Guida all’affitto con riscatto: opportunità unica o trappola immobiliare?

L’affitto con riscatto, noto anche come affitto con opzione d’acquisto, affitto/acquisto o rent to buy, è una modalità contrattuale che consente a una persona di affittare una proprietà con la possibilità di acquistarla in seguito. Questo tipo di contratto è spesso utilizzato come un’alternativa all’acquisto tradizionale di una casa, offrendo all’affittuario la possibilità di diventare proprietario nel tempo.

Nel contratto di affitto con riscatto, l’affittuario e il proprietario concordano su un prezzo di acquisto fissato in anticipo o in base a determinate condizioni. Durante il periodo di affitto, l’affittuario paga un canone mensile che di solito include anche una componente di affitto e una componente di risparmio per l’acquisto futuro. Questo risparmio, noto come “credito d’affitto“, viene accumulato nel corso del tempo e può essere utilizzato come parte del pagamento per l’acquisto della proprietà.

Alla fine del periodo di affitto, che può durare al massimo 10 anni, l’affittuario ha l’opzione di acquistare la proprietà secondo i termini stabiliti nel contratto. Se decide di procedere all’acquisto, il credito d’affitto accumulato viene utilizzato per ridurre il prezzo di acquisto concordato.

Se l’affittuario decide invece di non acquistare la proprietà, potrebbe perdere il credito d’affitto accumulato, a meno che ciò sia stato specificamente stabilito nel contratto.

Affitto con riscatto: come funziona

L’affitto con riscatto può essere un’opzione interessante per coloro che desiderano diventare proprietari di una casa, ma che al momento non sono in grado di effettuare un acquisto diretto a causa di problemi finanziari o di altre circostanze. Questo tipo di contratto offre la possibilità di vivere nella casa desiderata, accumulare un credito d’affitto e avere il tempo di migliorare la propria situazione finanziaria prima di procedere all’acquisto effettivo.

Il canone mensile, che l’affittuario è tenuto a pagare al proprietario dell’immobile, è di solito superiore rispetto a un normale affitto. Questo perché include un acconto sul prezzo finale di vendita. Al termine del periodo stabilito, l’affittuario ha la possibilità di diventare il nuovo proprietario dell’abitazione, pagando il riscatto finale.

Dal prezzo di vendita dell’immobile, che viene stabilito in anticipo da entrambe le parti, si deducono le quote versate come acconto. Di conseguenza, l’affitto con riscatto è un contratto che unisce elementi sia del contratto di locazione che del contratto preliminare di vendita di un immobile.

Le formule di contratto per l’affitto con riscatto

Ci sono diverse formule che possono essere previste in un contratto di acquisto con riscatto. Tra queste:

• Con diritto all’acquisto: il venditore è obbligato a vendere l’immobile, mentre l’inquilino può decidere, alla scadenza del contratto, se acquistare o meno l’appartamento.
• Con patto di futura vendita: in questo caso l’affittuario è vincolato all’acquisto. Se decide di non comprare l’immobile, le quote versate come anticipo sul prezzo di vendita vengono trattenute dal proprietario come indennizzo.
• Con riserva di proprietà: l’affittuario diventa proprietario dell’immobile quando paga l’ultimo canone d’affitto. In caso di inadempienza, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto e tornare a disporre dell’immobile. Al conduttore viene restituita una parte delle quote versate.

L’opzione di rent to buy o affitto con riscatto puro si riferisce alla prima formula, ovvero un contratto di locazione che prevede la possibilità e non l’obbligo di acquistare in futuro l’appartamento.

Le regolamentazioni del DL. 133/2014

Il DL. 133/2014 regolamenta questa tipologia di contratto e stabilisce le seguenti disposizioni:

• La durata del contratto di affitto con riscatto, o rent to buy,  non può durare oltre i 10 anni.
• Affinché abbia effetti legali, il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. Tale trascrizione funge da prenotazione dell’acquisto dell’immobile e impedisce che l’immobile stesso sia oggetto di ipoteca o pignoramento su richiesta di eventuali creditori del venditore. A differenza delle trascrizioni per i normali contratti di compravendita, che durano 3 anni, la trascrizione del contratto di affitto con riscatto può durare fino a 10 anni.
• Il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Questo numero può essere liberamente stabilito dalle parti, ma non può essere inferiore a 1/20 del totale dei canoni che il conduttore deve versare al venditore.
  Ad esempio, supponiamo che il contratto preveda 200 canoni mensili: il limite è di 10 canoni. Prima di raggiungere tale limite, il contratto non può essere risolto. In caso di risoluzione, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, se previsto nel contratto, può trattenere i canoni già versati come indennizzo.

Un esempio di affitto con riscatto

Per comprendere meglio il funzionamento di questa tipologia di contratto, consideriamo un esempio pratico.

Supponiamo che un appartamento costi 280.000 euro. Le parti stipulano un contratto di affitto con riscatto della durata di 5 anni, con un canone mensile di 1.000 euro. Di questi, 500 euro sono destinati all’affitto dell’immobile, mentre i restanti 500 euro rappresentano l’acconto sul prezzo di vendita finale.

