Superbonus 110%: possibile rimuovere il tetto per costruire locale nuovo?

È possibile usufruire del Superbonus 110% per demolire un tetto esistente, ricostruirlo e poi realizzare un nuovo locale sovrastante?

Questa la domanda posta all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate da un contribuente con un nuovo interpello, in cui si specificano aspetti fondamentali riguardo agli interventi agevolabili con il Superbonus 110% e con il Bonus Ristrutturazioni.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: demo-ricostruzione con cappotto e sostituzione infissi

Nella risposta ad interpello n. 779 del 16 novembre 2021, l’istante è proprietario di un edificio composto da un’unità immobiliare residenziale, un magazzino adibito ad uso commerciale ed un deposito nel piano interrato.

Egli afferma di voler svolgere interventi edilizi solo in riferimento all’unità residenziale, procedendo con l’operazione di demolizione del tetto per realizzare, al di sopra dell’unità abitativa esistente, un nuovo locale da adibire a stenditoio-lavatoio, per poi ricostruire nuovamente il tetto alla fine.

L’istante precisa che, attualmente, il sottotetto non è dotato di impianto di climatizzazione invernale ed è accatastato come locale accessorio al fabbricato sottostante.

Il nuovo locale sottotetto che sarà realizzato in seguito ai lavori invece sarà interessato dall’impianto di riscaldamento presente nell’abitazione principale, e dunque sarà riscaldato, ma sempre accatastato come locale accessorio (e quindi non autonomo).

Nello specifico, l’istante intende eseguire i seguenti interventi edilizi:

• Rifacimento tetto con coibentazione e opere di isolamento termico;
• Coibentazione delle nuove pareti perimetrali;
• Impermeabilizzazione delle aree scoperte;
• Realizzazione di un sistema di canalizzazione per la raccolta di acque meteoriche;
• Realizzazione di impianto idrico e di impianto elettrico;
• Ricostruzione del solaio, con realizzazione di massetti interni ed esterni, nonché posa in opera delle piastrelle;
• Installazione di infissi e ringhiere sui balconi.

L’istante chiarisce che i lavori descritti non prevedono alcun aumento della volumetria esistente, in quanto il nuovo locale non sarà abitabile ma sarà riconosciuto come sopraelevazione accessoria di un’unità già esistente.

Si fa presente inoltre che gli interventi edilizi comporteranno all’immobile un miglioramento delle prestazioni energetiche pari a 2 Classi rispetto alla condizione ante-operam, requisito fondamentale per accedere al Superbonus 110% (ramo Ecobonus 110%).

Chiarito questo, egli intenderebbe usufruire del Superbonus 110% per i lavori di coibentazione delle pareti perimetrali e del tetto, nonché per l’installazione dei nuovi infissi. Mentre, per gli altri lavori, il soggetto afferma di voler beneficiare del Bonus Ristrutturazioni.

Tutto ciò è possibile?

Coibentazione e calcolo SDL con sottotetto non riscaldato

Visto che l’intero fabbricato è intestato ad un unico soggetto e che al suo interno è presente un’unica unità residenziale (quindi abitata da un unico nucleo), in riferimento al Superbonus 110% possiamo classificare questo come edificio unifamiliare.

In base a quanto affermato dall’istante, il Fisco dichiara che egli possa essere ritenuto come potenziale beneficiario sia del Superbonus 110% che del Bonus Ristrutturazioni, ma non nelle condizioni che ha descritto.

Intanto, riguardo alle operazioni di coibentazione, si precisa da subito che il Superbonus 110% richiede obbligatoriamente:

1. Che il cappotto termico interessi più del 25% della SDL (Superficie Disperdente Lorda);
2. Che si rispettino i requisiti di trasmittanza termica di cui:

• Al Decreto MISE del 19 febbraio 2007, per i lavori iniziati fino al 5 ottobre 2020;
• all’Allegato E del Decreto Requisiti Tecnici, per i lavori iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi.

A proposito del calcolo della SDL, ad un certo punto ci si è resi conto che, contando la superficie del sottotetto, che spesso non è riscaldato, si andava a limitare di gran lunga gli interventi sul tetto.

Per questo motivo, con le modifiche disposte dalla Legge di Bilancio 2021, si è concesso di non conteggiare la superficie dei sottotetti non riscaldati nel calcolo della SDL.

Questo significa che, a partire dal 1° gennaio 2021, la coibentazione del tetto è possibile a condizione che il requisito del 25% della SDL venga soddisfatto calcolando le superfici che, prima degli interventi, delimitano il volume riscaldato verso l’esterno, i vani freddi o il terreno.

In poche parole, i sottotetti non riscaldati non si devono includere nel calcolo del 25% della SDL per la coibentazione dell’edificio. Approfondisci qui.

Si fa presente infine che, visto che la coibentazione interesserà unicamente il nuovo locale sottotetto, che è accessorio all’unità residenziale, il calcolo della SDL dovrà essere fatto sulla superficie della stessa unità residenziale.

Installazione nuovi infissi agevolabile con Bonus Ristrutturazioni

Per quanto riguarda invece l’intervento di installazione di nuovi infissi, le Entrate spiegano che il Superbonus 110% ammette tale intervento come “trainato”, ma necessita la sostituzione di infissi già esistenti.

L’intervento agevolabile con il maxi-incentivo infatti concede la sostituzione di infissi e finestre esistenti con dei nuovi elementi, e non l’installazione di infissi e finestre dove prima non c’erano.

Si fa presente però invece che l’installazione ex-novo di finestre e infissi è un intervento agevolabile con il Bonus Ristrutturazioni, ovviamente nel rispetto di tutti i requisiti richiesti dall’incentivo.

Anche per quanto riguarda tutti gli altri interventi, inclusa la demolizione e la ricostruzione del tetto, per i quali l’istante ha affermato di voler usufruire del Bonus Ristrutturazioni, si ritiene che egli possa farlo, sempre nel rispetto dei criteri obbligatori.

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