Prima Casa: indisponibilità del bene permette nuovo acquisto

Con il Bonus Prima Casa viene concesso ai contribuenti di acquistare un immobile – usufruendo di una riduzione dalle imposte applicate all’atto del rogito definitivo – da adibire ad abitazione principale in tutto il territorio italiano.

Di base la normativa prevede che, qualora un soggetto abbia usufruito una volta dell’agevolazione, egli risulterà in seguito possedere un immobile come titolare e, pertanto, non potrà più beneficiare nuovamente dell’incentivo per acquistare un’altra abitazione.

Ci sono però delle eccezioni a questa regola, grazie alle quali – in presenza di determinate condizioni, e nel rispetto delle apposite scadenze – diventa possibile acquistare un nuovo immobile con le agevolazioni, se ci si impegna a vendere il primo che si è acquistato.

Oltre a questa concessione, introdotta a partire dal 1° gennaio 2016, ce n’è un’altra che ammette la possibilità per lo stesso soggetto di usufruire del Bonus Prima Casa più volte e senza, per questo, dover vendere la prima casa acquistata.

Stiamo parlando qui appunto dei casi in cui la prima abitazione acquistata dovesse diventare inagibile e, quindi, risultasse impossibile per il contribuente viverci.

Approfondiamo di seguito.

Bonus Prima Casa: quando si può usufruirne due volte?

Come abbiamo accennato, la Legge di Bilancio 2016 ha comportato diverse modifiche in merito all’usufrutto del Bonus Prima Casa.

In particolare, si è disposto qui che lo stesso contribuente possa usufruire dell’incentivo più di una volta, se:

• Procede, entro 5 anni dall’acquisto, a vendere la Prima Casa comprata con le agevolazioni per poi, entro 1 anno dalla vendita, acquistare un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale;
• Procede ad acquistare un secondo immobile usufruendo delle agevolazioni per poi, entro 1 anno dal secondo acquisto, vendere la prima abitazione comprata.

Dunque, un contribuente che non intende più vivere nell’abitazione che ha acquistato come Prima Casa con la riduzione delle imposte, ha l’opportunità – nel rispetto di determinati requisiti – di procedere con la sua vendita senza andare incontro alla decadenza dalle agevolazioni, al fine di acquistare un nuovo immobile da adibire sempre ad abitazione principale.

Se però il soggetto, improvvisamente, dovesse trovarsi impossibilitato a vivere nella casa che ha acquistato con le agevolazioni, la situazione sarebbe del tutto differente.

Egli infatti potrebbe a quel punto comprare un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, senza vendere la prima casa acquistata, e senza oltretutto perdere il diritto al Bonus Prima Casa.

Vediamo perché.

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Impossibilità abitativa permette il nuovo acquisto

Abbiamo già trattato l’argomento di recente e abbiamo spiegato che, se la Prima Casa acquistata con le agevolazioni dovesse diventare inagibile, il beneficiario avrebbe diritto a comprarne una nuova senza dover vendere la prima (approfondisci qui).

Secondo la normativa, tale concessione risulterà valida per tutto il tempo per il quale permarrà la condizione di “inagibilità” nell’immobile.

Questo significa dunque che se l’immobile inagibile dovesse essere oggetto di interventi edilizi che comportano la sua sistemazione e messa in regola, il beneficiario perderebbe il diritto a “possedere” due immobili – acquistati entrambi con il bonus prima casa – nello stesso momento.

Ebbene, solo qualche giorno fa si è tornati a parlare di questo tema, con un quesito posto da una contribuente all’Agenzia delle Entrate mediante la posta di FiscoOggi.

Nello specifico, si chiede conferma del fatto che sia possibile acquistare un nuovo immobile usufruendo dei benefici prima casa, qualora la prima abitazione comprata con le agevolazioni fosse stata dichiarata inagibile.

In risposta alla contribuente, il Fisco chiarisce che, di base, la normativa non permette di beneficiare della riduzione delle imposte per l’acquisto di un secondo immobile al contribuente che risulta già titolare di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

Ciò a prescindere da dove si trovino i due immobili e, quindi, la regola vale per l’intero territorio italiano.

Nonostante questo però, spiega il Fisco, esistono anche delle eccezioni. Nello specifico, con il Principio di diritto n. 1 del 17 marzo 2022, si stabiliva che:

“Tale oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile “pre posseduto” risultante da idonea documentazione e indipendente dalla volontà del contribuente, conduce a ritenere che, fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile “pre posseduto”, si potrà beneficiare dell’agevolazione “prima casa” per l’acquisto del nuovo immobile, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste […].”

Con la Risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017, era invece stato chiarito che, perché ciò sia possibile, è necessario che sia pervenuto:

“un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative.”

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