Appartamento in condominio: è possibile dividerlo in due?

È davvero possibile trasformare e dividere il proprio appartamento in due? Con l’introduzione della Legge Sblocca Italia, promulgata l’11 novembre 2014 con la legge n. 164, si apre una nuova era per il frazionamento e l’accorpamento di unità abitative in condominio.

Questa normativa ha semplificato le procedure permettendo ai proprietari di dividere o unire appartamenti con maggiore flessibilità, senza il bisogno di permessi comunali, ma rispettando sempre la volumetria esistente degli edifici.

Ma quali sono i limiti e le possibilità di questa norma?

La procedura di frazionamento e accorpamento

Secondo la Legge Sblocca Italia, è possibile modificare la disposizione interna degli appartamenti, come ad esempio la divisione di un grande appartamento in due più piccoli o l’unione di più unità, senza dover richiedere permessi specifici dal Comune.

Questo è permesso fintanto che tali modifiche non prevedano un aumento della volumetria dell’edificio o un cambio nella destinazione d’uso degli spazi, come trasformare un’abitazione in ufficio.

Prima di iniziare i lavori, è necessario inviare al Comune una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), certificata da un tecnico abilitato.

Questo documento deve attestare la conformità dei lavori con le norme urbanistiche, antisismiche e di rendimento energetico, assicurando che le modifiche non influenzino le parti strutturali dell’edificio.

Dal punto di vista legale, l’articolo 1122 del codice civile stabilisce che il proprietario di un’unità immobiliare può effettuare modifiche interne per migliorare il godimento della stessa, purché non si danneggino le parti comuni o si comprometta la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio.

Art. 1122
Opere su parti di proprieta’ o uso individuale

Nell’unita’ immobiliare di sua proprieta’ ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprieta’ esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non puo’ eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilita’, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In ogni caso e’ data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

È fondamentale che il proprietario informi preventivamente l’amministratore di condominio delle modifiche previste, il quale dovrà poi comunicarle all’assemblea dei condòmini.

Leggi anche: Deliberazioni in condominio: il singolo può opporsi all’assemblea?

Sebbene l’assemblea non possieda un vero e proprio potere di veto, escluso il caso di espressi divieti contrattuali nel regolamento condominiale, può esprimere opposizioni se le modifiche superano i limiti imposti dalla legge o dallo stesso regolamento.

Il caso del Tribunale di Roma

Un caso di rilievo che mette in luce le implicazioni giuridiche della Legge Sblocca Italia è stato trattato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 3381 del 03 marzo 2022.

I giudici hanno affrontato la questione del frazionamento di un’unità immobiliare all’interno di un condominio. La controversia si è concentrata sulla legittimità di una delibera assembleare che negava a un proprietario il diritto di dividere il suo appartamento in due unità abitative distinte.

Il Tribunale ha enfatizzato il principio secondo cui ogni condòmino ha il diritto di ristrutturare e modificare la propria unità abitativa secondo le proprie necessità, purché tali modifiche non contravvengano a norme legali o regolamentari esistenti. In particolare, è stato rilevato che il proprietario aveva rispettato tutte le prescrizioni di legge, comprese quelle stabilite dall’articolo 1122 del codice civile, che impongono di non recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Il CTU (Consulenza Tecnica d’Ufficio) ha giocato un ruolo decisivo nell’accertare che i lavori proposti fossero conformi alle normative pertinenti. Il CTU, dopo aver effettuato accertamenti, ha confermato che le modifiche all’unità immobiliare non avrebbero alterato il decoro architettonico né la sicurezza dell’edificio, condizioni queste che hanno portato il giudice a dichiarare l’illegittimità della delibera assembleare che tentava di bloccare il frazionamento.

Questa sentenza rappresenta un significativo precedente giuridico, poiché ribadisce la priorità del diritto individuale di proprietà e modificazione dell’immobile, nel rispetto delle leggi vigenti, rispetto alle potenziali restrizioni imposte dal contesto condominiale.