Superbonus 110%: divisione spese e fruizione condivisa, chiarimenti

Il Superbonus 110%, come sappiamo, può essere fruito anche in maniera condivisa quando l’edificio oggetto degli interventi possiede più di un proprietario.

In questo caso l’usufrutto del maxi-incentivo avviene per quote di proprietà ma, chiaramente, è necessario che ogni soggetto coinvolto sostenga interamente le spese per far sì che la fruizione condivisa sia possibile.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: interventi su 2 edifici unifamiliari in comproprietà

Il caso di oggi è stato trattato di recente dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 298 del 25 maggio 2022. Qui l’istante rappresenta di essere comproprietario al 50% con la moglie di due edifici a prevalenza residenziale, dove nello specifico:

• L’edificio A si compone di 2 unità residenziali in categoria A/3 e di 1 unità in C/6, adibita a pertinenza di una delle due unità abitative;
• L’edificio B si compone di 1 unità residenziale in A/2 e di 1 unità strumentale in C/1 (negozio), con la superficie della residenza (pari a 352 mq) che occupa più del 50% della superficie complessiva, contro quella del negozio che è pari a soli 60 mq.

L’istante afferma che entrambi gli edifici saranno oggetto di interventi edilizi ammissibili al Superbonus 110%, con lavori volti sia all’efficientamento energetico che alla riduzione del rischio sismico, e con la realizzazione di interventi sia trainaNTI che trainaTI.

Vorrebbe sapere pertanto se sia possibile una suddivisione delle spese (e di conseguenza anche della detrazione) nella modalità che segue:

1. I lavori che interesseranno le 2 unità e la pertinenza dell’edificio A saranno a suo carico;
2. I lavori da svolgere nell’unica unità residenziale presente nell’edificio B saranno a carico della moglie.

L’istante chiede inoltre se per gli interventi antisismici sia possibile beneficiare della proroga fino al 31 dicembre 2022 per il sostenimento delle spese e, infine, quali siano i limiti di spesa riferibili agli interventi antisismici.

Fruizione condivisa, divisione spese, massimali concessi

Il Fisco fa presente innanzitutto che il caso rappresentato dall’istante rientra tra quelli in cui una persona fisica effettua lavori ammissibili al Superbonus 110% su edifici non condominiali composti da 2 a 4 unità, dove è presente un solo proprietario oppure la proprietà e divisa tra più persone fisiche.

Si tratta appunto degli edifici unifamiliari, per i quali comunque ogni persona fisica può detrarre spese per interventi su un massimo di 2 unità.

Il maxi-incentivo è accessibile in questi casi grazie alle modifiche che la Legge di Bilancio 2021 ha apportato al Decreto Rilancio in merito all’usufrutto del Superbonus 110%. Qui appunto è stata disposta l’ammissibilità all’incentivo, esclusivamente per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, anche per:

“le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.”

Si precisa inoltre che nel conteggio delle unità immobiliari non vanno incluse le pertinenze. Queste ultime tuttavia, andranno considerate invece per la determinazione dei limiti di spesa ammissibili.

Inoltre, vista la natura prevalentemente residenziale dell’edificio, nel calcolo dell’ammontare di spese ammesse andranno incluse anche le unità strumentali.

Gli edifici unifamiliari infatti seguono di base la stessa disciplina di accesso prevista per i condomini, pertanto:

“la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito, comprese le pertinenze.”

L’Agenzia fa presente anche che il limite di 2 unità immobiliari previsto per ogni persona fisica su edifici unifamiliari si applica agli interventi volti all’efficienza energetica, ma non a quelli di riduzione del rischio sismico.

Alla luce di ciò, il Fisco ritiene che i due coniugi possano fruire entrambi del Superbonus 110%, suddividendo l’importo di detrazione sulla base delle spese sostenute da ognuno per gli interventi.

In merito al limite di spesa concesso per gli interventi antisismici, il calcolo si dovrà fare come segue:

• Per l’edificio A si calcolerà l’importo concesso pari a 96.000 euro moltiplicato per le 3 unità presenti, ovvero 288.000 euro complessivi;
• Per l’edificio B, l’importo di 96.000 euro è da moltiplicare invece per 2 unità, per un totale pari a 192.000 euro.

Unifamiliari per interventi antisismici: sì fino al 2025

Per quanto riguarda invece la possibilità di usufruire della proroga fino al 31 dicembre 2022 per il sostenimento delle spese (in caso di SAL del 30% già eseguito), si fa presente che questa regola è valida per gli interventi volti all’efficientamento energetico.

Per quanto riguarda invece gli interventi volti alla riduzione del rischio sismico, anche gli edifici unifamiliari, così come i condomini, potranno sostenere spese ammissibili al Superbonus 110% fino al 31 dicembre 2025, nella misura del:

• 110% fino al 31 dicembre 2023;
• 70% per il 2024;
• 65% per il 2025.

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