Guida al Catasto 2020

Il Governo ci aveva promesso una Riforma del Catasto sul DEF (Documento di Economia e Finanza) 2020. Come abbiamo potuto appurare però, le pratiche si sono arrestate e la riforma è andata a perdersi, per cui rimangono valide le disposizioni previste dalla riforma precedente.

Di seguito presentiamo una Guida approfondita al Catasto 2020.

Catasto 2020: di cosa parliamo

Il Catasto 2020 è un sistema di raccolta dati, informazioni e mappe, che registra e categorizza tutti i fabbricati e i terreni presenti sul suolo italiano. Possiamo definirlo come una sorta di inventario che racchiude in sé l’intero patrimonio immobiliare del nostro Paese. È gestito dall’Agenzia delle Entrate.

Ad oggi, il registro catastale italiano trova ancora qualche lacuna, non è raro infatti trovare dei beni che siano ancora esclusi. Bisogna dire però che il Governo sta facendo un grande lavoro a riguardo, sia per quanto riguarda l’accatastamento in sé, sia perché sta introducendo diverse risorse tecnologiche all’avanguardia in ausilio agli strumenti tradizionali.

In Italia, il Catasto ha una funzione esclusivamente fiscale, ovvero è necessario per individuare il reddito imponibile in base al valore di ogni bene appartenente al patrimonio nazionale, con l’unico scopo di calcolare le tasse che ogni cittadino deve pagare per la sua proprietà.

Come si presenta e come funziona

Ogni Comune italiano è dotato di registri e fogli di mappa, che risultano più o meno estesi a seconda della grandezza del comune.

Il Catasto italiano si divide in Catasto Terreni e Catasto Fabbricati. Il primo riguarda appunto i possedimenti agricoli, mentre il secondo registra le strutture civili, industriali e commerciali.

È il Catasto Terreni ad essere nato per primo: inizialmente formato con la legge n.3682 del 1° marzo 1886, e approvato ufficialmente con il Regio Decreto n.2153 dell’8 dicembre 1938. Il Catasto dei Fabbricati invece nasce con la legge n. 1249 dell’11 agosto 1939 (successivamente modificata), ed entra in vigore poi con il DPR n.1142 del 1° dicembre 1949.

Il Catasto 2020 italiano è:

• Particellare, perché ogni proprietà rappresenta una particella catastale (o mappale);
• Geometrico, in quanto le mappe topografiche sono realizzate con misure reali ridotte in scala;
• Non probatorio, ovvero l’identificazione di proprietà dei beni non è valida ai fini legislativi;
• Ad estimo indiretto, e quindi i beni vengono stimati e raggruppati in specifiche categorie a seconda delle caratteristiche. Fino al 1905, si utilizzava invece l’estimo diretto, che calcolava il valore di ogni proprietà singolarmente.

Le classi e le categorie catastali

L’introduzione del sistema di categorizzazione ad estimo indiretto ha portato alla nascita di un metodo ben preciso per suddividere i vari beni, in base alla loro struttura e alla destinazione d’uso.

Sia il Catasto Terreni che quello dei Fabbricati, classificano i beni in base a:

• Qualità, che per i terreni riguarda la tipologia di coltura scelta per il pezzo agricolo. Mentre i fabbricati vengono divisi in classi, a seconda del livello di qualità dell’immobile;
• Quantità, che per i terreni viene identificata in ettari o are. Per i fabbricati invece si considera la consistenza e la grandezza della struttura.

Il Catasto dei Terreni possiede 113 categorie di classificazione principali, che rappresentano le varie tipologie di coltura possibili nei pezzi agricoli. Le classi vanno da 1 (massima produttività del terreno) a 5 (minima produttività).

Il Catasto dei Fabbricati invece, raggruppa tutti i beni immobili del territorio nazionale in base a 6 Categorie, a seconda della consistenza delle strutture e dell’uso che ne viene fatto:

• A, B e C racchiudono gli immobili a destinazione ordinaria;
• D, gli immobili a destinazione speciale;
• E, i fabbricati con destinazione particolare;
• F, le entità urbane.

Le visure catastali

I cittadini privati e le imprese possono consultare i dati presenti sul Catasto 2020 richiedendo una visura catastale. Questa non è altro che un documento a scopo esclusivamente informativo, e quindi, come prima abbiamo spiegato, non ha valenza legale in quanto tale, potrebbe non essere aggiornato sempre correttamente.

Le visure catastali contengono tutti i dati relativi agli immobili e ai terreni accatastati. Tali dati sono divisi in:

• Identificativi. Comprendono: sezione urbana, Comune, foglio, particella e subalterno;
• Di classamento. Ovvero: categoria, classe, superficie, consistenza, rendita, zona censuaria e microzona (se presente);
• Aggiuntivi. Registrano generalità e codice fiscale dei proprietari dei beni.

Visura catastale storica

Esiste anche la visura catastale storica. Si tratta di un documento più dettagliato che riporta, in ordine cronologico, la storia passata dell’immobile fino al momento della richiesta.

