5 cose fondamentali da verificare prima di acquistare casa in condominio

Quando si decide di acquistare una casa, è essenziale comprendere ogni dettaglio che riguarda l’immobile, incluso lo stato delle finanze e delle controversie all’interno del condominio.

Un elemento cruciale in questo processo è l’amministratore di condominio, la figura chiave per ottenere tutta la documentazione necessaria che riguarda il regolamento di condominio, le spese straordinarie e le cause in corso.

Questo articolo guida l’acquirente attraverso le diverse fasi e le precauzioni da prendere per un acquisto sicuro e informato.

Accertamento del proprietario: l’importanza della visura catastale

Prima di procedere all’acquisto di un immobile, è cruciale verificare l’effettiva proprietà dello stesso attraverso una visura catastale. Questo documento fornisce dettagli fondamentali, come gli estremi dell’atto di provenienza, grazie ai quali il venditore dimostra di avere il diritto di vendere l’immobile.

È importante notare che il venditore e il proprietario potrebbero non coincidere. Ad esempio, l’immobile potrebbe essere registrato in comunione dei beni con il coniuge del venditore o potrebbe essere parte di un’eredità condivisa con altri familiari.

Particolare attenzione va data alla natura dell’ultimo atto di provenienza. Se si tratta di una donazione, è essenziale assicurarsi che non ci siano state altre donazioni nei precedenti 20 anni.

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Questo perché la presenza di donazioni recenti potrebbe esporre a rischi legali significativi; un beneficiario escluso potrebbe avanzare pretese sull’immobile anche dopo la vendita, compromettendo la sicurezza legale dell’acquisto.

Il regolamento di condominio: un documento fondamentale

Il regolamento di condominio rappresenta il pilastro su cui si fonda l’organizzazione della vita all’interno di un condominio. Questo documento dettaglia non solo gli aspetti economici ma anche i diritti e i doveri dei condòmini.

È fondamentale richiederlo prima dell’acquisto per verificare eventuali limitazioni, come il divieto di trasformare le unità abitative in affittacamere o B&B, restrizioni sull’uso di spazi comuni o l’installazione di elementi come verande, tende da sole e pannelli solari.

Conoscere queste informazioni può influenzare significativamente la decisione di acquisto e garantire che tutte le parti siano chiare riguardo alle regole condominiali vigenti.

Responsabilità sulle spese condominiali pregresse

Quando si acquista un immobile, è fondamentale essere consapevoli delle responsabilità finanziarie che si stanno assumendo, in particolare per quanto riguarda le spese condominiali pregresse.

La legge stabilisce che l’acquirente è solidalmente responsabile, insieme al venditore, per il pagamento delle quote condominiali relative all’anno d’acquisto e all’anno precedente, secondo l’articolo 63, comma 4, delle disposizioni attuative del codice civile.

Articolo 63

[…]
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
[…]

Ciò implica che l’amministratore di condominio può richiedere al nuovo proprietario il pagamento di eventuali arretrati. Tuttavia, per i debiti che risalgono a più di due anni fa, la responsabilità resta esclusivamente a carico del venditore.

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È quindi cruciale verificare lo stato dei pagamenti precedenti per evitare sorprese e dispute future.

Infine, è vitale per l’acquirente assicurarsi che il venditore ottenga una “liberatoria condominiale” dall’amministratore. Questo documento è cruciale poiché attesta lo stato dei debiti e dei crediti del venditore relativi alle spese condominiali, comprese le rate già versate e quelle ancora dovute, nonché eventuali controversie legali pendenti.

La liberatoria offre una chiara visione della situazione finanziaria e legale dell’unità immobiliare interessata, evitando sorprese post-acquisto.

È importante sottolineare che, anche in assenza di questo documento, la transazione immobiliare può procedere. Il notaio non può rifiutare di autenticare il rogito per mancanza della liberatoria.

Tuttavia, per una maggiore sicurezza e trasparenza, è fortemente consigliabile che l’acquirente insista per la sua presentazione durante la fase di acquisto.

Attenzione ai lavori straordinari e al ruolo dell’amministratore

Un aspetto cruciale nella valutazione di un immobile è la presenza di lavori straordinari deliberati dall’assemblea condominiale. Secondo la giurisprudenza, i costi per tali lavori devono essere sostenuti da chi era proprietario dell’unità al momento della delibera, indipendentemente dalla data di inizio effettivo delle opere.

Questo significa che, anche se i lavori iniziano dopo la vendita, il vecchio proprietario rimane responsabile per il pagamento.

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Inoltre, è importante comprendere che l’amministratore di condominio è autorizzato a fornire documentazione solo al condomino venditore e non al futuro acquirente. Questo include informazioni sullo stato dei pagamenti condominiali, eventuali cause legali in corso, e altre questioni rilevanti.

Questa restrizione è posta per proteggere la privacy e l’integrità delle informazioni condominiali.

Pertanto, è essenziale che l’acquirente richieda al venditore di ottenere queste informazioni, per assicurarsi una trasparenza completa prima della finalizzazione dell’acquisto.

Verifica della conformità urbanistica

Prima di procedere all’acquisto di un’unità immobiliare, è essenziale verificare che tutte le modifiche apportate siano state regolarmente autorizzate e che l’immobile sia conforme alla normativa urbanistica vigente.

Questo controllo è fondamentale per evitare problemi legali futuri che potrebbero emergere in caso di irregolarità. Le verifiche includono l’approvazione di eventuali ristrutturazioni, estensioni o modifiche strutturali dell’unità.

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È importante assicurarsi che tali modifiche siano state documentate e approvate in sede di assemblea condominiale, se necessario, e che abbiano ricevuto tutte le autorizzazioni richieste dagli enti locali competenti.

Inoltre, l’immobile deve rispettare le normative urbanistiche relative alla zona in cui si trova, includendo regolamenti su distanze, altezze, e uso del suolo. La mancata conformità può portare a sanzioni, costi aggiuntivi per adeguamenti obbligatori e potenziali complicazioni nella rivendita dell’immobile.