Superbonus e unità collabenti: demo-ricostruzione con ampliamento, cosa sapere

Con una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, torniamo a parlare del Superbonus 110% in riferimento agli edifici collabenti (unità F/2) e agli interventi che comportano la demolizione e la ricostruzione con ampliamento dell’unità.

Ricordiamo innanzitutto che i casi di demolizione dell’edificio con ricostruzione e ampliamento, per essere ammissibili al maxi-incentivo, devono essere classificati come “ristrutturazione edilizia”.

A tal proposito, dobbiamo considerare che questa categoria di interventi è stata recentemente modificata ed estesa con l’entrata in vigore del primo Decreto Semplificazioni, il 17 luglio 2020. Per saperne di più, leggi: Ristrutturazione edilizia: la nuova definizione dal DL Semplificazioni

Vediamo di seguito le disposizioni normative per le quali si ammettono al Superbonus 110% gli edifici collabenti, con relativi interventi di demolizione, ricostruzione e ampliamento.

Superbonus 110%: edificio collabente senza APE, demo-ricostruzione con ampliamento

L’istante in questione è un soggetto residente all’estero che possiede un fabbricato in territorio italiano. Egli afferma che l’edificio è composto da 2 unità immobiliari, entrambe collabenti (categoria F/2), di cui una al piano terra non riscaldata e l’altra al primo piano, dotata invece di impianto di climatizzazione invernale.

Il soggetto dichiara di voler intervenire sul fabbricato, che è sprovvisto di APE, con la demolizione e ricostruzione, per realizzare nuovamente due unità separate. Egli sostiene che l’intervento descritto rientri nella categoria di “ristrutturazione edilizia”, e che a fine lavori le due unità saranno adibite ad abitazione residenziale.

L’istante non specifica a quali categorie catastali apparterranno le unità in seguito ai lavori, ma assicura che non si tratta delle categorie escluse dal maxi-incentivo (ovvero A/1, A/8 e A/9).

Nello specifico, egli intende realizzare:

• Interventi di riduzione del rischio sismico, con demolizione, ricostruzione e ampliamento;
• Interventi volti al miglioramento delle prestazioni energetiche;
• Installazione dei seguenti 4 impianti: elettrico, idraulico, di smaltimento delle acque reflue e di adduzione acqua per il recupero dell’acqua piovana.

Il soggetto chiede dunque al Fisco se sia possibile usufruire del Superbonus 110% per gli interventi sopra descritti, e se tale risposta ad interpello possa essere considerata valida anche in relazione al futuro acquirente del fabbricato.

Ecobonus 110% e Sismabonus 110%: quando spettano per ricostruzione con ampliamento

Analizziamo quindi punto per punto il caso presentato all’attenzione delle Entrate con la risposta ad interpello n. 593 del 16 settembre 2021.

Chiariamo innanzitutto come la residenza in Italia non sia un requisito fondamentale per l’accesso al Superbonus 110%, cosa che abbiamo già spiegato con l’articolo: “Superbonus 110%: spetta anche ai non residenti, ecco quando”.

In merito invece all’intervento di demolizione e ricostruzione del fabbricato con relativo ampliamento, il Fisco ricorda nuovamente che tale intervento, per essere ammesso al Superbonus 110% (ramo Sismabonus), dovrà essere inquadrato come “ristrutturazione edilizia”.

A tal proposito, si specifica che spetta solo al Comune o ad altro ente territoriale competente stabilire la classificazione dell’intervento in oggetto.

Chiariamo poi nuovamente che la demo-ricostruzione con ampliamento è ammessa al maxi-incentivo solo in riferimento al ramo Sismabonus 110%, per la riduzione del rischio sismico. Infatti non si potranno portare in detrazione le spese relative alla parte nuova del fabbricato (ovvero alla parte nata con l’ampliamento), con riferimento agli interventi di efficientamento energetico (ramo Ecobonus 110%), ad eccezione dell’installazione dell’impianto fotovoltaico.

In parole semplici, prendiamo come esempio un soggetto che, in seguito all’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento mirato alla riduzione del rischio sismico, intende eseguire la coibentazione dell’edificio. Egli non potrà portare in detrazione la parte di spesa riguardante l’installazione del cappotto termico nella parte ampliata (e che quindi prima non esisteva).

