Superbonus e agevolazioni fiscali per le Onlus: le novità dall’Agenzia delle Entrate

Con la risposta n. 188 dell’1 ottobre 2024, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni dubbi che riguardano l’applicazione del Superbonus per le Onlus, le Associazioni di Promozione Sociale (Aps) e le Organizzazioni di Volontariato (Odv).

Tutto parte da una domanda specifica posta da una Onlus: può questa realtà no-profit, che gestisce strutture di assistenza per anziani, usufruire delle agevolazioni fiscali se decide di acquisire la gestione di immobili da una fondazione appartenente allo stesso gruppo?

La risposta non è scontata e coinvolge diversi aspetti della normativa, specialmente il Decreto Rilancio e le sue ultime modifiche. Se fai parte di una Onlus o collabori con enti del terzo settore, questa guida ti aiuterà a comprendere meglio come navigare tra le regole e sfruttare i vantaggi fiscali a disposizione.

Il quadro normativo del Superbonus: quali requisiti servono?

Per capire chi può beneficiare del Superbonus, bisogna partire dalle norme di riferimento. Il Superbonus è stato introdotto con il Decreto Rilancio (DL n. 34/2020) come una detrazione fiscale maggiorata per interventi di efficientamento energetico e miglioramento antisismico degli edifici.

Ma, nel caso delle Onlus e degli enti del terzo settore, la questione si complica.

L’articolo 119, comma 10-bis, dello stesso decreto prevede condizioni specifiche: le Onlus, Aps e Odv devono operare con determinate caratteristiche e gestire immobili di alcune categorie catastali (B/1, B/2, D/4) per poter accedere alle agevolazioni. È fondamentale anche che gli amministratori non percepiscano compensi per il loro ruolo.

Sembra semplice, ma è qui che cominciano a emergere i primi dubbi.

Le condizioni per usufruire della detrazione: compensi e tipologie di contratto

Quando si parla di Superbonus e di Onlus, entra in gioco un requisito che spesso crea confusione: i compensi agli amministratori. L’Agenzia delle Entrate è stata molto chiara su questo punto: per poter beneficiare della maxi-detrazione, i membri del Consiglio di Amministrazione non devono ricevere alcun tipo di compenso o indennità.

Questo vale a partire dall’inizio dei lavori, o dal momento in cui si iniziano a sostenere le spese, e deve restare così fino alla fine del periodo di fruizione della detrazione. Anche se i compensi sono previsti nello statuto, gli amministratori devono rinunciare formalmente a qualsiasi somma o, se hanno già incassato qualcosa, devono restituirlo.

E poi c’è la questione del titolo di possesso dell’immobile. Per ottenere il Superbonus, non basta avere un contratto qualunque. La legge richiede che l’immobile sia di proprietà, in usufrutto o in comodato gratuito. Se il contratto di comodato è stato stipulato, deve essere registrato con data certa prima del 1° giugno 2021.

Perché questa scadenza? È una specie di “fotografia” giuridica che serve a evitare cambiamenti strategici fatti solo per ottenere il bonus. Quindi, è bene controllare bene tutto: dai contratti ai registri contabili, per non perdere questa opportunità.

Come calcolare il limite di spesa per le Onlus: la superficie conta

Ora, entriamo un po’ nel vivo di una questione che può sembrare tecnica, ma è fondamentale per chi vuole usare il Superbonus senza brutte sorprese: il calcolo delle spese agevolabili.

A prima vista, potrebbe sembrare un semplice limite di spesa per ogni unità immobiliare. Ma quando parliamo di Onlus, Aps e Odv, la cosa diventa più complicata. Qui non si tratta solo di quante unità immobiliari hai a disposizione, ma di quanta superficie complessiva occupano e come questa si rapporta con la media nazionale delle abitazioni: la superficie dell’immobile diventa un numero chiave.