Alla scadenza del contratto, se il conduttore decide di acquistare la casa, l’importo da corrispondere al proprietario sarà di 280.000 euro. Dai 280.000 euro vengono infatti sottratti 30.000 euro già versati come acconto (500 euro al mese x 60 mesi).

Gli immobili idonei per l’affitto con riscatto

Il rent to buy può riguardare qualsiasi tipo di immobile: appartamenti, negozi, uffici, terreni e persino immobili in costruzione. Nell’ultimo caso, i vantaggi si estendono non solo agli affittuari, ma anche alle imprese di costruzione.

Per queste ultime, il rent to buy diventa un ottimo strumento per pagare le rate del mutuo contratto con le istituzioni finanziarie per la costruzione. Anche per gli immobili in costruzione sono previste tutele per l’acquirente.

Nel caso di fallimento dell’impresa costruttrice, il contratto rimane valido e la vendita non può essere soggetta a revocatoria fallimentare se è stata pattuita ad un prezzo adeguato. Inoltre, questa modalità di acquisto è applicabile solo se l’immobile costituisce la residenza principale del conduttore o dei suoi parenti.

I vantaggi dell’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto rappresenta una soluzione conveniente per coloro che desiderano acquistare una casa ma non dispongono di liquidità immediata o non soddisfano tutti i requisiti richiesti dai finanziatori, come ad esempio un contratto di lavoro a tempo indeterminato. I vantaggi per il conduttore sono molteplici:

• Possibilità di usufruire immediatamente dell’immobile.
• Libertà di scelta alla scadenza del contratto: il conduttore può decidere se diventare o meno il nuovo proprietario. Le esigenze personali possono cambiare nel corso della vita. Ad esempio, potrebbe essere necessario trasferirsi in un’altra città o desiderare una casa con caratteristiche diverse rispetto a quelle inizialmente ricercate. In questi casi, l’affitto con riscatto facilita notevolmente il passaggio a una nuova abitazione, a differenza di un proprietario che dovrebbe cercare un affittuario o un acquirente per il suo immobile, processo che richiede più tempo e costi.
• Nel caso in cui il conduttore decida di acquistare la casa, non perde l’intero importo dei canoni versati come affitto, in quanto una parte di essi rappresenta un anticipo sul prezzo di vendita finale.
• Se il conduttore trova finalmente la sua casa ideale a un prezzo vantaggioso ma non dispone delle risorse finanziarie necessarie per acquistarla immediatamente, l’affitto con riscatto gli consente di mettere da parte l’immobile grazie all’opzione di acquisto fino alla scadenza del contratto.
• Esenzione dal pagamento dell’IMU e della TASI fino al riscatto dell’immobile.
• Maggiori possibilità di ottenere un mutuo, in quanto è possibile dimostrare uno storico di pagamenti puntuali alle banche.
• Possibilità di richiedere un importo inferiore per il mutuo, con conseguente risparmio sui costi di gestione e sugli interessi da corrispondere alle banche, oltre a una rata più bassa.

I vantaggi riguardano anche il venditore dell’immobile:

1. Canone di affitto più elevato rispetto alla media, in quanto comprende sia l’affitto mensile che l’acconto mensile.
2. Il venditore rimane proprietario dell’immobile fino alla vendita effettiva.
3. Protezione da possibili svalutazioni dell’immobile, poiché il prezzo viene stabilito al momento della firma del contratto e non subisce variazioni.

Potenziali svantaggi per il venditore e il conduttore

Nonostante l’affitto con riscatto rappresenti una delle opzioni più vantaggiose per la vendita e l’acquisto di un appartamento, possono comunque esserci alcuni svantaggi sia per il venditore che per il conduttore. Durante tutto il periodo del contratto e fino a quando rimane proprietario dell’immobile, il venditore dovrà sostenere il pagamento delle tasse e delle imposte previste, come l’IMU e la TASI, oltre a tutte le spese relative a riparazioni straordinarie, come ad esempio lavori necessari per garantire la stabilità delle pareti portanti o il rinnovamento di elementi strutturali come il tetto e il solaio.

Inoltre, il venditore non potrà usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa nell’acquisto di nuovi immobili. Potrebbe anche accadere che il conduttore decida di non acquistare l’immobile, ma non lo restituisca, e in questo caso l’unico modo per recuperare la disponibilità dell’immobile sarebbe attraverso l’intervento di un giudice.

Per il conduttore, il principale svantaggio, nel caso in cui decida di riscattare l’immobile, è rappresentato dalla possibilità di pagare un prezzo finale più alto rispetto ai prezzi di mercato. In questa modalità di contratto, infatti, il prezzo di vendita finale viene stabilito al momento della firma del contratto e non tiene conto di eventuali svalutazioni dell’immobile.

In conclusione, l’affitto con riscatto rappresenta una soluzione interessante per coloro che desiderano diventare proprietari di un’abitazione ma che al momento non possono o non vogliono affrontare l’intero costo dell’acquisto. Attraverso questa formula, sia il venditore che il conduttore possono beneficiare di vantaggi significativi, seppur tenendo conto dei potenziali svantaggi. Prima di intraprendere un affitto con riscatto, è consigliabile consultare un esperto nel settore immobiliare per valutare attentamente le condizioni contrattuali e le implicazioni legali.