Casa ipotecata: è possibile metterla in vendita?

È possibile mettere in vendita una casa che è stata ipotecata per ottenere un mutuo?

In linea generale si, è possibile. Lo si può fare in diversi modi, ma ognuno di questi prevede delle rigide condizioni da rispettare e delle procedure ben precise.

Vediamo di seguito in che modo si può mettere in vendita una casa ipotecata.

Casa ipotecata: principale garanzia per la stipula del mutuo

Quando si stipula un mutuo per acquistare un immobile, generalmente si accetta anche di ipotecare la casa stessa come garanzia. In dei casi specifici invece, come quando si accende un Mutuo per acquistare la Prima Casa è quasi sempre obbligatorio ipotecarla. A meno che il richiedente non possa fornire delle garanzie alternative di una certa entità.

Istituire un’ipoteca sulla casa è l’unica garanzia reale che consente alle banche di essere sicure di non perdere il prestito concesso. Nel caso in cui il debitore non potesse più pagare le rate del mutuo infatti, la banca avrebbe diritto di rivendere l’immobile all’asta per un valore maggiore, e quindi di rientrare con tutte le spese.

Il debitore ha la possibilità di vendere la casa ipotecata anche senza prima estinguere il mutuo. Vediamo come.

Estinzione mutuo con la vendita

La prima opzione per vendere una casa ipotecata è quella di garantire alla banca che, con il ricavato della vendita dell’immobile, il debitore pagherà la somma restante del mutuo estinguendolo.

L’intera procedura si deve svolgere con la firma degli atti in presenza di un notaio. In seguito alla vendita, il mutuatario verserà la somma spettante alla banca, in genere con un assegno circolare. La banca a quel punto rilascerà al venditore una quietanza, ovvero una ricevuta del pagamento, e si impegnerà a cancellare l’ipoteca e il mutuo sulla casa.

Se l’acquirente dell’immobile ipotecato dovesse anch’egli aver bisogno di stipulare un mutuo per comprarla, sarà possibile eseguire un unico atto in presenza di tutti gli interessanti coordinando le procedure.

Accollo del mutuo e della casa ipotecata

Un’altra possibilità che concede al mutuatario di vendere la casa ipotecata è quella in cui il compratore accetta di acquistare l’immobile “accollandosi” anche il mutuo già stipulato in precedenza dal venditore.

In questo caso, l’accollante non dovrebbe pagare le spese bancarie e notarili iniziali per la stipula di un nuovo mutuo. Però dovrà anche accettare tutte le condizioni stabilite in precedenza tra l’istituto bancario e il venditore, con la possibilità di eseguire una rinegoziazione solo successivamente.

L’accollo può essere:

• Liberatorio, quando l’acquirente si prende in carico ogni responsabilità e quindi il venditore viene “liberato” dal pagamento delle rate e da qualsiasi eventuale insolvenza successiva;
• Cumulativo, quando invece il venditore e l’acquirente rimangono entrambi responsabili del pagamento del debito. In questo caso, sarà l’acquirente a pagare le rate, ma nel caso non potesse più assolvere il suo debito, la banca potrà rivalersi sul venditore.

Cambio del bene ipotecato

L’opzione del cambio del bene ipotecato consente al mutuatario di estinguere il mutuo e l’ipoteca sulla casa, mettendo in gioco un altro bene da ipotecare.

La nuova ipoteca solitamente sarà di valore uguale o maggiore rispetto alla prima. Le condizioni rimarranno le stesse, cambierà solo la destinazione dell’ipoteca.

Nel caso in cui invece la nuova casa ipotecata dovesse essere di valore inferiore rispetto alla prima, la banca richiederà delle garanzie aggiuntive e valuterà attentamente la presenza di tutte le condizioni necessarie per procedere.