Superbonus 110%: con pertinenza staccata, il massimale raddoppia

Comprendere in tutto e per tutto il funzionamento del Superbonus 110% è un’impresa che può apparire piuttosto ardua, soprattutto per via del fatto che le regole spesso tendono a cambiare in base alla tipologia di beneficiario o alla tipologia di edificio.

La disciplina che ne regolamenta l’applicazione inoltre, ovvero il Decreto Rilancio, è stata modificata così tante volte che attualmente può risultare difficile capire i vari aspetti più tecnici della normativa.

Sapevate, ad esempio, che se le pertinenze di un edificio si trovano strutturalmente staccate dallo stesso, allora è possibile usufruire di un massimale di spesa autonomo, dello stesso importo spettante per le unità abitative, che interessi le sole pertinenze?

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: unifamiliare con edificio di pertinenze staccato

Il caso è stato trattato di recente dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 375 del 13 luglio 2022.

L’istante rappresenta di essere comproprietaria di un edificio composto da 2 unità immobiliari abitative in Categoria A/3 e da un portico pertinenziale, strutturalmente connesso all’edificio e accatastato unitamente ad una delle unità (quella a piano terra), che ne dispone l’uso esclusivo.

All’interno dello stesso cortile però, si fa sapere, è presente anche un’ulteriore costruzione separata dalla prima, dove insistono due unità immobiliari pertinenziali, adibite a deposito e in Categoria C/2, entrambe ad uso della seconda unità abitativa presente nel primo edificio (quella al primo piano).

L’istante afferma che entrambi gli edifici (quello con le unità abitative e quello composto solo da pertinenze) saranno oggetto di lavori di parziale demolizione e ricostruzione, categorizzati come “ristrutturazione edilizia”.

Nell’edificio composto dalle due unità abitative e dal portico inoltre, si intendono effettuare i seguenti interventi:

• Lavori volti alla riduzione del rischio sismico;
• Lavori mirati al miglioramento dell’efficienza energetica, e nello specifico la sostituzione dell’impianto centralizzato di climatizzazione invernale;
• Interventi di ristrutturazione interna delle unità abitative.

L’istante chiarisce che le due unità abitative sono dotate entrambe di impianto di riscaldamento e che l’intervento di sostituzione dell’impianto centralizzato comporterà un miglioramento in termini energetici pari a 2 Classi.

Per quanto riguarda invece il fabbricato composto dalle sole pertinenze, questo sarà interessato solo da lavori di consolidamento mediante la parziale demolizione e ricostruzione.

Per tutti i predetti interventi l’istante vorrebbe beneficiare del Superbonus 110%, e chiede pertanto:

1. Se le spese relative agli interventi antisismici effettuati sul portico possano essere ricomprese nel massimale previsto per i lavori sulle parti comuni dell’edificio, tenendo conto che in realtà il portico non è un’area comune in quanto ad uso esclusivo di una sola unità abitativa;
2. Qualora la prima opzione non fosse fattibile, si chiede se i lavori sul portico si possano ricondurre allora al massimale di spesa previsto per i lavori privati dedicati solo all’unità alla quale la pertinenza è unitamente accatastata;
3. Quali siano i limiti di spesa, il periodo di fruizione e le modalità di calcolo delle percentuali di lavoro svolto, in riferimento invece agli interventi antisismici che interesseranno l’edificio composto da 2 pertinenze in C/2.

Unifamiliari, conteggio unità e massimali: il caso delle pertinenze

L’Agenzia delle Entrate fa presente innanzitutto che, a partire dal 1° gennaio 2021, sono ammessi al Superbonus 110% anche i lavori realizzati sulle parti comuni degli edifici non condominiali (composti da 2 a 4 unità abitative), appartenenti ad una persona fisica o in comproprietà tra più persone fisiche.

Si tratta, nello specifico, della disciplina prevista per gli edifici unifamiliari, categoria di cui fa parte l’edificio principale composto da 2 abitazioni e 1 portico.

Come chiarito più volte dal Fisco, in questi casi la normativa non cita alcun riferimento in merito al fatto che le pertinenze debbano essere considerate separatamente nel conteggio delle unità. Per questo motivo, le pertinenze vengono considerate come parte stessa dell’unità alla quale appartengono, anche nel caso in cui siano accatastate separatamente.

