CILA Superbonus e SCIA: quando le pratiche edilizie diventano improcedibili

La sentenza n. 5934/2024 del TAR Campania affronta un caso complesso riguardante la validità di alcune pratiche edilizie presentate da un condominio per sanare presunte difformità strutturali e accedere ai benefici fiscali del Superbonus.

La vicenda mette in evidenza aspetti cruciali legati alla conformità urbanistica e agli obblighi normativi in ambito edilizio, sottolineando le implicazioni giuridiche e operative per i proprietari immobiliari e i tecnici del settore.

Ma quali sono le ragioni alla base del diniego comunale? E in che modo questa sentenza potrebbe influenzare le future richieste di sanatoria?

Una disputa complessa: il condominio e la sfida della regolarità urbanistica

La vicenda trae origine dalla presentazione da parte di un condominio di due pratiche edilizie finalizzate, da un lato, alla regolarizzazione di alcune difformità emerse durante i lavori e, dall’altro, all’accesso ai benefici del Superbonus.

Nello specifico, il condominio aveva presentato una SCIA in sanatoria per sanare modifiche apportate al piano seminterrato, che includevano l’aumento del numero di box auto rispetto al progetto originale, e una CILA Superbonus per interventi di efficientamento energetico.

Il Comune, dopo un sopralluogo effettuato dai tecnici comunali e dal Comando provinciale dei Vigili del Fuoco, ha riscontrato difformità significative rispetto ai titoli edilizi autorizzativi. Tra le principali criticità segnalate figuravano:

• L’ampliamento del piano seminterrato con la creazione di ulteriori box auto, sacrificando spazi destinati a vie di fuga antincendio e locali tecnici.
• L’assenza del certificato di prevenzione incendi e del collaudo statico, entrambi obbligatori ai sensi delle normative vigenti in materia di sicurezza sismica e antincendio.
• La mancata presenza di alcune opere accessorie previste dal progetto originario, come rampe di accesso per il superamento delle barriere architettoniche.

Secondo il Comune, queste difformità non potevano essere considerate come semplici variazioni nella distribuzione degli spazi, ma configuravano un vero e proprio abuso edilizio, rendendo improcedibili le pratiche presentate.

Questa decisione ha dato il via a un contenzioso amministrativo in cui il condominio ha contestato la legittimità del diniego, sostenendo che le modifiche erano conformi agli obiettivi progettuali e alle normative di sicurezza, sebbene in attesa di certificazioni finali.

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Le motivazioni del TAR: sicurezza e legittimità prima di tutto

Il TAR Campania, esaminando il caso, ha confermato la legittimità dei provvedimenti comunali, sottolineando diversi aspetti fondamentali. Innanzitutto, è stato accertato che le difformità edilizie riscontrate durante i sopralluoghi rappresentavano una violazione significativa dei titoli autorizzativi originari. In particolare, la creazione di ulteriori box auto nel piano seminterrato, a scapito delle vie di fuga antincendio e dei locali tecnici, costituiva un ampliamento non autorizzato e non sanabile in assenza di specifici adempimenti.

Il TAR ha evidenziato come la normativa vigente in materia edilizia, sismica e antincendio richieda il rispetto rigoroso di requisiti minimi per garantire la sicurezza degli immobili. Tra le principali irregolarità rilevate, il tribunale ha sottolineato:

• L’assenza di un collaudo statico per le opere realizzate, obbligatorio per immobili situati in zona sismica, ai sensi del D.M. 17 gennaio 2018.
• La mancanza del certificato di prevenzione incendi, richiesto dal DPR n. 151/2011, necessario per le autorimesse condominiali e per i serbatoi di GPL individuati durante i controlli.
• La trasformazione degli spazi originariamente previsti per la sicurezza in aree funzionali agli interventi abusivi.

La sentenza ha inoltre chiarito che, sebbene la normativa sul Superbonus (art. 119 del D.L. n. 34/2020) consenta di semplificare le pratiche edilizie attraverso la CILA-S, questa semplificazione non può essere interpretata come un’esenzione dai requisiti di conformità urbanistica.

In altre parole, la mancanza di uno stato legittimo dell’immobile preclude qualsiasi intervento, anche se destinato all’efficientamento energetico o al miglioramento sismico.

Secondo il TAR, l’intero fabbricato deve essere considerato come un organismo edilizio unitario: eventuali abusi su una parte della struttura (in questo caso, il piano seminterrato) si estendono all’intera costruzione, rendendo inammissibile ogni ulteriore intervento, compresi quelli agevolati dal Superbonus.

Gli errori da evitare nelle pratiche edilizie

Questa sentenza ha implicazioni significative sia per i privati cittadini che per i professionisti del settore edilizio. Il TAR ha ribadito un principio fondamentale: ogni intervento edilizio, compresi quelli incentivati dal Superbonus, deve avvenire su immobili pienamente conformi dal punto di vista urbanistico e strutturale.

La regolarità non è solo un requisito formale, ma una condizione indispensabile per garantire la sicurezza degli edifici e delle persone.

Per i cittadini, questo significa che eventuali difformità pregresse, anche di lieve entità, devono essere sanate prima di presentare pratiche edilizie, soprattutto quando si tratta di ottenere agevolazioni fiscali. In particolare, il Superbonus non può essere utilizzato come uno strumento per sanare abusi edilizi: la semplificazione offerta dalla CILA-S non esime dall’obbligo di rispettare la normativa vigente.

Per i tecnici e i professionisti, la sentenza sottolinea l’importanza di una verifica approfondita dello stato legittimo degli immobili prima di avviare progetti. Errori nella documentazione, omissioni o sottovalutazioni delle difformità possono non solo pregiudicare l’esito delle pratiche edilizie, ma anche esporre i responsabili a contenziosi legali.

Inoltre, il caso mette in evidenza la necessità di una stretta collaborazione tra tecnici, amministrazioni locali e altri enti preposti, come i Vigili del Fuoco, per assicurare che ogni intervento edilizio rispetti gli standard di sicurezza sismica, antincendio e accessibilità.

La presenza di opere non autorizzate, come nel caso delle verande rilevate nei piani superiori del condominio, può invalidare non solo i lavori in corso, ma anche eventuali benefici fiscali già concessi.