Categorie catastali: cosa sono e a cosa servono?

Ai fini della determinazione della rendita di un determinato immobile, è necessario fare riferimento a dei parametri specifici. L’Agenzia delle Entrate considera, in questo caso, per quantificare le tasse, suddivide le unità immobiliari in base alle categorie catastali, ognuna delle quali segue aliquote differenti.

La loro funzione, quindi, è estremamente importante e consente di poter suddividere le proprietà in gruppi categorici predefiniti. Tale divisione segue dei parametri e delle peculiarità specifiche, in modo tale da semplificare questo lavoro di attribuzione sulla base di criteri tecnici assoluti.

Nel presente articolo andremo ad elencare tutte le categorie catastali oggi in vigore, soffermandoci in particolare sulla loro funzione e sulle loro caratteristiche. Inoltre, ci soffermeremo sui cambiamenti cui si andrà incontro proprio in riferimento alle classi catastali, valutando modifiche e migliorie.

Categorie catastali: cosa sono e a cosa servono?

Quando si parla di categorie catastali, ci si riferisce a una sorta di informazione codificata che va a identificare la destinazione d’uso di un immobile urbano. Si fa riferimento a una tabella generale, secondo la quale esistono cinque gruppi possibili, ognuno dei quali viene identificato grazie a una lettera dell’alfabeto (A, B, C, D, E).

Grazie a questa suddivisione, è oggi possibile organizzare tutte le diverse tipologie di unità immobiliare.

Le categorie catastali non sono un’invenzione recente e nascono grazie al Regio Decreto Legge n. 652 del 13 Aprile 1939 che, tra le altre cose, istituisce anche il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), migliorando la classificazione degli immobili e permettendo una più facile lettura in base alla singola destinazione d’uso.

Per merito di questo provvedimento, le categorie catastali prendono vita, determinando di fatto una vera e propria rivoluzione anche dal punto di vista amministrativo. Esse, infatti, vengono oggi adottate per poter stabilire in modo facile e intuitivo la rendita catastale di ogni unità immobiliare, così da poter calcolare tutte le imposte e le tasse connesse alla proprietà (ad esempio IMU o imposta di successione).

Nonostante questa classificazione sia puramente fittizia e adottata con il solo scopo di agevolare il lavoro dei tecnici, tutt’oggi costituisce un importante strumento di lavoro, dal momento che ogni singola categoria catastale può essere inserita in specifici software, così da poter velocizzare le operazioni di calcolo dal punto di vista amministrativo.

Quali sono le categorie catastali?

Come già anticipato nel precedente paragrafo, le categorie catastali seguono le caratteristiche di un immobile e si suddividono in cinque gruppi specifici:

• Categoria A: immobili residenziali e uffici;
• Categoria B: immobili con funzioni pubbliche;
• Categoria C: immobili di natura commerciale o pertinenze;
• Categoria D: immobili commerciali di tipo speciale oppure immobili con funzioni industriali;
• Categoria E: immobili di interesse collettivo.

In aggiunta, esiste anche la Categoria F, utilizzata per le entità urbane che non producono alcun reddito, oltre a non dover nemmeno essere rappresentate su una planimetria catastale, ma soltanto nell’elaborato planimetrico. Si tratta di un gruppo istituito successivamente e in contemporanea all’introduzione della procedura Docfa.

proprio in relazione a quest’ultima suddivisione, in data 8 Giugno 2017, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 18/E/2017 per istituire la categoria F/7, riservata alle sole infrastrutture TLC, cioè a quegli immobili destinati a ospitare la fibra ottica e banda larga.

Appare evidente che questi insiemi non sono casuali, ma attribuiti con una logica ben precisa. Ogni categoria segue la destinazione urbanistica dell’immobile (fatta eccezione per la categoria F), riportando tutte queste informazioni anche sulla relativa visura catastale.

Di seguito analizziamo nello specifico ogni singola categoria catastale, riassumendone specifiche e immobili di riferimento.

Immobili a destinazione ordinaria

La Categoria A comprende tutti gli immobili a destinazione ordinaria, i quali si possono a loro volta identificare come:

• Abitazioni signorili, appartamenti ubicati in zone centrali o di particolare pregio (categoria A/1). In questo caso esiste un’ulteriore specifica, che va a indicare le unità nobiliari;
• Appartamenti di uso civile, aventi impianti e servizi a destinazione domestica (categoria A/2);
• Immobili e fabbricati di tipo economico, realizzati con materiali semplici e aventi dimensioni ridotte (categoria A/3) e abitazioni popolari (categoria A/4);
• Abitazioni ultrapopolari, costruiti con materiali poveri e poco pregiati. Questi sono privi di servizi igienici e mancanti degli impianti (categoria A/5);
• Unità immobiliari rurali (categoria A/6), villini (categoria A/7), ville (categoria A/8) e castelli storici(categoria A/9);
• Immobili a destinazione direzionale, come uffici privati (categoria A/10);
• Abitazioni tipiche come rifugi di montagna o trulli (categoria A/11).

