Superbonus 110% e plusvalenze: lo studio del Notariato

Nel complesso universo delle agevolazioni fiscali legate al settore edilizio, il Superbonus 110% rappresenta una delle misure più discusse e, contemporaneamente, tra le più appetibili per i cittadini italiani.

Tuttavia, il recente studio pubblicato dal Consiglio nazionale del Notariato, n. 15-2024/T, solleva nuovi interrogativi, specialmente per quanto riguarda le plusvalenze sui lavori condominiali.

Questo documento cerca di gettare luce su diverse situazioni ambigue che possono emergere dalla cessione a titolo oneroso di immobili che hanno beneficiato di interventi superbonus, offrendo una panoramica che spazia dagli interventi sulle parti comuni a quelli “trainati” in edilizia libera, fino a situazioni più complesse come immobili ereditati o lavori agevolati da cui non si è ottenuto alcun beneficio fiscale diretto.

L’obiettivo è circoscrivere l’applicabilità delle nuove norme su plusvalenze, evitando interpretazioni eccessivamente estensive che potrebbero portare a risultati quasi paradossali.

Plusvalenze e parti comuni condominiali

Il nodo cruciale del dibattito sulle plusvalenze immobiliari post-Superbonus si concentra sulla rilevanza fiscale degli interventi effettuati sulle parti comuni dei condomini. Secondo lo studio n. 15-2024/T del Consiglio nazionale del Notariato, la questione chiave risiede nell’identificare se e quando la plusvalenza generata da tali lavori possa rientrare nella nuova imposizione fiscale.

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Il documento fa luce su un punto fondamentale: soltanto i lavori superbonus eseguiti direttamente sull’unità immobiliare ceduta dovrebbero essere considerati generanti una plusvalenza tassabile secondo la lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 Tuir.

Questa interpretazione, tuttavia, deve essere accolta con cautela. Da un lato, l’incremento di valore dell’immobile potrebbe derivare anche da miglioramenti apportati alle parti comuni, come l’installazione di un cappotto termico o di un impianto di riscaldamento centralizzato. D’altro canto, emerge la complessità legata al diritto di ogni condomino di esprimere il proprio dissenso rispetto all’esecuzione di determinati lavori, nonostante la possibilità di trovarsi a beneficiare indirettamente degli stessi.

Questo aspetto solleva interrogativi significativi sul perimetro di applicazione delle norme relative alle plusvalenze e sottolinea la necessità di un’ulteriore riflessione, soprattutto in considerazione delle diverse situazioni condominiali che possono presentarsi, dalle decisioni assembleari all’accordo tra condomini sull’assunzione delle spese per i lavori.

Manutenzione straordinaria e Superbonus

Un altro aspetto fondamentale trattato dallo studio n. 15-2024/T riguarda la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria nell’ambito degli interventi superbonus. Secondo il documento, solo gli interventi di una certa entità, che possono essere classificati come manutenzione straordinaria, dovrebbero incidere sull’imponibilità della plusvalenza generata dalla cessione degli immobili.

Questa interpretazione esclude categoricamente gli interventi di mera manutenzione ordinaria e quelli effettuabili in edilizia libera dalla rilevanza ai fini delle plusvalenze.

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Questa conclusione trova fondamento anche nel comma 13-ter dell’articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020, che specifica come gli interventi agevolati dal Superbonus, esclusi quelli che comportano demolizione e ricostruzione, rientrino nella categoria della manutenzione straordinaria.

Tale distinzione è essenziale per comprendere quali lavori effettuati possano effettivamente influenzare l’ammontare della plusvalenza imponibile in caso di vendita dell’immobile, offrendo così una guida più chiara sia per i proprietari che per i professionisti del settore.

In questo modo, lo studio del Consiglio nazionale del Notariato mira a fornire un quadro interpretativo più preciso, che aiuti a navigare tra le complessità fiscali introdotte dalla normativa sul Superbonus, evidenziando come non tutti i lavori effettuati comportino necessariamente una rilevanza ai fini delle plusvalenze.

Conclusioni e riflessioni finali

Il Superbonus 110% ha indubbiamente rappresentato un incentivo significativo per il rilancio del settore edilizio italiano, promuovendo interventi di riqualificazione energetica e antisismica su vasta scala.

Tuttavia, come evidenziato dallo studio n. 15-2024/T del Consiglio nazionale del Notariato, l’interpretazione e l’applicazione delle norme relative alle plusvalenze generano una serie di interrogativi e complessità che richiedono attenzione e riflessioni approfondite. In particolare, la distinzione tra le parti comuni condominiali e le unità immobiliari individuali, così come la definizione di manutenzione straordinaria, sono aspetti chiave che influenzano direttamente l’imponibilità fiscale delle plusvalenze.