Se per esempio gestisci una casa di riposo (categoria catastale B/1), che occupa uno spazio molto più grande di un appartamento normale, il limite di spesa non si calcola moltiplicando banalmente per il numero delle “unità” presenti, ma usando un rapporto tra la tua superficie totale e quella media di una tipica abitazione in Italia. È un po’ come cercare di capire quanta “fetta” di Superbonus spetta a strutture grandi, che chiaramente richiedono lavori più costosi.

Però attenzione: questa regola si applica solo se l’immobile rientra in certe categorie catastali (B/1, B/2 e D/4) e se il titolo di possesso è tra quelli ammessi (proprietà, usufrutto o comodato registrato).

Leggi anche: Superbonus 110%: criteri per calcolo limiti di spesa ONLUS

Le trappole del comodato: attenzione alle date

Ok, finora abbiamo parlato del calcolo delle spese e della questione dei compensi per gli amministratori, ma c’è un altro aspetto che spesso crea mal di testa alle Onlus: il contratto di comodato d’uso gratuito. Se stai pensando di sfruttare questa forma di accordo per accedere al Superbonus, c’è una data da tenere a mente: 1° giugno 2021.

Ma perché è così importante?

In pratica, per evitare che gli enti del terzo settore facessero modifiche “last minute” solo per incastrarsi nel Superbonus, la normativa ha stabilito che i contratti di comodato devono essere stati registrati con data certa prima di quella data. Se il comodato è stato registrato dopo il 1° giugno 2021, non avrai accesso alle agevolazioni con le modalità semplificate del comma 10-bis. È come se quella data fosse un confine temporale che definisce chi ha diritto a cosa.

Questo vuol dire che, se stai pianificando interventi su immobili ottenuti in comodato, devi fare una verifica attentissima sulle date di registrazione. Altrimenti, rischi di iniziare lavori che poi non potrai detrarre come avevi previsto. Meglio dare un’occhiata adesso che scoprire dopo che non puoi accedere al beneficio!

Cosa succede se cambia il titolo di possesso?

Facciamo un altro passo avanti. Immagina di avere già un comodato d’uso registrato entro la fatidica data del 1° giugno 2021 e di essere pronto a iniziare i lavori, ma poi qualcosa cambia: magari la parrocchia proprietaria decide di trasformare quel comodato in un usufrutto, oppure la Onlus che gestisce l’immobile cede il ramo d’azienda a un altro soggetto.

In questi casi, cosa succede al Superbonus? Si perde tutto? Non proprio, ma bisogna stare molto attenti!

L’Agenzia delle Entrate ha specificato che, se il titolo di possesso dell’immobile cambia prima dell’inizio dei lavori (o prima di aver sostenuto le prime spese), bisogna assicurarsi che il nuovo titolo sia anch’esso tra quelli ammessi. Per esempio, passare da un comodato registrato entro i termini a un usufrutto va bene, ma solo se l’usufrutto viene stipulato prima di avviare il cantiere. E non solo: il nuovo contratto deve rimanere valido per tutto il periodo di fruizione del Superbonus, altrimenti si perde il diritto alla detrazione.

È come se la normativa chiedesse di “congelare” la situazione iniziale: ogni cambiamento deve essere previsto, formalizzato e verificato prima che partano i lavori, altrimenti il rischio è di veder saltare tutto il castello di agevolazioni che hai faticosamente costruito. Quindi, se hai in mente di fare cambiamenti alla proprietà o alla gestione degli immobili, metti tutto nero su bianco con largo anticipo e controlla ogni dettaglio!

La questione della cessione del credito e dello sconto in fattura

Ora passiamo a un altro tema caldo: la cessione del credito e lo sconto in fattura. Se hai seguito le vicende normative degli ultimi anni, saprai che su questo punto ci sono state molte modifiche e non sempre in modo lineare. Inizialmente, la cessione del credito sembrava la soluzione perfetta per le Onlus e gli enti del terzo settore, perché permetteva di ottenere liquidità immediata senza dover aspettare anni per recuperare le detrazioni.

