro manutenzione o rifacimento devono essere suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà e non solo a carico dei singoli proprietari dei balconi.
2. Delibere condominiali: quando sono nulle?
   Un punto cruciale chiarito dal Tribunale è che le delibere condominiali che modificano i criteri legali di ripartizione delle spese stabiliti dal Codice Civile o dal regolamento possono essere approvate solo all’unanimità. Qualsiasi decisione presa a maggioranza che alteri questi principi fondamentali è da considerarsi nulla, come avvenuto nel caso esaminato.
3. Ruolo della consulenza tecnica d’ufficio (CTU)
   La sentenza sottolinea l’importanza del ruolo del CTU nei contenziosi condominiali. La perizia ha avuto un peso determinante nella decisione, evidenziando la funzione estetica dei balconi e la loro influenza sull’aspetto dell’edificio.

Questa sentenza rappresenta un monito per i condomini: rispettare le regole condivise e le disposizioni di legge è essenziale per garantire equità e prevenire contenziosi.