Le informazioni qui riportate raccolgono tutti i passati e presenti proprietari del bene, gli eventuali titolari di diritti estinti, le eventuali fusioni con altri beni, le potenziali modifiche di destinazione d’uso e gli eventuali ampliamenti che l’immobile potrebbe aver subito negli anni.

I soggetti interessati ad ottenere le visure catastali riguardanti i beni propri (e anche altrui), possono farlo:

• Presso tutti gli Uffici Provinciali territoriali;
• Presso lo Sportello Amico degli Uffici Postali;
• Online, accedendo al Geoportale Cartografico Catastale, dell’Agenzia delle Entrate. Il servizio è diventato obbligatorio con la Direttiva Europea INSPIRE (2007/2/CE). Di recente, il Geoportale è stato reso disponibile anche su APP.

La ricerca può essere eseguita su tutto il territorio nazionale, ad eccezione per le Province di Trento e Bolzano, i quali catasti non sono gestiti dall’Agenzia delle Entrate.

Qualsiasi cittadino può richiedere il rilascio di una visura catastale, sia relativa a beni propri che a quelli altrui. Il rilascio sarà gratuito se il bene è di proprietà del richiedente mentre sarà a pagamento se si desidera ricevere informazioni su beni appartenenti a qualcun altro.

Le procedure di aggiornamento

Il dati del Catasto italiano 2020 sono sempre in continuo aggiornamento.

Gli aggiornamenti avvengono tramite degli appositi software, per mano di tecnici abilitati e liberi professionisti, che possono essere geometri, architetti o ingegneri civili.

Questi, attraverso le piattaforme, propongono e registrano dati aggiuntivi e modifiche sui beni. Gli aggiornamenti vengono aggiunti automaticamente al Catasto, senza l’intervento dell’Agenzia delle Entrate.

Vediamo di seguito quali sono i sistemi telematici relativi alle procedure di aggiornamento dei dati catastali.

DOCFA per Catasto Fabbricati

Per quanto riguarda l’aggiornamento del Catasto dei Fabbricati, il software che i professionisti utilizzano è il DOCFA (DOcumento Catasto FAbbricati). La prima versione, DOCFA 1.0, è nata nel 1996, e da allora è stata sviluppata più volte. La versione più recente, uscita nel 2019, è la DOCFA 4.00.5. Ogni rettifica sui dati relativi ai beni sarà firmata digitalmente dal tecnico che ha proposto l’aggiornamento.

I professionisti, per procedere alle modifiche, dovranno compilare il modello di “Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana” che il software DOCFA rende disponibile. Gli aggiornamenti possono riguardare principalmente l’accatastamento di nuove costruzioni, oppure le modifiche strutturali e i passaggi di proprietà degli immobili già registrati.

Per l’esecuzione del software DOCFA è necessario scaricare un programma JRE (Java Run Time), versione 1.5 o superiore.

Diventa obbligatorio provvedere all’aggiornamento dei dati nei seguenti casi:

• Per l’ottenimento della conformità catastale prima della sottoscrizione di un atto notarile;
• Per modificare le generalità del proprietario di un immobile o altri dati presenti sulla visura;
• Dopo aver effettuato interventi edilizi che comportano la modifica strutturale di un immobile;
• In seguito al frazionamento o all’accorpamento di uno o più beni;
• Dopo aver cambiato la destinazione d’uso di un immobile;
• Dopo aver ampliato un piano dell’immobile;
• In seguito alla creazione di nuovi spazi di superficie, come un solaio o un terrazzo.

Per legge, l’aggiornamento dei dati catastali di un fabbricato va presentato entro 30 giorni dalla fine degli interventi edilizi che hanno comportato la modifica dell’immobile. I nuovi dati vanno presentati prima del collaudo statico e del certificato di fine lavori.

Ciò non significa che in seguito non sarà più possibile aggiornare i dati catastali relativi a tale immobile; Vuol dire unicamente che, se i nuovi dati vengono inviati dopo la scadenza dei 30 giorni, c’è il rischio di incorrere in sanzioni. Queste andranno in prescrizione dopo 5 anni.

PREGEO per Catasto Terreni

Le procedure di aggiornamento del Catasto Terreni invece, avvengono tramite il software PREGEO (PREtrattamento atti GEOmetrici), nato nel 2009 come PREGEO 7.52. La versione più recente è uscita a febbraio 2020, ed è la 10.6.1. Entra in vigore a partire da giugno 2020.

In questo caso, i tecnici professionisti che potranno provvedere all’invio degli aggiornamenti sono: Ingegneri, Architetti, Geometri, Architetti Iunior, Agronomi, Agrotecnici, Periti Agrari e Periti Industriali.

Tramite il software PREGEO, questi potranno aggiornare:

• Mappali relativi a nuovi terreni accatastati;
• Particelle;
• Frazionamenti o accorpamenti.