All’interno di questo grande gruppo, rientrano anche i fabbricati di categoria B e C. Nello specifico, i primi includono tutte quelle unità che rappresentano il patrimonio immobiliare di tipo urbano, mentre i secondi sono principalmente a uso terziario e commerciale.

Ecco qui di seguito gli immobili di Categoria B:

• Collegi, conventi, ricoveri, orfanotrofi, caserme (categoria B/1);
• Ospedali e case di cura senza scopo di lucro (categoria B2);
• Riformatori e prigioni (categoria B/3);
• Uffici pubblici (categoria B/4);
• Laboratori e scuole (categoria B/5);
• Biblioteche, musei, pinacoteche, accademie, gallerie (categoria B/6);
• Oratori e cappelle in cui non si esercita attività di culto (categoria B/7);
• Magazzini per depositi di derrate (categoria B/8).

Gli immobili di Categoria C si dividono in:

• Negozi e botteghe (categoria C/1);
• Magazzini, cantine, locali di deposito (categoria C/2);
• Laboratori di arte e mestieri (categoria C/3);
• Fabbricati destinati all’attività sportiva senza scopo di lucro (categoria C/4);
• Stabilimenti balneari e termali senza fine di lucro (categoria C/5);
• Stalle, autorimesse, scuderie e rimesse non a scopo di lucro (categoria C/6);
• Tettoie aperto o chiuse (categoria C/7).

Immobili a destinazione speciale

Gli immobili a destinazione speciale si suddividono nelle categorie catastali D, E ed F e includono tutti quegli immobili il cui utilizzo differisce da quelli precedentemente elencati. In particolare, elenchiamo qui di seguito i sottogruppi con relativa destinazione d’uso.

All’interno della Categoria D ci sono:

• Opifici (categoria D/1);
• Alberghi e pensioni (categoria D/2);
• Teatri e sale cinematografiche, sale per concerti o per spettacoli di altro genere (categoria D/3);
• Case di cura e ospedali (categoria D/4);
• Istituiti di credito, banche, istituiti di cambio e assicurazioni (categoria D/5);
• Fabbricati per attività sportive a pagamento (categoria D/6);
• Fabbricati destinati ad attività industriali (categoria D/7);
• Fabbricati destinati ad attività commerciali speciali (categoria D/8);
• Immobili galleggianti o sospesi, ponti privati con pedaggio (categoria D/9);
• Immobili di tipo agricolo con attività di produzione (categoria D/10).

Nella Categoria E rientrano:

• stazioni per il trasporto marittimo e aeroportuale (categoria E/1);
• ponti comunali e provinciali con pedaggio (categoria E/2);
• fabbricati destinati a esigenze pubbliche speciali (categoria E/3);
• recinzioni chiuse a destinazione pubblica speciale (categoria E/4);
• fortificazioni e relative dipendenze (categoria E/5);
• torri, semafori, fari (categoria E/6);
• fabbricati per l’esercizion del pubblico culto (categoria E/7);
• costruzioni all’interno dei cimiteri, ad esclusione di sepolcri e tombe di famiglia (categoria E/8);
• altri edifici a destinazione particoalre (categoria E/9).

Infine, la Categoria F comprende:

• aree urbane (categoria F/1);
• unità collabenti, fatiscenti (categoria F/2);
• immobili in corso di costruzione (categoria F/3) o di definizione (categoria F/4);
• lastrici solari (categoria F/5);
• fabbricati in attesa di dichiarazione, come da circolare 1/2009 (categoria F/6).

Come cambiano le categorie catastali

Le categoria catastali, così come abbiamo, visto, non sono necessariamente delle suddivisioni fisse e immutabili. Esse, infatti, vengono determinate di volta in volta in base al periodo storico in cui ci si trova e alle specifiche esigenze che si possono rappresentare.

Detto ciò, questi gruppi vanno spesso incontro a delle modifiche o variazioni di diversa misura, con l’obbiettivo di semplificarne la lettura e la relativa applicazione.

Una delle ultime proposte in questo settore, ad esempio, potrebbe addirittura portare alla cancellazione della divisione tra case popolari e abitazioni di lusso, sconvolgendo di fatto l’intero assetto a cui oggi siamo abituati. Questa idea coinvolge, quindi, le unità immobiliari facenti parte di un condominio, distinguendole sì dalle ville, ma eliminando la distinzione tra categoria di lusso ed economica. In tal caso, non sarebbe tanto il pregio dell’immobile a fare la differenza, quanto la presenza, la tipologia e l’importanza edilizia dell’affaccio, del contesto e dei servizi.

Il problema, in questo caso, è costituito dalla necessità di trovare un nuovo equilibrio minimizzando il divario esistente tra il centro storico, in cui risiedono gli immobili più pregiati ma aventi un basso estimo catastale, e la periferia, dove le unità immobiliari sono più recenti dal punto di vista costruttivo e, quindi, con prezzi di vendita e di mercato più vicini al valore reale.
Si sta quindi ipotizzando di inserire un ulteriore indicatore che rappresenti il valore medio di mercato.

Si sta pensando, inoltre, di suddividere tutti gli immobili in due macro-categorie, indicando da un lato le categorie ordinarie e dall’altro quelle speciali, così come abbiamo elencato sopra.