Superbonus 110%, centro storico: per interventi locali non serve progetto unitario

Con la risposta ad interpello n. 630 del 28 settembre 2021, l’Agenzia delle Entrate torna ad affrontare il tema del Superbonus 110% con riferimento agli interventi locali in centro storico.

Come sappiamo, gli interventi di riparazione o locali, sono quegli interventi strutturali di minore entità, che in riferimento alle detrazioni fiscali rientrano nel Sismabonus ordinario e nel Sismabonus maggiorato al 110%.

I lavori eseguiti in centro storico però richiedono sempre delle attenzioni particolari, perché si tratta appunto di aree sottoposte a vincoli paesaggistici, e tutto ciò ovviamente vale anche per il Superbonus 110%.

Leggi anche: “Superbonus 110%: la guida completa del 2022”

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: edificio appartenente ad un complesso in centro storico

L’istante in questione è un soggetto residente in Italia che afferma di essere comproprietario di un fabbricato situato in centro storico e composto da 2 unità immobiliari in categoria A/3.

Il soggetto dichiara di voler procedere con l’esecuzione di interventi volti alla riduzione del rischio sismico, ma fa sapere che l’edificio confina con altri fabbricati.

L’istante sostiene che l’immobile che possiede in comproprietà presenta le caratteristiche per esser considerato un’US (Unità Strutturale) a sé. Comunica anche che gli edifici confinanti sono già stati interessati da lavori di ristrutturazione e consolidamento strutturale, mentre la sua proprietà attualmente costituisce “l’anello debole” dell’aggregato edilizio.

Il soggetto chiede dunque alle Entrate se sia possibile usufruire del Superbonus (ramo Sismabonus 110%) per procedere con l’esecuzione di interventi di riparazione o locali in centro storico, anche se gli interventi riguardano la sola Unità Strutturale e non un progetto unitario per l’intero complesso di fabbricati.

Decreto MIT n. 58/2017: nei centri storici obbligatori progetti unitari

In primo luogo, l’Agenzia delle Entrate evidenzia che con le modifiche apportate al Superbonus 110% dalla Legge di Bilancio 2021, è diventato possibile per le persone fisiche beneficiare del maxi-incentivo per intervenire anche su edifici di proprietà o in comproprietà composti da 2 a 4 unità immobiliari.

Ricordiamo che la modifica ha effetto esclusivamente per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, e che per gli interventi di efficientamento energetico (Super Ecobonus 110%) ogni proprietario può intervenire su un massimo di 2 unità, pertinenze a parte. Tale limite non si applica invece agli interventi di riduzione del rischio sismico (Super Sismabonus 110%).

Il Decreto del MIT n. 58 del 28 febbraio 2017, come modificato dal DM n. 329 del 6 agosto 2020, in riferimento agli interventi di riduzione antisismica e alle detrazioni fiscali ad essi legate, stabiliva che:

“Gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari”.

Per conoscere il significato di “progetti unitari”, leggi: “Sismabonus 110%: in centro storico necessari progetti unitari”

Unità Strutturale: cosa significa?

Successivamente poi, la Commissione Consultiva per il monitoraggio dell’applicazione del DM n. 58/2017, con la risposta data all’AdE nel protocollo 8047 del 21 ottobre 2020 ha chiarito che:

“ai fini dell’applicazione del Sismabonus o del Super Sismabonus più che all’unità funzionalmente indipendente bisogna fare riferimento all’unità strutturale (US) chiaramente individuabile secondo le NTC 2018 (§ 8.7.l) in quanto essa dovrà avere continuità da cielo a terra, per quanto riguarda il flusso dei carichi verticali e, di norma, sarà delimitata o da spazi aperti, o da giunti strutturali, o da edifici contigui strutturalmente ma, almeno tipologicamente, diversi”.

Lo stesso parere è stato espresso anche in seguito con diversi chiarimenti di altri enti, poi però è arrivata una novità dalla stessa Commissione Consultiva, che ha affermato che quanto disposto dal TUIR debba essere “riletto e interpretato”, al fine di aggiornarlo alle nuove NTC del 2018 e alla Circolare n. 7 C.S.LL.PP. 21/01/2019.

Interventi Riparazione o Locali ammessi senza progetto unitario

La Commissione ritenne a quel punto che:

“il riferimento a progetti unitari possa essere inteso come limitato al concetto di singola unità strutturale, una volta individuata, e non necessariamente all’intero aggregato edilizio che tipicamente caratterizza i centri storici con progetti, quindi, che possono essere redatti anche mettendo in atto interventi locali di cui al punto 8.4.1 delle suddette norme”.

Tale concessione ha quindi permesso l’esecuzione in centro storico anche di interventi “di riparazione o locali”, senza per forza prevedere un progetto unitario, ma che possa interessare l’unità strutturale.

Questo in quanto i limiti che esistevano non davano la possibilità ad una vasta platea di beneficiari di usufruire del Sismabonus e del Super Sismabonus 110%.

Si precisa inoltre che tali interventi locali, se sono realizzati a regola d’arte, consentono di ottenere una riduzione del rischio sismico (criterio obbligatorio per gli incentivi) anche intervenendo sulla sola unità, e non per forza sull’intero agglomerato edilizio.

Leggi: “Superbonus 110%, interventi riparazione o locali: quali sono, come definirli”

Obbligo di verifica e asseverazione del professionista

In conclusione, il Fisco dispone che, se il soggetto è in grado di dimostrare che i lavori strutturali da eseguire sul singolo edificio sono classificabili come interventi “di riparazione o locali”, allora questi potranno essere eseguiti in centro storico beneficiando del Superbonus 110%.

Ciò anche se non prevedono un progetto unitario, ma solo interventi circoscritti ad un unico fabbricato.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce però che spetterà ad un professionista incaricato analizzare l’entità degli interventi che il soggetto intende eseguire, e stabilire se rientrino tra gli interventi locali ammissibili al Super Sismabonus 110%.

Lo stesso tecnico dovrà anche verificare:

• se l’unità immobiliare abbia realmente le caratteristiche per essere considerata Unità Strutturale;
• se, in base all’analisi della struttura dell’agglomerato edilizio, sia possibile eseguire interventi strutturali circoscritti ad un singolo edificio.

Il tutto dovrà essere dimostrato dall’apposita asseverazione firmata dal professionista, che dovrà essere presentata quasi sempre in allegato alla richiesta del titolo edilizio e, in ogni caso, prima della fine dei lavori. Per saperne di più, leggi: “Superbonus 110% e asseverazione tardiva: novità e ultimi chiarimenti”

Leggi anche: “Superbonus 110%: tutta la documentazione necessaria (aggiornato Ottobre 2021)”