Le funzioni principali che il software consente sono le seguenti:

• Inserimento dati di misura e descrizione geometrica degli oggetti tramite poligoni;
• Descrizioni relative e suddivisioni, fusioni e variazioni all’aggiornamento geometrico;
• Visualizzazione grafica dell’oggetto del rilievo;
• Gestione estratti di mappa;
• Formazione e aggiornamento estratti di mappa;
• Compilazione modelli informatizzati al fine di apportare le modifiche;
• Predisposizione sistema informatico per la presentazione;
• Stampa della presentazione con codice di riscontro.

La piattaforma SISTER

Se i software DOCFA e PREGEO sono finalizzati alla creazione dei documenti necessari per l’invio degli aggiornamenti al Catasto 2020, la piattaforma SISTER (SIStema TERritorio) serve invece per trasmettere i suddetti nuovi dati all’Agenzia delle Entrate. Ma non solo.

La piattaforma SISTER nasce alla fine degli anni ’90. Allora, l’unico servizio che permetteva era la consultazione delle banche dati del Catasto. In seguito però sono stati fatti diversi sviluppi, e oggi questa è diventata la piattaforma principale necessaria all’invio delle procedure di aggiornamento delle visure catastali e all’abilitazione dei tecnici.

I servizi che oggi SISTER rende disponibili sono:

• Consultazione banche dati catastali e ipotecarie;
• Invio dei documenti: DOCFA, PREGEO, MODELLO UNICO;
• Richiesta estratti di mappa;
• Visualizzazione planimetrie (rappresentazioni grafiche in scala);
• Servizi per i Comuni. Tramite la piattaforma i Comuni possono acquisire o trasmettere dati relativi a fabbricati e terreni.

La registrazione al servizio ha un costo di 15€ all’anno, e si rinnova di anno in anno. Ad ogni scadenza, se si desidera rinnovare, si riceve una nuova password di accesso.

Ma le funzioni di SISTER non sono finite qui. La piattaforma infatti serve anche per abilitare un professionista all’invio delle procedure di aggiornamento dei dati catastali. Vediamo come nel paragrafo seguente.

Come il professionista riceve l’abilitazione

Ogni tecnico professionista, per essere abilitato all’invio dei nuovi dati aggiornati su un immobile o un terreno, deve presentare domanda alla piattaforma SISTER. Sarà possibile farlo esclusivamente in forma telematica.

Potete trovare il modulo di richiesta da compilare al seguente link. Qui si chiede ai professionisti di specificare le proprie generalità, la qualifica professionale, l’albo provinciale al quale sono iscritti, e infine il proprio numero di iscrizione.

Iscrivendosi alla piattaforma e compilando tutti i dati richiesti, il professionista ha l’obbligo di provvedere a:

• Accettare tutti i servizi e le funzionalità presenti su SISTER;
• Rispettare le disposizioni relative al D. Lgs. 196/2003 in merito alla protezione dei dati personali. Più precisamente, egli si impegna a mantenere segreta la password di accesso al servizio;
• Aggiornare in maniera tempestiva i propri dati se sussistono eventuali variazioni.

In seguito alla presentazione della richiesta, il servizio telematico di SISTER provvederà a compiere in automatico la verifica formale dei dati ricevuti. Dopodiché, invierà l’esito del controllo al richiedente tramite e-mail.

Se la piattaforma approverà la richiesta di abilitazione del tecnico professionista, egli sarà tenuto a recarsi presso uno dei tanti uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate. Dovrà portare con sé i seguenti documenti:

• Documento di riconoscimento valido;
• Certificazione o autocertificazione che attesti l’effettiva iscrizione all’albo professionale;

• Comunicazione stampata del documento ricevuto dal sistema telematico, che deve contenere il codice di richiesta.

Se tutti i controlli andranno a buon fine, il professionista riceverà l’attestato di avvenuta abilitazione all’utilizzo delle procedure di aggiornamento del Catasto 2020. Ovviamente, con le relative credenziali di accesso e la password.

Revoca e disattivazione dell’abilitazione

L’Agenzia delle Entrate si riserva il diritto di revocare l’abilitazione al tecnico professionista se:

• Ha violato ripetutamente e gravemente gli obblighi normativi disposti dall’Agenzia delle Entrate per l’utilizzo della piattaforma SISTER;
• Non lavora più come tecnico professionista, è stato cancellato dall’albo o sospeso dall’esercizio della professione.

A seguito della revoca, il soggetto può richiedere nuovamente la riattivazione dell’abilitazione. Questa però verrà accettata solo se egli dimostrerà che i motivi che hanno portato l’Agenzia a revocargli l’abilitazione non sussistono più.

Allo stesso modo, anche il professionista stesso, se lo desidera, può provvedere a disattivare la sua abilitazione in qualsiasi momento. Può farlo:

• Inviando una raccomandata A/R all’Ufficio provinciale presso cui ha attivato in precedenza l’abilitazione. La raccomandata deve contenere la firma autografa del mittente;
• Sottoscrivendo una dichiarazione formale da inviare tramite indirizzo PEC allo stesso Ufficio provinciale. Anche qui, c’è l’obbligo di inserire la firma digitale.