Approfondici: Superbonus: stop alla cessione del credito e sconto in fattura dal 2024

Ma poi sono arrivati i paletti.

Con il DL n. 11/2023, la possibilità di optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura è stata fortemente limitata. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni che salvano chi aveva già avviato i lavori o presentato la documentazione prima di certe date. E qui entra in gioco l’ennesima “data magica”: 17 febbraio 2023.

Se l’Onlus o Aps era già costituita prima di quella data, puoi ancora usufruire della cessione del credito, ma solo se hai rispettato altre condizioni specifiche.

In altre parole, non è che sia impossibile, ma bisogna verificare se rientri nei casi eccezionali previsti. Per esempio, se hai presentato la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) prima del 30 marzo 2024, o hai un accordo vincolante per la fornitura dei beni e dei servizi necessari. In questi casi, puoi ancora esercitare le opzioni alternative. Ma se ti sei mosso dopo queste scadenze, purtroppo non c’è molto da fare: il Superbonus lo recuperi solo come detrazione diretta.

La documentazione necessaria

Ora che abbiamo chiarito chi può accedere e come, parliamo di un aspetto che spesso viene sottovalutato: la documentazione. Per ottenere il Superbonus, non basta soddisfare i requisiti tecnici e fiscali, ma bisogna anche essere pronti a fornire una mole di documenti che dimostri in maniera precisa la tua posizione. Un errore in questa fase potrebbe costare caro, quindi è fondamentale avere tutto in ordine.

Prima di tutto, serve una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), che deve essere presentata al Comune dove si trova l’immobile. Questa certificazione è fondamentale perché “cristallizza” la situazione al momento dell’avvio dei lavori, e qualsiasi modifica successiva deve essere immediatamente riportata e aggiornata.

Poi, c’è l’attestazione di possesso dei requisiti previsti dalla normativa: nel caso delle Onlus, bisogna dimostrare che gli amministratori non percepiscono compensi, che l’ente è stato costituito entro le date richieste e che il titolo di possesso dell’immobile è valido e registrato.

Oltre a questo, è necessario ottenere il consenso scritto del proprietario dell’immobile (se diverso dall’ente che richiede il bonus) e, se stai optando per la cessione del credito, servono tutti i documenti contabili che dimostrino le spese sostenute. Infine, tieni presente che l’Agenzia delle Entrate può richiedere in qualsiasi momento ulteriori prove e chiarimenti: quindi meglio preparare un dossier completo fin dall’inizio.

Le ultime novità: il DL n. 39/2024 e le nuove regole per le Onlus

Questo nuovo decreto ha ulteriormente ridefinito il perimetro di applicazione delle opzioni alternative (cessione del credito e sconto in fattura) per le Onlus, Aps e Odv. In pratica, ha limitato ancora di più la possibilità di cedere il credito o di richiedere lo sconto in fattura, ma ha previsto alcune deroghe specifiche.

Ecco cosa è cambiato: la cessione del credito o lo sconto in fattura possono essere utilizzati solo per interventi già avviati o per spese sostenute in relazione a lavori per i quali, prima del 30 marzo 2024, risulta che siano stati presentati determinati documenti. Questo include la presentazione della CILA, l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo (se gli interventi prevedono demolizione e ricostruzione) o, in caso di interventi più semplici, anche solo un accordo vincolante con un fornitore.

Questa nuova stretta normativa è stata pensata per arginare il rischio di frodi e abusi, che purtroppo hanno caratterizzato alcune operazioni legate al Superbonus. Tuttavia, per chi si trova già con lavori avviati o con progetti pronti a partire, le regole restano applicabili, a patto che ci sia sempre la documentazione corretta a supporto. Insomma, ancora una volta il messaggio è chiaro: chi ha iniziato in tempo può continuare, ma chi arriva tardi rischia di restare fuori.