Superbonus 110% per villette a schiera: limiti spesa e modifica infissi

Con una nuova risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, la n. 780 del 16 novembre 2021, torniamo a parlare del Superbonus 110% in riferimento agli interventi che si possono eseguire sulle villette a schiera.

Come sappiamo, gli agglomerati di edifici unici, per conseguire lavori di riduzione del rischio sismico di notevole entità, necessitano la realizzazione di un progetto unitario. Se invece si tratta di interventi di riparazione o locali, che non vadano ad intaccare quella che è la struttura dell’immobile, allora il progetto unitario non sarà necessario.

In merito all’applicazione del Superbonus 110% per le villette a schiera però, il Fisco ha fornito degli ulteriori chiarimenti di cui bisogna tener conto.

Approfondiamo di seguito.

Leggi anche: “Sismabonus 110: singole villette a schiera escluse dal beneficio”

Superbonus 110%: complesso di 3 villette, interventi trainanti e trainati

Nel caso di oggi, l’istante è proprietario di una viletta a schiera facente parte di un complesso di edifici composto in tutto da 3 villette.

Di queste, la villa di proprietà dell’istante è costituita da un’unità residenziale in categoria A/2 e da una pertinenza in categoria C/6, autonomamente accatastata e funzionalmente indipendente. Le altre due invece presentano rispettivamente un’unità in A/2 ed una pertinenza in C/2.

Il soggetto precisa che, dal punto di vista strutturale le villette presentano continuità, ed infatti insieme si configurano come un “condominio strutturale”.

Il che significa che nessuno dei tre proprietari può singolarmente intervenire sulla struttura senza coinvolgere l’intero complesso, perché questo potrebbe comportare degli effetti negativi alla stabilità della struttura.

L’istante fa presente che anche sulla carta le villette sono riconosciute come “condominio”, e i 3 proprietari hanno svolto correttamente una delibera assembleare nella quale l’istante è stato nominato responsabile delegato per la gestione delle pratiche Superbonus 110%.

Questo in quanto i soggetti intendono realizzare nell’intero complesso degli interventi volti sia all’efficientamento energetico che alla riduzione del rischio sismico, beneficiando appunto del maxi-incentivo con aliquota maggiorata.

Tra gli interventi da eseguire c’è anche la modifica degli infissi che, lo ricordiamo, è un lavoro trainato. L’istante afferma l’intenzione di sostituire alcuni degli infissi presenti nelle unità come segue:

• Alcuni saranno trasformati da porta-finestra a finestra;
• Altri saranno trasformati da porta-finestra a “L” a porta-finestra rettangolare;
• Da ultimo, si intendono eseguire piccole modifiche ai fori degli infissi riguardo a forma e dimensione.

Ciò posto, l’istante chiede se:

1. L’agglomerato di villette possa essere idoneo a beneficiare del Superbonus 110%, tenendo conto che tutte le unità approvano i lavori strutturali;
2. Se sì, quali sono i massimali di spesa da rispettare per gli interventi di riduzione del rischio sismico (Super Sismabonus 110%);
3. Se l’intervento di sostituzione degli infissi sia valido anche in caso di modifica di forma e dimensione.

Villette e progetto unitario: obblighi e limiti di spesa

L’Agenzia delle Entrate chiarisce da subito come, visto lo scenario presentato, il complesso possa essere considerato idoneo all’usufrutto del Superbonus 110%.

Questo in quanto, come chiarito dalla Commissione Consultiva per il monitoraggio dell’applicazione del D.M. 28/02/2017 con il parere prot. N. 7035 del 13 luglio 2021: “rientrano tra gli interventi agevolabili anche gli interventi di riparazione o locali realizzati su una villetta a schiera”.

In sostanza, se gli interventi sono di scarsa entità e non vanno ad intaccare la struttura, allora si potrà operare anche solo su una delle villette e non sarà necessario un progetto unico per tutti.

Se invece si tratta di lavori pesanti, è inevitabile che l’intero complesso venga coinvolto, e ci sarà inoltre l’obbligo di redigere un progetto unitario.

Leggi anche: “Superbonus 110%, interventi riparazione o locali: quali sono, come definirli”

Nel caso presentato dall’istante, si intende svolgere gli stessi lavori su tutte e 3 le villette, e si dovrà stilare il progetto unitario, ma non solo. È doveroso ricordare che la pratica dovrà essere asseverata da tecnici professionisti, che si occuperanno di valutare il caso e attestare la sussistenza dei requisiti tecnici e delle spese connesse.

Per quanto riguarda i massimali di spesa concessi per i lavori volti alla riduzione del rischio sismico, il limite da rispettare è pari a 96.000 euro per ogni singola unità.

Visto che l’istante afferma che il complesso è riconosciuto come condominio, si riconosce la possibilità di moltiplicare il tetto di spesa massimo per tutte le unità che compongono l’edificio condominiale, e nel conteggio si devono considerare anche le pertinenze.

Tenendo conto quindi che ci sono 3 villette e che ognuna di queste è costituita da un’unità residenziale e da una pertinenza, le unità da considerare in riferimento al calcolo delle spese saranno in tutto 6.

Per conoscere il massimale di spesa complessivo, basterà dunque moltiplicare 6 x 96.000 euro. Il risultato è pari a 576.000 euro (che sarà il tetto massimo per i lavori antisismici dell’intero complesso).

Continua qui per conoscere i massimali di spesa per tutti gli interventi.

Superbonus 110%, modifica infissi: quando è concesso, come funziona

Passiamo dunque all’ultimo quesito, che riguarda invece la sostituzione degli infissi con modifica di forme e dimensioni. Come sappiamo, il Superbonus 110% lo ammette come lavoro trainato, e quindi che non può essere eseguito se non è legato ad uno degli interventi Trainanti.

Si fa presente innanzitutto che la modifica di finestre e infissi deve necessariamente configurarsi come un intervento di sostituzione, e non come un’installazione ex-novo.

Riguardo alla possibilità di procedere con la modifica di forma e dimensioni degli infissi rispetto alla condizione ante-operam, viene chiarito che tale operazione è concessa con il Superbonus 110% se gli interventi non comprendono la demolizione e la ricostruzione dell’edificio.

C’è però una condizione ben precisa da rispettare. Anche se è concessa la modifica degli infissi e anche il loro spostamento, si dovrà comunque mantenere la stessa superficie complessiva che questi occupavano prima degli interventi.

In sostanza, la superficie complessiva dei nuovi infissi non dovrà essere superiore alla superficie complessiva che occupavano i vecchi infissi. Dovrà risultare necessariamente uguale a prima oppure inferiore.

Il tutto dovrà ovviamente essere asseverato dai tecnici professionisti:

• con l’APE Pre e Post Interventi, per gli interventi volti all’efficientamento energetico;
• con l’asseverazione sismica, per gli interventi Superbonus 110% volti alla riduzione del rischio sismico.

Per approfondire, leggi: “Ecobonus 110% per sostituzione infissi: ammessa modifica dimensioni”