Guida alla locazione con patto di futura vendita: un’alternativa alla compravendita immobiliare

La locazione con patto di futura vendita è una soluzione strategica flessibile che rappresenta un’alternativa all’acquisto diretto di immobili. Questo modello di contratto si adatta particolarmente a coloro che non dispongono di immediata liquidità finanziaria, offrendo un approccio graduale all’acquisto di una proprietà.

Il meccanismo alla base è semplice ma efficace: si instaura inizialmente un normale rapporto di affitto, al quale segue la possibilità di acquistare l’immobile al termine del periodo locativo.

Interessante è il fatto che i canoni di locazione mensili vengono considerati come rate dell’acquisto, permettendo di accumulare gradualmente la somma necessaria per l’acquisto finale.

Come funziona la locazione con patto di futura vendita

La locazione con patto di futura vendita si articola in due fasi distinte: una fase iniziale di affitto e una successiva che si configura come un preliminare di vendita. Quest’ultima può assumere due forme: unilaterale o bilaterale.

Nel caso unilaterale, il locatario ha l’obbligo di trasferire la proprietà, mentre l’acquirente può decidere se procedere o meno con l’acquisto. Nella forma bilaterale, invece, entrambe le parti sono vincolate alla compravendita.

Per illustrare meglio, immaginiamo un contratto tipo di tre anni con opzione di rinnovo per altri due anni e un preliminare bilaterale. Al termine dei cinque anni, l’acquirente avrebbe completato l’acquisto della casa. In alternativa, con un accordo unilaterale, l’acquirente avrebbe la possibilità di rinunciare all’acquisto.

Questo tipo di accordo offre diversi vantaggi, soprattutto per chi è indeciso tra acquistare o affittare un immobile.

Modello dei canoni di affitto nel contratto

Avanzando nell’analisi, è essenziale comprendere il modello dei canoni di affitto in un contratto di locazione con patto di futura vendita.

Due sono le opzioni principali per stabilire la cifra complessiva dell’acquisto: il pagamento di un canone ordinario, calcolato in base al valore di mercato dell’immobile, o il versamento di un canone maggiorato, che comprende, oltre all’affitto, una quota mensile destinata a coprire il prezzo di vendita.

Nel caso in cui il valore complessivo dell’immobile superi l’importo già versato tramite i canoni, è necessario stabilire con il venditore come versare la quota mancante. Questo può avvenire attraverso il pagamento di un acconto e un saldo finale, oltre alla caparra confirmatoria.

Un contratto di locazione con patto di futura vendita, quindi, dovrebbe specificare chiaramente diversi aspetti: la durata del rapporto di locazione, l’ammontare del canone mensile, la presenza di eventuali acconti o saldi finali, la natura dell’accordo (unilaterale o bilaterale) e l’ammontare della caparra confirmatoria. Questi elementi sono fondamentali per la validità e l’efficacia del contratto.

Aspetti legali e fiscali del contratto

Passando agli aspetti legali e fiscali, è rilevante notare che il codice civile italiano non prevede una disciplina specifica per la locazione con patto di futura vendita. Tuttavia, tale contratto viene menzionato nell’articolo 1526 comma 3, relativo alla risoluzione dei contratti.

Art. 1526
Risoluzione del contratto

Se la risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennita’, il giudice, secondo le circostanze, puo’ ridurre l’indennita’ convenuta.

La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprieta’ della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti.

Ciò implica che la regolamentazione di questo tipo di contratto avviene caso per caso, basandosi sulle consuetudini che si sono formate nel tempo. Non esistono, quindi, norme fisse, ma piuttosto una serie di interpretazioni e prassi consolidate.

Dal punto di vista fiscale, in un contratto di locazione con patto di futura vendita di tipo bilaterale, le imposte dovute per l’acquisto dell’immobile – come gli oneri catastali, ipotecari e di registro – sono a carico dell’acquirente e devono essere versate al momento della firma del preliminare. Anche l’IVA è dovuta sull’intero prezzo di vendita, mentre non incide sui canoni mensili di affitto. Per quanto riguarda le tasse di mantenimento, come l’IMU, queste rimangono a carico del proprietario fino al trasferimento della proprietà.

Queste specificità fiscali possono rappresentare un vantaggio per l’acquirente durante il periodo di locazione, ma possono costituire un onere per il venditore che si impegna a cedere l’immobile in futuro.

Vantaggi e svantaggi per venditori e acquirenti

Analizzando i vantaggi e gli svantaggi del contratto di locazione con patto di futura vendita, emergono diverse considerazioni per entrambe le parti coinvolte.

Per il venditore, i vantaggi includono la conservazione della proprietà fino al completamento del pagamento e la ricezione di una rendita mensile fissa, che può anche superare il normale canone di affitto. Tuttavia, vi sono anche svantaggi, come il mantenimento delle tasse e degli oneri fiscali durante il periodo di affitto, l’obbligo di gestire la manutenzione straordinaria dell’immobile, e l’eventuale necessità di rimborsare la caparra in caso di recesso dalla vendita, spesso con una maggiorazione.

Per chi acquista, i vantaggi sono significativi: durante il periodo di locazione, si limitano a sostenere le spese di manutenzione ordinaria, mentre le tasse dirette e locali rimangono a carico del proprietario. Inoltre, l’acquirente ha la possibilità di ottenere la proprietà differita di un immobile senza dover versare l’intera cifra inizialmente e senza ricorrere a un mutuo. Tuttavia, ci sono anche degli svantaggi: in caso di patto bilaterale, l’acquirente deve affrontare subito le imposte e l’IVA, mentre in un accordo unilaterale, se decide di non procedere all’acquisto, non può recuperare la caparra confirmatoria.

Inoltre, esiste un rischio elevato in caso di fallimento del venditore, specialmente se il preliminare di vendita non è stato trascritto nei registri immobiliari.

Conclusione

In conclusione, la locazione con patto di futura vendita si presenta come un’ottima alternativa all’acquisto tradizionale di un immobile, specialmente per chi non dispone di liquidità immediata o ha difficoltà nell’accesso al credito immobiliare. I rischi per l’acquirente sono limitati, a condizione che il contratto sia redatto con attenzione e cura dei dettagli.

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