Attenzione però, perché questa regola vale solo per il conteggio delle unità. Ad esempio, può usufruire del Superbonus 110% come edificio unifamiliare anche un fabbricato composto da 4 unità abitative e 4 pertinenze, in quanto appunto le pertinenze non si contano.

In merito al conteggio dei limiti di spesa per i lavori sulle parti comuni, invece, le pertinenze vanno considerate come unità a parte quando il calcolo prevede che il massimale si moltiplichi per tutte le unità esistenti.

Con la Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020, tuttavia, si chiariva anche che le pertinenze non devono essere conteggiate neanche in riferimento ai massimali, se si trovano strutturalmente staccate dall’edificio principale.

Da tutto ciò ne deriva che, per quanto riguarda il conteggio delle unità e il calcolo dei massimali riferibili alle parti comuni dell’edificio principale, l’istante dovrà considerare solo le 2 unità abitative:

• Sia per quanto riguarda il conteggio delle unità presenti;
• Sia in riferimento al calcolo dei massimali riferibili alle parti comuni dell’edificio.

Non potrà invece includere, nel calcolo dei limiti di spesa per le parti comuni dell’edificio principale, le pertinenze che fanno parte dell’edificio staccato.

Allo stesso modo, non devono essere considerate a parte neanche le pertinenze che non appartengono alle “parti comuni” (in quanto a disposizione di una sola unità), come in questo caso il portico.

Le spese relative al portico dovranno essere ricomprese nel massimale previsto per i lavori trainaTI da eseguire sulla singola unità di appartenenza.

Edificio di sole pertinenze: massimale autonomo per lavori antisismici

Attenzione però, perché non è finita qui.

L’istante infatti, per il secondo edificio composto dalle sole pertinenze in C/2, potrà godere in realtà di un massimale di spesa autonomo, che dovrà essere considerato in maniera distinta da quelli dedicati all’edificio principale.

Questo perché, come chiarito con la Risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020, gli interventi antisismici ammissibili al Superbonus 110% possono essere eseguiti anche in riferimento alle sole pertinenze degli edifici.

Per gli interventi volti alla riduzione del rischio sismico l’istante potrà, pertanto, considerare due limiti di spesa distinti come segue:

• 192.000 euro (96.000 euro x 2 unità abitative), per i lavori sulle parti comuni dell’edificio principale;
• 96.000 euro, per i lavori antisismici di parziale demolizione e ricostruzione da svolgere nel fabbricato secondario composto da 2 pertinenze.

Viene precisato tuttavia che, il Superbonus 110%, così come le altre detrazioni, non prevede che gli interventi di recupero del patrimonio edilizio possano godere di un autonomo limite di spesa.

Non si tratta appunto di una categoria di interventi che viene considerata autonoma a fini agevolativi, ma viene ricompresa tra i lavori “relativi all’adozione di misure antisismiche […]”, ai sensi del TUIR, art. 16-bis, lettera i).

Si dispone pertanto che per gli interventi di ristrutturazione interna dell’unità abitativa cui appartengono le due pertinenze presenti nell’edificio staccato, si potrà tener conto del massimale di spesa pari a 96.000 euro, comprensivo dei lavori sia sull’edificio staccato che sull’unità abitativa interessata, presente nell’edificio principale.

Superbonus 110% e unifamiliari: le scadenze attuali

In riferimento al periodo di vigenza del Superbonus 110% per quanto riguarda gli edifici unifamiliari, il Fisco ricorda che sarà possibile sostenere spese agevolabili fino al 31 dicembre 2025, nella misura del:

• 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;
• 70% per quelle sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2024;
• 65% per quelle sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2025.

Tali scadenze sono valide sia per gli edifici unifamiliari che per gli edifici condominiali, e sia per i lavori da eseguire sulle parti comuni che per quelli che interessano le singole unità all’interno degli edifici.

Il Fisco ritiene inoltre che, in quest’ottica, sia possibile considerare come valide queste scadenze anche per quanto riguarda le spese relative ai lavori antisismici sulle sole pertinenze, anche qualora siano strutturalmente staccate dall’unità a cui appartengono.

Leggi anche: “Superbonus 110%, condomini e unifamiliari: focus superficie e massimali”