Superbonus: immobile demolito nel 2011, possibile ricostruire oggi?

Con una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, torniamo a trattare il tema del Superbonus 110% con riferimento agli interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio.

Ne abbiamo parlato diverse volte, ad esempio nell’articolo “Superbonus, demolizione-ricostruzione con ampliamento: cosa sapere”, o nell’articolo “Superbonus 110% e asseverazione tardiva: novità e ultimi chiarimenti”.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici ai fini dell’accesso al Superbonus però, rappresentano uno dei temi più angusti da comprendere per via della complessa normativa a riguardo.

Stavolta il quesito posto nella risposta n. 684 del 7 ottobre 2021 è solo uno: è possibile accedere al Superbonus 110% per l’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento, se l’immobile è stato demolito 10 anni fa?

Superbonus 110%: ricostruzione e ampliamento 10 anni dopo

L’istante in questione afferma di essere comproprietaria di un edificio che, a seguito di una frana che ha interessato il terreno sottostante, è crollato ed è stato quindi demolito. Il tutto è avvenuto nel 2011.

L’intervento è stato approvato con il rilascio di una certificazione da parte del Comune. In seguito, l’istante sostiene di aver richiesto e ottenuto dalla stessa amministrazione comunale il Permesso di Costruire per “demolizione e ricostruzione su diverso sedime con un incremento del 20 per cento della superficie”.

Dunque all’istante è stata concessa la ricostruzione dell’immobile demolito su un terreno situato in un’altra area (vista l’impossibilità di ricostruire nello stesso punto), con ampliamento della superficie rispetto a prima.

Il titolo edilizio concedeva inoltre la realizzazione di 2 unità immobiliari indipendenti nello stesso fabbricato da ricostruire.

Il soggetto dichiara però che i lavori volti alla ricostruzione, ad oggi, debbano ancora iniziare, ma sostiene anche che il titolo edilizio rilasciato dal Comune sia ancora valido.

L’istante fa sapere infine di non essere in possesso di alcuna certificazione energetica riguardante l’edificio demolito nel 2001.

Chiede dunque al Fisco se lo scenario presentato dia la possibilità di usufruire del Superbonus 110% per gli interventi ammissibili di riduzione del rischio sismico (ramo Sismabonus 110%) e di miglioramento dell’efficienza energetica (ramo Ecobonus 110%).

Ecobonus 110% e Sismabonus 110% per interventi di ampliamento

L’Agenzia delle Entrate, innanzitutto, chiarisce che gli interventi di demolizione e ricostruzione, per essere ammessi al Superbonus 110%, devono necessariamente essere inquadrati nel titolo edilizio come “ristrutturazione edilizia” e non come “nuova costruzione”.

In riferimento invece all’intervento di ampliamento, si ribadisce che: “la detrazione fiscale legata al ‘Super Ecobonus’ non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam”.

Il che significa che gli interventi di riqualificazione energetica ammissibili al Super Ecobonus 110% si possono portare in detrazione solo con riferimento alla volumetria già esistente, e non alla parte ampliata. L’unica eccezione riguarda l’impianto fotovoltaico, i cui pannelli invece potranno essere installati anche sulla parte eccedente il volume ante-operam, beneficiando del Super Ecobonus 110%.

Diverso è il caso del Super Sismabonus 110%, che invece ovviamente ammetterà anche le spese relative alla parte ampliata. Ma, si ricorda, per i due interventi si dovranno produrre e presentare fatture distinte.

L’intervento di “ristrutturazione” (demolizione e ricostruzione) dovrà quindi essere distinto, in termini di fatturazione, da quello di “ampliamento”.

In alternativa, sarà possibile anche richiedere all’impresa che ha effettuato i lavori, o al direttore dei lavori, il rilascio di un’attestazione che indichi gli importi esatti riferibili a ciascuna tipologia di intervento.

Ecobonus 110% senza APE su edifici collabenti: requisiti e condizioni

Per quanto riguarda gli interventi di riqualificazione energetica ammissibili al Superbonus (ramo Ecobonus 110%), si fa presente che questi possono essere eseguiti quasi esclusivamente su case già riscaldate, dunque dotate di impianto di climatizzazione invernale nella condizione pre-interventi.

Gli edifici sprovvisti di APE Pre-interventi infatti, come nel caso presentato dall’istante, possono accedere all’Ecobonus 110% solo se sono collabenti e, in particolare, se sono sprovvisti:

• Della copertura;
• Di uno o più muri perimetrali;
• Di entrambe le cose.

Ci sono però due condizioni da rispettare:

1. Si deve dimostrare che l’immobile, nel suo stato originario, possedeva un impianto di climatizzazione invernale;
2. L’immobile, in seguito agli interventi, deve raggiungere la Classe Energetica A.

Edificio demolito nel 2011: può accedere al Superbonus 110%?

Il fatto che l’immobile sia stato demolito nel 2011 è irrilevante, in quanto il titolo edilizio, stando a quanto sostiene l’istante, è ancora valido.

Tuttavia, lo ricordiamo, con un’altra recente risposta ad interpello del Fisco, si era chiarito che per le spese riferibili al Sismabonus 110% sostenute dal 1° gennaio 2021, sono validi unicamente i titoli edilizi rilasciati dopo il 1° gennaio 2017. Per approfondire, leggi: “Superbonus 110%: il titolo edilizio è valido dal 1° gennaio 2017 ”

Se quindi il Permesso di Costruire, che l’istante afferma essere valido, è stato rilasciato prima del 1° gennaio 2017, allora non ci sarà possibilità di accesso al Super Sismabonus 110%, né evidentemente al Super Ecobonus 110%, visto che l’immobile al momento è da costruire.

Se invece l’istante afferma che il titolo edilizio è valido, in quanto rilasciato in seguito alla data citata, allora potrà, nel rispetto di tutti gli altri requisiti previsti, beneficiare del Superbonus in riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico (ramo Sismabonus 110%).

Mentre, per gli interventi di riqualificazione energetica appartenenti al Super Ecobonus 110%, visto che dichiara di non essere in possesso di alcuna certificazione energetica riguardante l’edificio precedente, dovrà necessariamente dimostrare che l’immobile in passato era riscaldato.

Solo in questo caso è possibile detrarre le spese per l’efficientamento energetico con aliquota al 110% senza presentare l’APE Convenzionale Pre-Interventi. Mentre rimarrà obbligatorio presentare l’APE Post-Interventi, dalla quale dovrà risultare che l’edificio ha raggiunto la Classe A.

Leggi anche: “Superbonus 110%: tutta la documentazione necessaria (aggiornato Ottobre 2021)”