Terrazzo e lastrico solare, quali sono le differenze?

Il lastrico solare viene comunemente indicato come una superficie piana situata alla parte superiore di un edificio svolgendo fondamentalmente la funzione di copertura. Se, invece, questa superficie è circondata da delle ringhiere per poter consentire l’affaccio a chi vi ha accesso, allora prende il nome di terrazzo.

Sostanzialmente la differenza sta nei dettagli ma che, a livello giuridico, è in realtà ben ampia. Sono entrambi degli spazi abbastanza grandi adatti ad ogni tipo di ambiente che può spesso portare a situazioni più che positive, come socializzare tra i vari condomini, mentre in altri casi a degli episodi spiacevoli.

Le differenze tra Terrazzo e Lastrico Solare

Qualora le parti del condominio praticano la funzione di copertura, allora quello che differenzia la terrazza dal semplice lastrico solare è la possibilità di affaccio per i condomini.

Vedendolo di più nel dettaglio, secondo la Cassazione civile (sentenza n. 2924/1986), la giurisprudenza è chiara nell’affermare che il lastrico solare, così come il tetto, copre l’intero edificio, sia sotto un profilo materiale sia sotto un profilo giuridico.

Sulla terrazza, invece, la legge ribadisce che è formata da una superficie scoperta situata al cospetto di alcuni vani e allo stesso tempo sul piano degli altri, formando parte integrante sia strutturalmente che funzionalmente, destinata, pertanto, a dare un affaccio e altri tipi di comodità all’appartamento cui è legata dando la proiezione verso l’esterno.

Pertanto, le terrazze si contraddistinguono dai lastrici solari perché la loro funzione non è tanto quella di coprire verticalmente l’edificio, ma soprattutto perché sono connesse a dei parapetti che rendono agibile e praticabile l’affaccio senza rischi, rendendo il passaggio sicuro.

I lastrici solari sono a servizio comune dei proprietari, mentre le terrazze sono accessibili dagli appartamenti collegati, ad uso, quindi, esclusivo.

Possibili danni

Uno dei problemi assai frequenti in ambito condominiale è sicuramente quello che riguarda le infiltrazioni d’acqua che provengono dalla terrazza o dal lastrico solare. Questo è dovuto alla scarsa manutenzione di questi ultimi da parte o del singolo proprietario o dell’intero condominio. Nel caso in cui, quindi, un condomino subisca infiltrazioni al proprio immobile dovute alla mancata o carente manutenzione dei lastrici o terrazzi sovrastanti, di proprietà comune o in parte comune, avrà diritto al risarcimento del danno ma dovrà comunque sostenere, insieme a tutti gli altri, le spese effettive che occorrono per riparare i manufatti comuni.

L’evento sinistroso, dunque, vale anche per il condomino danneggiato.

La legge è chiara; l’Articolo 1126 del Codice Civile afferma che quando la terrazza funge da tetto (o da lastrico solare) dell’intero edificio (o parte di esso), tutti quelli che sono ricompresi nella verticale coperta devono sostenere, nella misura di due terzi, le spese sia di riparazione che di manutenzione, mentre l’altro terzo spetta al proprietario o all’usuario esclusivo (e lo stesso vale anche per le infiltrazioni).

Cosa prevede la normativa in caso di riparazioni della terrazza o del lastrico solare?

Dato che alla terrazza possono quindi accedere tutti i condomini, la sua riparazione spetterà proprio a questi ultimi, anche se è di proprietà esclusiva di un singolo condomino.

Dunque, dei danni cagionati all’appartamento sottostante in caso di infiltrazioni d’acqua che possano provenire dal lastrico, quest’ultimo peggiorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione.

Per quanto riguarda il lastrico solare, il cui compito è quello di coprire fisicamente il condominio, la relativa riparazione spetterà a tutti i condomini, eccezione fatta nel caso in cui il lastrico in questione sia di responsabilità di un solo condomino in quanto questo è tenuto a versare un terzo del totale mentre la parte restante resta a carico degli altri condomini del palazzo.

Solitamente una ristrutturazione per un lastrico solare è tra € 4.500 e € 9.000, mentre per la terrazza varia da € 2.000 a € 10.000. In entrambi i casi dipende sempre dai loro metri quadri con il prezzo che può quindi variare.

Vantaggi

Ovviamente non esistono solo dei potenziali problemi inerenti al lastrico solare o alla terrazza a livello, bensì sussistono anche dei vantaggi e dei piaceri di godimento per entrambi. Ad esempio, i lastrici solari possono essere anche sfruttati per delle ottime esperienze di socializzazione tra i vari condomini.

Quindi, per condividere serenamente tale spazio, anche andando contro ogni controversia, vengono dati degli ottimi consigli. Infatti, ad esempio, il desiderio principale degli inquilini (secondo varie indagini) è quello di realizzare e condividere un orto condominiale. Inoltre, è possibile installare un manto erboso sulla terrazza (o sul lastrico solare) per rendere più accogliente la stessa.

Se è un lastrico solare, allora il vantaggio è quello che, in quanto assume la funzione di copertura, è provvisto di tutti quegli strati strutturali necessari per l’installazione del manto erboso (strato impermeabilizzante, massetto con le sue pendenze e altro ancora). Altre soluzioni sono quelle di creare una serie di cassoni rialzati, all’interno dei quali poter inserire ortaggi o altre piante.

Da ciò ne scaturisce il vantaggio a livello di coltura, ottenendo, pertanto, un buon numero di ortaggi che potrebbero essere divisi tra tutti i condomini, magari anche per fare degli ottimi pranzi estivi da fare sulla copertura dell’edificio. Infine, sul lastrico solare è possibile installare un vero e proprio solarium, attrezzandolo con sdraio ed ombrelloni.

Bonus previsti per il Lastrico solare e Terrazzo

A disposizione dei condomini esistono vari bonus, come, ad esempio, il Bonus Verde. Questo è letteralmente un’agevolazione fiscale che dà la possibilità a chi vuole effettuare dei lavori nel periodo che va dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022, di effettuare la detrazione fiscale pari al 36% per i lavori di ristrutturazione di giardini, balconi e terrazzi.

Oppure, esiste da poco tempo il famoso Superbonus 110 il quale prevede interventi su terrazze e installazione di fotovoltaici. Qui, nel caso in cui l’assemblea condominiale deliberi all’unanimità che le spese dei lavori sulla terrazza (o sul lastrico solare) saranno a pieno carico di un condomino, questo potrà usufruire di tale bonus.