DOCFA: Guida completa, tutto quello che c’è da sapere

Il DOCFA (DOcumenti Catasto FAbbricati) è un software che è stato sviluppato per la prima volta il 12 novembre 1996. Lo scopo era quello di ideare dei nuovi portali digitali che potessero agevolare il lavoro della Pubblica Amministrazione nel valutare e aggiornare le pratiche catastali presentate dai professionisti del settore.

Da quel primo sviluppo avvenuto più di 20 anni fa, il software è stato aggiornato più volte al fine di facilitare sempre di più il suo utilizzo e ampliarne ulteriormente le funzioni. La versione più recente del DOCFA è la 4.00.5.

L’utilizzo del portale è inoltre diventato obbligatorio dal 2015, e ad oggi è anche l’unico metodo disponibile per formulare i documenti tecnici catastali relativi ai fabbricati presenti sul territorio italiano.

Mentre il DOCFA è da utilizzare in riferimento ai fabbricati registrati (o da registrare) al Catasto, per quanto riguarda l’aggiornamento del Catasto Terreni si utilizza invece il software PREGEO.

DOCFA e PREGEO sono i software catastali utili a formulare i documenti, mentre per quanto riguarda la vera e propria trasmissione degli atti all’Agenzia delle Entrate i professionisti dovranno utilizzare la piattaforma SISTER.

DOCFA per aggiornamento Catasto: cos’è e come funziona

Oggi il DOCFA è una sorta di grande banca dati del Catasto, che consente ad ingegneri, architetti, geometri, periti edili e a tutti i vari professionisti abilitati di formulare gli aggiornamenti in merito alle pratiche catastali da inviare poi agli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate.

Il software col tempo è diventato un sistema di elaborazione dati altamente sviluppato e molto semplice da utilizzare. Ma soprattutto, il portale ha consentito di fare enormi passi avanti riguardo alle tempistiche di aggiornamento del Catasto Fabbricati, eliminando quei lunghi tempi di inserimento e valutazione che ormai erano diventati insostenibili.

Seppure i dati presenti nelle banche catastali non abbiano funzione probatoria ma siano utili unicamente per calcolare la tassazione dovuta per l’immobile, dichiarare l’aggiornamento dei suddetti dati è obbligatorio.

Dunque, nel momento in cui si deve classificare una nuova costruzione oppure si verifica una variazione riguardo ad un immobile già esistente, il proprietario è tenuto a rivolgersi ad un professionista abilitato perché questo possa compilare l’atto di aggiornamento con i nuovi dati, ed inviarli quindi all’Agenzia delle Entrate.

In caso l’immobile non sia gestito dai diretti proprietari ma da dei possessori, come accade quando avviene l’acquisizione per usucapione, anche tali soggetti possono provvedere a contattare un professionista per gestire la dichiarazione DOCFA. Questa concessione però può risultare valida solo nel momento in cui si accatasta l’immobile per la prima volta, e non in caso modifiche di strutture già censite.

Per quanto riguarda le nuove costruzioni, l’accatastamento deve avvenire entro 30 giorni dalla data in cui il fabbricato è divenuto abitabile o risulta pronto per soddisfare la destinazione d’uso che deve soddisfare. Se si tratta invece di atti di aggiornamento relativi alle variazioni di un immobile già censito, i 30 giorni di tempo decorreranno dal momento in cui i lavori di modifica sono stati conclusi.

DOCFA: chi può utilizzare il software?

L’ultima versione del software DOCFA 4.00.5 è scaricabile gratuitamente dalla pagina apposita sul sito dell’Agenzia. A poterlo utilizzare sono esclusivamente i professionisti tecnici iscritti agli Ordini e ai Collegi professionali, che operano per conto delle imprese e dei cittadini.

Più specificatamente, possono scaricare e utilizzare il software i:

• Dipendenti della Pubblica Amministrazione per compilare i documenti tecnici in riferimento agli immobili di proprietà degli enti pubblici per cui lavorano;
• Dipendenti della PA che operano per conto dei proprietari di immobili privati. In questo caso, i professionisti devono possedere un nulla osta rilasciato dagli enti pubblici per cui lavorano;
• Professionisti tecnici iscritti agli appositi Albi qualificati che esercitano la loro professione in territorio italiano;
• Professionisti tecnici abilitati provenienti dagli Stati esteri con i quali l’Italia prevede degli accordi bilaterali che regolamentano le professioni legate all’ambito dell’ingegneria e dell’architettura.

Quando è obbligatorio il censimento dei fabbricati con DOCFA?

È obbligatorio dichiarare l’aggiornamento dei dati catastali relativi agli immobili quando:

• È necessario accatastare una nuova costruzione;
• Si verificano delle variazioni in merito ad un immobile già censito al Catasto riguardo a stato, consistenza e destinazione d’uso;
• Per le unità afferenti su area urbana. Le unità afferenti sono manufatti “aggiuntivi” appartenenti ad immobili già dichiarati al Catasto di proprietà di un ente urbano, che per vari motivi non sono mai stati censiti come appartenenti agli immobili principali;
• Ci sono immobili non produttivi di reddito urbano, compresi i beni comuni.

Non è obbligatorio invece il censimento al Catasto Fabbricati con DOCFA per:

• Strutture che hanno una superficie coperta di dimensioni inferiori a 8 metri quadrati;
• Manufatti privi di copertura;
• Strutture precarie non stabilmente fisse al suolo;
• Fabbricati in fase di costruzione;
• Fabbricati collabenti;
• Serre a scopo di coltivazione delle piante su suolo naturale;
• Vasche per acquacoltura o l’accumulo di acqua per irrigazione di terreni;
• Tettoie, pollai, porcili, pozzi e simili che non superano 1,80 metri d’altezza e 150 metri cubi di volumetria;
• Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

DOCFA: costi servizio e sanzioni per mancato censimento

Sia per quanto riguarda gli atti di aggiornamento per le modifiche su immobili già censiti sia per l’accatastamento dei fabbricati di nuova costruzione, le procedure DOCFA prevedono dei costi da pagare.

Tali imposte sono conosciute come “tributi speciali catastali”, e sono definite dall’Allegato 1 della Circolare n. 4/2021 dell’Agenzia delle Entrate.

I tributi speciali ammontano a:

• 50 euro, per accatastare un’unità di nuova costruzione che appartiene alle categorie catastali dei gruppi A, B e C;
• 50 euro, per ogni dichiarazione di variazione riguardante un immobile già censito appartenente alle categorie A, B e C;
• 100 euro, per gli atti di modifica o per l’accatastamento di un’unità appartenente alle categorie catastali D ed E;
• 65 euro di imposta aggiuntiva per tutti gli immobili fino dichiarati con un massimo di 10 particelle;
• 3 euro, per ogni particella aggiunta oltre alle 10 previste.

Nel caso in cui scadano i 30 giorni di tempo disponibili per provvedere ad effettuare le procedure DOCFA, ai costi sopracitati si aggiungeranno anche delle sanzioni da pagare.

Ovviamente sia i costi che le sanzioni saranno attribuiti al proprietario dell’immobile, e non al professionista abilitato che si occupa della pratica.

Le sanzioni in caso di mancato adempimento nei tempi previsti agli obblighi delle procedure DOCFA possono variare da un importo minimo di 1.032 euro ad un importo massimo di 8.264 euro.