Assemblea condominiale: l’amministratore può ignorare una delibera?

Quando si pensa all’impugnazione di una delibera condominiale, viene subito in mente che questo diritto spetti solo ai condomini che si oppongono alle decisioni prese dall’assemblea. Tuttavia, ci sono situazioni in cui anche l’amministratore potrebbe avere un interesse contrario rispetto a quanto deciso dall’assemblea.

Ad esempio, può accadere che l’assemblea non gli riconosca una retribuzione o che la stabilisca in misura inferiore rispetto a quanto previsto.

In questi casi, l’amministratore può impugnare una delibera condominiale?

Il quadro normativo

L’articolo 1137 del Codice Civile stabilisce chiaramente che solo i condomini dissenzienti, assenti o astenuti possono impugnare le delibere dell’assemblea condominiale. L’amministratore, essendo un soggetto terzo rispetto ai condomini, sembrerebbe quindi escluso da questo diritto.

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Tuttavia, la norma si applica principalmente a delibere che riguardano i diritti e gli obblighi dei singoli condomini, non necessariamente l’amministratore. La questione si complica nel momento in cui una delibera incide direttamente sugli interessi economici o professionali dell’amministratore, come nel caso del mancato riconoscimento di un compenso pattuito o una riduzione dello stesso.

In tali situazioni, sebbene l’articolo 1137 non lo preveda espressamente, l’amministratore potrebbe avere un interesse concreto a contestare la delibera, poiché essa incide sul suo ruolo e sulle sue prerogative.

Da qui nasce il dubbio: esiste uno spazio, in questi casi, per l’amministratore di intervenire legalmente contro una delibera?

Delibere annullabili e delibere nulle: una distinzione essenziale

Per capire se e quando l’amministratore può impugnare una delibera condominiale, è fondamentale distinguere tra delibere annullabili e delibere nulle. Questa distinzione è cruciale poiché determina la gravità del vizio che affligge la delibera e, di conseguenza, le possibilità di impugnazione.

Le delibere annullabili sono quelle che, pur presentando irregolarità o difetti, possono essere sanate dall’assemblea stessa, se questa decide di confermarle in una successiva riunione. In questi casi, l’amministratore non ha alcun potere di impugnazione. Può solo invitare l’assemblea a rivedere la decisione, proponendo una modifica o un annullamento, ma se l’assemblea conferma la delibera, l’amministratore deve rispettare la decisione e non può procedere oltre.

Diverso è il discorso per le delibere nulle, che presentano vizi gravi e insanabili, come la violazione di norme imperative o l’adozione di decisioni che esulano completamente dalle competenze dell’assemblea. In questi casi, le delibere sono affette da nullità assoluta e possono essere impugnate anche oltre il termine dei trenta giorni previsto per le delibere annullabili.

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La nullità, infatti, rende la delibera invalida fin dall’inizio e chiunque vi abbia interesse, anche l’amministratore, può impugnarla.

L’amministratore e le delibere nulle: la possibilità di impugnazione

Nel caso delle delibere nulle, si apre dunque uno spiraglio per l’amministratore. Sebbene l’articolo 1137 del Codice Civile non gli attribuisca esplicitamente il diritto di impugnare le delibere condominiali, altre norme del codice, in particolare gli articoli 1418 e 1421, offrono un fondamento giuridico per l’impugnazione anche da parte di soggetti diversi dai condomini.

Questi articoli regolano la nullità dei contratti e stabiliscono che, in presenza di un vizio così grave, chiunque vi abbia interesse può agire per far valere la nullità.

Nonostante gli articoli 1418 e 1421 riguardino i contratti, la giurisprudenza ha applicato per analogia queste disposizioni anche alle delibere condominiali. In questo modo, si riconosce che, di fronte a una delibera nulla, anche l’amministratore, se direttamente coinvolto e leso nei suoi diritti o interessi, può avere legittimazione ad agire per impugnarla.

Questo principio è stato confermato in diverse sentenze, che hanno evidenziato come la nullità renda la delibera impugnabile da chiunque ne abbia interesse, senza limitazioni al solo ambito dei condomini.

Applicazione della giurisprudenza: il ruolo dell’amministratore

L’applicazione per analogia delle norme sulla nullità dei contratti alle delibere condominiali ha quindi aperto la possibilità, per l’amministratore, di impugnare una delibera nulla. Questo avviene soprattutto nei casi in cui la delibera incida direttamente sui suoi diritti o interessi professionali.

Un esempio tipico può essere una delibera che riduca illegittimamente il compenso dell’amministratore o che non riconosca il rimborso delle spese da lui sostenute nell’esercizio delle sue funzioni. In situazioni come queste, l’amministratore ha un interesse diretto e concreto, che lo legittima ad impugnare la delibera in quanto la decisione assembleare ha ripercussioni su aspetti cruciali del suo incarico. Di fronte a tali situazioni, i giudici hanno più volte riconosciuto il diritto dell’amministratore a far valere la nullità della delibera.

Resta però importante ricordare che questa facoltà è limitata alle sole delibere nulle. Per le delibere annullabili, come visto in precedenza, l’amministratore può solo invitare l’assemblea a rivedere la decisione, ma non può agire autonomamente in tribunale.