Superbonus 110% per plurifamiliari: occhio al concetto di “indipendenza”

In tema di Superbonus 110%, i concetti di unità “funzionalmente indipendente” e “con uno o più accessi autonomi dall’esterno”, ha da sempre creato qualche fraintendimento in quanto, nella concezione generale, tali requisiti si applicherebbero ai condomini, agli edifici unifamiliari e agli edifici plurifamiliari. Ovvero, sostanzialmente, alla gran parte delle tipologie di edificio agevolabili.

In realtà non è così. Tali requisiti infatti hanno una valenza in relazione al Superbonus 110% esclusivamente nei casi in cui l’immobile oggetto di interventi sia un edificio plurifamiliare, mentre risultano irrilevanti in tutti gli altri casi.

Bisogna fare quindi molta attenzione, in primo luogo, a quale categoria appartenga effettivamente l’unità immobiliare che sarà oggetto degli interventi agevolabili. In secondo luogo, è necessario analizzare bene il significato dei requisiti di “funzionalmente indipendente” e “con uno o più accessi autonomi dall’esterno”, senza dimenticare che questi concetti presentano delle caratteristiche ben precise che, se non rispettate, precludono l’accesso al Superbonus 110%.

Vediamo quindi nel dettaglio in che modo si applica il Superbonus 110% a favore degli edifici plurifamiliari e che cosa bisogna considerare per non sbagliare.

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Superbonus 110% per plurifamiliari: come funziona, requisiti

Il Superbonus 110% per gli edifici plurifamiliari richiede chiaramente il rispetto di tutti i requisiti generalmente richiesti per accedere al maxi-incentivo.

Dunque, ad esempio, bisognerà tener conto del doppio salto di classe richiesto per l’esecuzione di interventi volti alla riqualificazione energetica, o della dimostrazione della riduzione del rischio sismico se i lavori sono mirati al consolidamento strutturale.

In particolare però, esclusivamente in riferimento agli edifici plurifamiliari, vengono richiesti due ulteriori criteri, che sono appunto:

• L’unità deve essere funzionalmente indipendente;
• L’unità deve avere uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Per poter spiegare correttamente l’intero ragionamento, capiamo prima che cosa siano realmente gli edifici plurifamiliari e quali tipologie di struttura possano rientrarci.

Edifici plurifamiliari: differenze con unifamiliari e condomini

Innanzitutto, è bene chiarire che gli edifici plurifamiliari in realtà non possono beneficiare direttamente del Superbonus 110%. Infatti, sono esclusivamente le singole unità appartenenti agli edifici plurifamiliari che possono beneficiare del maxi-incentivo.

Gli edifici plurifamiliari non sono altro che quegli edifici che presentano due o più appartamenti, appartenenti a proprietari (o comproprietari) differenti, e destinati all’abitazione di più nuclei familiari.

Si distinguono dagli edifici unifamiliari in quanto questi rappresentano invece case d’abitazione appartenenti interamente ad un proprietario (o in comproprietà), e destinate alla residenza di un solo nucleo familiare.

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Per quanto riguarda la concezione in edilizia e urbanistica, tecnicamente, non c’è reale distinzione invece tra il concetto di “edificio plurifamiliare” e quello di “condominio”, in quanto un edificio plurifamiliare può anche essere costituito in condominio o meno.

Se però rivediamo lo stesso concetto in riferimento al Superbonus 110%, sono proprio i requisiti di “funzionalmente indipendente” e di “uno o più accessi autonomi dall’esterno”, che ci aiutano a comprendere se l’edificio possa rientrare tra quelli plurifamiliari o se sia in realtà un condominio.

Unità funzionalmente indipendenti: che cosa significa

Il significato di “unità funzionalmente indipendente” è stato chiarito con le modifiche apportate al Decreto Rilancio dall’art. 1, comma 66, lettera b) della Legge di Bilancio 2021, in cui si spiega che:

“Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale”.

Dunque, un’unità sita all’interno di un edificio in cui sono presenti più appartamenti e in cui abitano più nuclei familiari, può essere considerata indipendente se possiede almeno 3 delle 4 tipologie di impianti elencati sopra. Chiaramente, è necessario che i tre impianti siano installati ad utilizzo esclusivo della singola unità immobiliare.

Da qui possiamo comprendere la prima differenza tra edificio plurifamiliare e condominio in relazione al Superbonus 110%, in quanto, se le unità non avessero degli impianti esclusivi significherebbe che si servirebbero invece dell’impianto centralizzato condominiale, e di conseguenza non sarebbero funzionalmente indipendenti.

Uno o più accessi autonomi dall’esterno: cosa significa

Lo stesso ragionamento richiama anche il requisito che richiede la presenza di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Con la Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate, viene chiarito che:

“La presenza […] di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva»”.

L’unità immobiliare, sostanzialmente, dovrà essere considerata come un’abitazione indipendente sotto tutti i punti di vista, sia per quanto riguarda gli impianti, sia in riferimento all’accesso dall’esterno.

Subito di seguito viene ribadito appunto che un edificio plurifamiliare può anche essere un edificio costituito in condominio. Per poter individuare dunque quali siano le unità da considerare appartenenti ad un edificio plurifamiliare, bisogna considerare esclusivamente i due concetti di cui sopra.

Superbonus 110% per plurifamiliari: il segreto sta nel concetto di “indipendenza”

Nel caso in cui l’unità non presentasse queste caratteristiche di “indipendenza”, sarebbe da considerare appunto come “dipendente” dall’agglomerato condominiale.

Di conseguenza, nel rispetto di tutti gli altri requisiti, il proprietario potrebbe beneficiare del Superbonus 110% per come è applicabile ai condomini, ovvero potrebbe:

• Partecipare alle spese e beneficiare della detrazione in riferimento ai lavori trainanti e trainati sulle parti comuni dell’edificio condominiale;
• Eseguire solo lavori trainati sulla singola unità (concesso se si eseguono lavori trainanti nelle parti comuni).

Per quanto riguarda gli edifici plurifamiliari invece, come abbiamo spiegato, sono esclusivamente le singole unità (indipendenti) che possono beneficiare del Superbonus 110%, per conseguire sia interventi trainanti che trainati sulle singole unità.

Non è possibile invece, sempre per i plurifamiliari, conseguire interventi trainanti o trainati nelle parti comuni dell’edificio, in quanto il presupposto è da intendersi appunto come se gli edifici plurifamiliari fossero degli appartamenti completamente indipendenti ubicati in una stessa struttura.

Ricordiamo in conclusione che il Superbonus 110% è stato rinnovato, quasi senza modifiche, a favore di tutti i beneficiari, con la Legge di Bilancio 2022.

Per conoscere tutte le novità, leggi: “Superbonus 110%: nuove scadenze, tutte le modifiche 2022-2025”