Certificato di agibilità, trasferimenti e regolarità edilizia: la sentenza del Consiglio di Stato

La recente sentenza n. 7740 del 2024 del Consiglio di Stato ha offerto chiarimenti importanti sul ruolo del certificato di agibilità in relazione alla conformità urbanistica ed edilizia di un immobile destinato ad attività commerciale.

Il caso ha riguardato la richiesta di trasferimento di una rivendita di tabacchi, che era stata inizialmente negata a causa di presunte carenze documentali. La decisione finale ha ribaltato la sentenza di primo grado, sostenendo che il certificato di agibilità può essere considerato sufficiente per dimostrare la conformità dell’immobile alle normative urbanistiche.

Quali sono le implicazioni di questa sentenza per i trasferimenti commerciali? E quali insegnamenti si possono trarre per evitare controversie simili in futuro?

Esploriamo nel dettaglio i vari aspetti della questione.

Contesto e dettagli della controversia

La vicenda ha inizio con la richiesta di trasferimento di una rivendita di tabacchi e ricevitoria del lotto all’interno dello stesso comune, ma in una nuova sede. Il richiedente aveva presentato domanda per spostare l’attività da una via periferica a una più centrale, al fine di migliorare la visibilità e la redditività dell’esercizio. La domanda di trasferimento era stata accompagnata dal certificato di agibilità dell’immobile proposto, che attestava la conformità alle normative igienico-sanitarie e alle caratteristiche tecniche dell’edificio.

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Tuttavia, una concorrente titolare di licenza nella stessa località ha impugnato l’autorizzazione al trasferimento, sostenendo che la documentazione presentata non fosse sufficiente a dimostrare la conformità urbanistica del nuovo locale.

In particolare, il punto critico riguardava la mancanza di documenti specifici che attestassero la destinazione d’uso commerciale del locale, come richiesto dall’art. 11, comma 3, del D.M. 38/2013, il quale disciplina le caratteristiche necessarie per le attività commerciali.

La normativa prevede infatti che, per autorizzare il trasferimento di licenze commerciali, sia garantita la regolarità urbanistica dell’immobile, inclusa la destinazione d’uso adeguata.

Il Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) per il Molise, in primo grado, aveva accolto in parte il ricorso della controparte, ritenendo che il solo certificato di agibilità non fosse sufficiente a dimostrare la conformità urbanistica del locale. La decisione si basava sul fatto che il certificato attestava principalmente la sicurezza e la salubrità dell’immobile, senza tuttavia garantire la conformità urbanistica richiesta per la destinazione commerciale.

Tale sentenza aveva determinato la sospensione del provvedimento di trasferimento, lasciando in sospeso l’attività e generando incertezza giuridica per tutte le parti coinvolte.

Il ruolo del certificato di agibilità

Il punto centrale della controversia riguardava il valore probatorio del certificato di agibilità nell’attestare la conformità dell’immobile non solo sotto il profilo igienico-sanitario, ma anche urbanistico-edilizio. La sentenza del Consiglio di Stato ha ribaltato la decisione del TAR, affermando che il certificato di agibilità rilasciato dal Comune implica anche la conformità urbanistica.

Infatti, per ottenere tale certificato, l’immobile deve rispettare il progetto edilizio approvato e le normative vigenti, inclusa la destinazione d’uso prevista.

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Secondo il Consiglio di Stato, non sarebbe possibile per un Comune rilasciare un certificato di agibilità se l’immobile presentasse irregolarità sotto il profilo edilizio. La sentenza ha sottolineato che nel caso specifico il certificato includeva riferimenti alla conformità degli impianti, all’accatastamento dell’immobile e alla conformità urbanistica, rendendolo quindi idoneo a dimostrare che il locale possedeva tutti i requisiti necessari per ospitare l’attività commerciale.

Questa interpretazione ha stabilito un importante precedente, chiarendo che il certificato di agibilità può costituire prova sufficiente della regolarità urbanistica, senza necessità di ulteriori documenti specifici, purché contenga le informazioni richieste dalla normativa.

Le implicazioni della sentenza

La sentenza n. 7740/2024 del Consiglio di Stato ha importanti implicazioni. La decisione chiarisce che, in assenza di irregolarità edilizie o urbanistiche evidenti, il certificato di agibilità può essere considerato sufficiente per dimostrare la conformità dell’immobile ai requisiti normativi necessari per l’operatività commerciale.

Questo semplifica il processo burocratico per i titolari di attività, riducendo il rischio di contestazioni legate alla documentazione edilizia.

Tuttavia, è fondamentale che i richiedenti prestino particolare attenzione alla completezza dei documenti presentati durante il processo di trasferimento, specialmente quando si tratta di immobile destinato a uso commerciale.

La sentenza indica chiaramente che, se il certificato di agibilità include riferimenti alla conformità urbanistica e alla destinazione d’uso commerciale, questo sarà sufficiente a evitare ricorsi. Allo stesso tempo, suggerisce l’importanza di richiedere certificazioni dettagliate per evitare future controversie legali che potrebbero causare lunghe sospensioni delle attività.

Per le amministrazioni locali, questa decisione può comportare una maggiore responsabilità nel rilascio dei certificati di agibilità, poiché questi non riguardano solo la sicurezza igienico-sanitaria, ma anche la regolarità urbanistica ed edilizia.