Reddito affitti brevi: quando si considera impresa? Come si dichiara?

Il regime degli affitti brevi è stato introdotto nel nostro ordinamento giuridico con il DL n. 50 del 24 aprile 2017 all’art 4. Si tratta appunto di una particolare forma di regime fiscale dedicata alla locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni.

Chiaramente anche le persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, arti o professioni possono procedere con la stipula di un contratto aderendo al regime della locazione breve, qualora avessero uno o più appartamenti da affittare.

Bisogna però prestare attenzione, perché un’attività di questo genere potrebbe ad un certo punto configurarsi come imprenditoriale.

Approfondiamo di seguito.

Reddito affitti brevi: quando diventa attività d’impresa?

Il caso di oggi è stato trattato di recente dall’Agenzia delle Entrate con un quesito pubblicato di recente sul portale FiscoOggi.

Qui una contribuente fa sapere che, nel corso del 2022, ha optato per la stipula di contratti di locazione breve in riferimento a più di quattro appartamenti di proprietà.

A tal proposito, vorrebbe chiarimenti in merito alle modalità per dichiarare i redditi derivanti dagli affitti brevi. In particolare, chiede conferma del fatto che in questi casi non sia possibile utilizzare il Modello 730.

Quanto prospettato dalla donna è corretto. Il Fisco spiega infatti che, a partire dal 1° giugno 2017, per le locazioni brevi si adotta l’apposito regime dedicato, anche nel caso in cui le unità vengano affittate da persone fisiche che non esercitano attività imprenditoriale.

Questa stessa disciplina è stata successivamente interessata da alcune modifiche disposte con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2021.

Nello specifico, qui è stato stabilito che – a partire dal periodo d’imposta 2021 – il regime fiscale delle locazioni brevi si sarebbe potuto applicare ad un massimo di 4 unità immobiliari per ogni periodo d’imposta.

Di conseguenza, in tutti i casi per i quali la locazione breve dovesse essere applicata ad un numero maggiore di 4 unità nel corso dello stesso periodo d’imposta, l’attività di locazione breve verrebbe considerata sempre un’attività imprenditoriale.

Ciò, si spiega, a prescindere da chi sia il soggetto locatore, e quindi anche nel caso in cui questo sia una persona fisica che non esercita attività d’impresa.

Reddito affitti brevi: come si dichiara? Scadenze

In quanto alle modalità per dichiarare il reddito derivante dagli affitti brevi, l’Agenzia delle Entrate conferma anche qui come non sia possibile, in questi casi, utilizzare il Modello 730.

Il 730 infatti deve essere presentato per dichiarare:

• Redditi da lavoro dipendente o ad essi assimilati (es. contratti a progetto);
• Redditi derivanti da terreni e fabbricati;
• Redditi di capitale;
• Redditi da lavoro autonomo senza partita IVA;
• Redditi diversi, come ad esempio quelli derivanti da terreni o fabbricati situati all’estero;
• Alcuni redditi soggetti a tassazione separata, come ad esempio i redditi derivanti da eredità (ad eccezione di quelli fondiari e di quelli legati ad attività d’impresa o all’esercizio di arti e professioni).

In ogni caso, comunque, viene precisato che tutti i redditi derivanti da attività imprenditoriale non possono essere dichiarati col Modello 730.

La contribuente in questione – considerando il fatto che nel corso del periodo d’imposta 2022 ha concesso in regime di locazione breve più di 4 unità immobiliari – dovrà considerare i redditi conseguiti come derivanti da attività imprenditoriale.

Dovrà dunque dichiarare i redditi da locazione breve con il Modello Redditi Persone Fisiche (Fascicolo 3).

In riferimento al periodo d’imposta 2022, il documento dev’essere presentato entro il 30 novembre 2023, salvo eventuali proroghe che potranno essere concesse. Qui sono disponibili le istruzioni per la compilazione.