Superbonus 110%: con cambio destinazione d’uso, le regole cambiano

Con una recente risposta ad interpello, il Fisco torna a parlare dei casi in cui si usufruisce del Superbonus 110% con l’intento di trasformare un edificio da misto a completamente residenziale.

Viene precisato che il requisito che richiede che la prevalenza d’uso residenziale sia maggiore del 50% rispetto alla superficie totale, per i casi di cambio di destinazione d’uso, deve essere calcolata a lavori conclusi.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: cambio d’uso edificio, da misto a residenziale

Nella risposta ad interpello n. 290 del 23 maggio 2022, l’istante è un condominio minimo composto da 2 unità immobiliari, una abitativa in Categoria A/2 e l’altra strumentale (negozio) in C/1.

L’edificio, si fa sapere, sarà interessato da interventi destinati alla riduzione del rischio sismico, nonché dall’installazione del cappotto termico per l’ambito energetico. Tra i lavori è previsto inoltre il cambio di destinazione d’uso dell’edificio che, nella condizione post-interventi, sarà composto da 3 unità immobiliari tutte abitative.

L’istante fa presente che invece, nella condizione pre-interventi, l’edificio ha una prevalenza residenziale inferiore al 50%. Ciò posto, vorrebbe sapere:

1. Se entrambi i proprietari dell’unità abitativa e di quella strumentale possano usufruire del Superbonus 110% per i lavori prospettati, in riferimento ad interventi sia trainaNTI che trainaTI;
2. Se in merito al calcolo dei limiti di spesa concessi per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio, si debba considerare la condizione esistente prima oppure dopo l’esecuzione dei lavori.

Prevalenza residenziale pre/post interventi: come e quando si calcola

Prima di fare il punto della situazione, il Fisco ricorda brevemente che, in base al criterio della prevalenza residenziale o meno, il Superbonus 110% si applica in maniera differente.

In breve:

1. Se l’edificio è residenziale per più del 50% della superficie:

• • I proprietari delle unità residenziali possono partecipare alle spese per i lavori sulle parti comuni (sia trainaNTI che trainaTI), e possono inoltre eseguire interventi trainaTI nelle proprie unità;
  • I proprietari delle unità non residenziali possono partecipare alle spese per gli interventi sulle parti comuni (trainaNTI e trainaTI), ma non possono in alcun modo intervenire sulle proprie unità.

2. Se l’edifico è residenziale per meno del 50% della superficie:

• • Per le unità residenziali non cambia niente, potranno sempre eseguire interventi sia nelle parti comuni che nelle proprie unità;
  • I proprietari delle unità non residenziali in questo caso non possono partecipare neanche alle spese per i lavori sulle parti comuni.

In merito al calcolo della percentuale di prevalenza residenziale, l’Agenzia ricorda che si deve far riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell’allegato C del DPR n. 138 del 23 marzo 1998, recante “Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (Gruppi R, P, T).”

In quasi tutti i casi il calcolo della prevalenza residenziale va fatto prima che gli interventi abbiano inizio. Se però si prevede che gli interventi comportino il cambio della destinazione d’uso degli immobili, allora il calcolo della prevalenza andrà fatto una volta conclusi gli interventi.

Visto dunque che il condominio istante prevede che in seguito agli interventi l’edificio sarà composto esclusivamente da 3 unità abitative, entrambi i proprietari degli immobili possono accedere al Superbonus 110% per interventi sulle parti comuni e sulle proprie unità.

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Superbonus 110%: per limiti di spesa conta il pre-interventi

Per quanto riguarda il secondo quesito inerente il calcolo dei massimali, l’Agenzia fa presente quanto già chiarito con la Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020.

Qui viene specificato espressamente che nel caso in cui:

“gli interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.”

Nel caso presentato nell’istanza, pertanto, il condominio istante potrà considerare i seguenti massimali:

• Per gli interventi di riduzione del rischio sismico, il limite di spesa sarà pari a 192.000 euro (96.000 euro per 2 unità immobiliari);
• Per l’installazione del cappotto termico, il limite sarà complessivamente di 80.000 euro (40.000 per 2 unità immobiliari).

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