Abuso edilizio in condominio: possibile accedere a Ecobonus 110?

Nel caso sia presente un abuso edilizio in condominio, lo stabile può accedere comunque al beneficio dell’Ecobonus 110% o viene automaticamente escluso?

Una dubbio del tutto legittimo vista la grande presenza di immobili abusivi edificati in Italia. Al momento della costituzione del Superbonus 110%, il Governo ha dovuto riflettere a lungo sul problema, per evitare che gli abusi impedissero ad un gran numero di richiedenti di accedere al beneficio.

Ed è sempre per questo motivo che i lavori trainanti concessi dall’Ecobonus in condominio, sono ammessi unicamente nelle parti comuni.

Vediamo alcuni possibili scenari di abuso edilizio in condominio.

Abuso edilizio in condominio: come si procede?

Partiamo dal presupposto che il Testo Unico dell’Edilizia (DPR n. 380/2001), all’art. 49 comma 1, stabilisce generalmente che un immobile interessato da abuso edilizio debba esser categoricamente escluso dalla possibilità di ottenere qualsiasi agevolazione fiscale.

Il Superbonus 110% però ha reso necessaria la reinterpretazione di alcune regole. E così, per impedire che un abuso edilizio in condominio potesse escludere troppi richiedenti dall’accesso all’Ecobonus 110, il Governo ha deciso di limitare i controlli alle sole parti interessate.

In sostanza, si dispone che il tecnico professionista che si occuperà di eseguire i controlli, dovrà farlo unicamente nelle parti comuni interessate dagli interventi edilizi che si desidera svolgere in condominio.

Tale condizione ha però creato molta confusione.

Per esempio, se gli interventi interessano unicamente la sostituzione dell’impianto di riscaldamento condominiale, ma il tecnico durante il suo sopralluogo dovesse notare che invece la facciata esterna è abusiva, egli dovrebbe chiudere un occhio di fronte al palese abuso?

Dovrebbe comunque asserire che gli interventi possano essere eseguiti senza problemi perché l’impianto non risulta abusivo?

Vediamo alcuni probabili condizioni che si possono configurare.

Possibili procedure in base al tipo di abuso

Il primo scenario possibile è quello in cui un condominio risulti essere completamente abusivo. Questo è l’unico caso che esclude la possibilità di accedere all’Ecobonus 110% in maniera categorica.

La situazione è differente invece se l’immobile, prima abusivo, sia poi stato sanato con condono o sanatoria edilizia. Qui il processo di regolarizzazione del condominio abusivo fa sì che questo diventi legale. Dunque a quel punto il complesso avrà la possibilità di usufruire dell’incentivo.

Altro possibile caso è quello in cui un’unità immobiliare presente in condominio risulti abusiva, mentre il resto del condominio si presenta di fatto regolare. In questo caso, il legislatore stabilisce che non si può impedire ai condomini di usufruire dell’Ecobonus 110%, con interventi trainanti nelle parti comuni, e interventi trainati nelle unità private. È chiaro però che l’unità abusiva non potrà beneficiare degli interventi trainati, come invece potranno fare gli altri appartamenti regolari.

Ci sono infine altri due possibili casi. Il primo è quello in cui all’interno del condominio sia presente un’unità abusiva, che però ha coinvolto nel suo abuso l’intero condominio. O perché costruendo illegalmente egli ha modificato la sagoma dell’edificio, o perché l’abuso ha comunque interessato le parti comuni.

In questo frangente, le disposizioni su come agire non sono molto chiare. In linea di massima, possiamo dire che nel caso l’abuso non risulti troppo grave, il complesso dovrebbe comunque poter beneficiare dell’Ecobonus 110%, denunciando però chiaramente la presenza dell’abuso.

Nel caso invece di:

• Abuso grave ma sanabile, sarà necessario richiedere e ottenere il Permesso di Costruire in sanatoria, e solo dopo l’avvenuta regolarizzazione si potrà fare domanda per il Superbonus 110%;
• Abuso grave non sanabile, il condomino responsabile dovrà procedere alla demolizione delle opere abusive a proprie spese. Nel momento in cui lo stato dei luoghi sarà stato ripristinato, il complesso potrà provare ad ottenere l’Ecobonus 110.