Leggi anche: “Ecobonus 110 per cappotto termico: tutto quello che devi sapere”

Come per la coibentazione, questo vale per tutti gli interventi (trainanti e trainati) che sono volti all’efficientamento energetico del fabbricato con il Superbonus (e che quindi appartengono al rango Ecobonus 110%). Fa eccezione solo l’installazione dei pannelli fotovoltaici, che invece potranno essere posizionati anche nella parte ampliata usufruendo sempre della detrazione al 110%.

Leggi anche: “Superbonus 110% e impianto fotovoltaico: tutto quello che c’è da sapere”

Categorie catastali, cambio destinazione e distinzione spese

Chiarito questo, continuiamo con alcune specifiche tecniche che spesso hanno creato parecchia confusione.

In merito alle categorie catastali escluse ai fini del maxi-beneficio, si specifica che quello che conta è la destinazione d’uso finale del fabbricato. Dunque, non è rilevante la classificazione catastale riferibile alla condizione ante-operam.

Quello che conta è che, in seguito ai lavori, il fabbricato sia adibito a residenziale (con la sola esclusione delle categorie A/1, A/8, e anche A/9 se l’edificio non è aperto al pubblico).

I fabbricati che quindi in origine non sono ad uso abitativo, ma poi lo diventano dopo i lavori, possono accedere senza dubbio al Superbonus 110%.

Attenzione però, perché nel titolo abilitativo che autorizza l’esecuzione dei lavori dovrà essere indicato specificatamente il cambio della destinazione d’uso. Allo stesso modo, dovrà essere anche specificato che l’intervento rientra nella categoria di “ristrutturazione edilizia” e non rientri invece in quella di “nuova costruzione”.

Il Fisco chiarisce anche che, nel caso in cui l’intervento di demolizione e ricostruzione preveda anche l’ampliamento del fabbricato, le spese riferibili ai due interventi dovranno essere mantenute distinte.

In sostanza, nel computo metrico estimativo, le spese relative alla demolizione e alla ricostruzione dovranno essere definite come “ristrutturazione”, mentre i costi relativi all’ampliamento saranno considerati a parte, appunto come “ampliamento”.

Superbonus 110%: quando e come si applica agli edifici collabenti?

Il fatto che l’edificio sia sprovvisto di APE non è un problema per gli edifici collabenti (categoria F/2). Questi appunto sono gli unici immobili che possono accedere al Super Ecobonus 110% senza dover obbligatoriamente stilare l’APE Convenzionale Pre-Interventi, a condizione che:

• Il fabbricato sia sprovvisto del tetto di copertura o di uno o più muri perimetrali, oppure anche di entrambi;
• Il fabbricato, in seguito agli interventi di efficientamento energetico, raggiunga la Classe A (requisito dimostrabile con l’APE Convenzionale Post-Interventi).

Leggi anche: “Superbonus 110%: edifici collabenti (F/2) sono ammessi, ecco quando”

Nel caso in cui l’edificio non sia riscaldato da impianto, sarà possibile accedere al Superbonus 110% solo se:

• Nel fabbricato è presente un impianto non funzionante, che può essere riattivato con un intervento di ristrutturazione;
• Si dimostra che, nel suo stato iniziale, l’edificio abbia posseduto un impianto di climatizzazione invernale, anche se non è presente attualmente.

Per approfondire, leggi: “Superbonus 110%: accessibile solo per case riscaldate? Quasi sempre”

L’interpello di un istante può far riferimento a terzi?

In relazione all’ultima richiesta del contribuente, ovvero se la risposta ad interpello in oggetto possa applicarsi anche al futuro acquirente del fabbricato, il Fisco dà una risposta negativa.

Infatti si specifica come:

“i principi di diritto sopra riportati esplicano i loro effetti e devono intendersi riferiti soltanto alla posizione dell’Istante e quindi non anche a soggetti terzi eventualmente richiamati (nel caso di specie per l’eventuale futuro acquirente) che non risultano aver espressamente delegato l’Istante alla presentazione dell’interpello per suo conto tramite un’apposita procura, generale o speciale, ai sensi dell’articolo 63 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600”.

Leggi anche: “Superbonus, demolizione-ricostruzione con ampliamento: cosa sapere”