Acquisto casa ristrutturata detrazione 50%: sì per più appartamenti

Il Bonus Ristrutturazione è un incentivo in ambito edile che agevola la realizzazione di interventi edilizi sugli immobili abitativi, ma consente anche di portare in detrazione le spese per l’acquisto di una casa ristrutturata.

In particolare, è possibile beneficiare dell’incentivo se si acquista un’abitazione situata in un edificio che è stato oggetto di lavori di ristrutturazione. Nel caso in cui si dovessero acquistare più unità immobiliari, inoltre, sarebbe possibile usufruire del beneficio più volte.

Approfondiamo di seguito.

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Acquisto casa ristrutturata detrazione 50%: come e quando spetta

Il Bonus Ristrutturazione è il bonus casa che concede più scelta per quanto riguarda i lavori che si possono realizzare ma, appunto, concede anche di detrarre le spese per l’acquisto di una casa ristrutturata.

Per usufruire dell’incentivo, è fondamentale che l’intero edificio in cui si trova l’appartamento da acquistare sia stato interessato da lavori edilizi rientranti nelle categorie di:

• Restauro e risanamento conservativo;
• Ristrutturazione edilizia, che ammette anche la totale demolizione e ricostruzione del fabbricato.

Al contrario del Sismabonus Acquisti, dunque, che impone obbligatoriamente la demolizione e la ricostruzione dell’edificio, nel caso del Bonus Ristrutturazione per Acquisti invece sarà possibile realizzare anche ulteriori interventi che ricadano nella ristrutturazione edilizia o, in alternativa, nel restauro e risanamento conservativo.

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I lavori devono essere conseguiti obbligatoriamente da un’impresa di costruzione o di ristrutturazione, oppure da una cooperativa edilizia, ma in ogni caso dovranno interessare il fabbricato intero. Successivamente, l’impresa sarà tenuta a vendere o assegnare le singole unità ricavate entro un tempo massimo di 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

Il beneficio spetterà a quel punto all’acquirente, che potrà usufruire della detrazione Irpef al 50% concessa dal Bonus Ristrutturazione per acquisti. Il 50% però, in questo caso, non dovrà essere applicato al costo complessivamente pagato per acquistare l’immobile, ma al 25% dello stesso prezzo di vendita o di assegnazione dell’unità.

La percentuale del 25% è un ammontare forfettario standard non variabile. Pertanto, chiunque intenda beneficiare dell’agevolazione potrà farlo esclusivamente in relazione al 25% del prezzo totale che risulta dall’atto di acquisto o di assegnazione. Al risultato, compreso di IVA, sarà poi applicata la detrazione al 50% dell’incentivo.

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Bonus Ristrutturazione per acquisti: abitazioni intese singolarmente

Con la Circolare n. 20/E del 13 maggio 2011 è stato chiarito che il beneficio spetta agli acquirenti in relazione alla quota di proprietà, a prescindere da chi sia il soggetto che abbia effettivamente sostenuto la spesa.

Pertanto, ad esempio, nel caso in cui dovesse essere il soggetto che convive con il proprietario dell’immobile a sostenere autonomamente l’intera spesa per l’acquisto, la detrazione verrebbe riconosciuta comunque al proprietario in relazione alla sua quota di proprietà.

Ogni acquirente usufruirà del beneficio in maniera completamente autonoma e separata, in riferimento solo all’unità immobiliare che acquista.

Difatti, affinché ogni acquirente possa usufruire dell’incentivo non è richiesto che l’impresa venda o assegni tutte le unità immobiliari abitative che sono state ricavate con i lavori di ristrutturazione.

È richiesto tuttavia di dimostrare che gli interventi abbiano interessato l’edificio intero, e che ogni appartamento per cui si beneficia dell’agevolazione sia stato acquistato entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

Ogni atto d’acquisto quindi sarà considerato a sé, e l’acquirente potrà usufruire del Bonus Ristrutturazione autonomamente, a prescindere da se o quando saranno vendute o assegnate le altre abitazioni presenti nell’edificio.

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Acquisto casa ristrutturata per più immobili: doppia detrazione

Il Bonus Ristrutturazione per l’acquisto di una casa ristrutturata può essere riconosciuto più volte a favore dello stesso soggetto nel caso in cui questo dovesse acquistare più immobili abitativi.

Tra l’altro, qualora l’atto unico di acquisto dovesse comprendere l’acquisto di appartamento e pertinenza, sarà possibile beneficiare della detrazione sul costo complessivo di entrambi, chiaramente entro il limite di spesa stabilito per l’incentivo, pari a 96.000 euro per ogni unità abitativa.

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Qualora lo stesso soggetto volesse beneficiare dell’agevolazione per acquistare più appartamenti con lo stesso atto d’acquisto, la percentuale di detrazione e il limite di spesa dovranno essere considerati singolarmente per ogni unità immobiliare.

Il punto è stato chiarito con la Circolare n. 24/E del 10 giugno 2004, che specifica quando segue:

“Si ritiene che, nel caso in cui con il medesimo atto vengano acquistate due unità immobiliari di tipo abitativo, il limite massimo di spesa vada riferito ad ogni singolo immobile (con l’effetto pratico di poter beneficiare di una soglia massima di 96.000 euro).”

Ricordiamo che il Bonus Ristrutturazione è attualmente in vigore in misura maggiorata (al 50% e con massimale a 96.000 euro) fino al 31 dicembre 2024. Se non ci dovessero essere proroghe per tale data, a partire dal 1° gennaio 2025, l’incentivo potrebbe tornare ad essere fruibile come concesso in principio, ovvero con detrazione al 36% e limite a 48.000 euro per unità.

Nel caso del Bonus Ristrutturazione per acquisti, dunque, all’ammontare che risulta calcolando il 25% del prezzo d’acquisto, si dovrebbe poi applicare il 36% di detrazione, e non più il 50%.

Per approfondire, leggi: “Bonus Ristrutturazione: dal 2025 aliquota 36% e massimale a 48.000 euro”