Superbonus 110: calcolo superficie e massimali in condominio, tutti i criteri

Quando si parla di Superbonus 110, in relazione ad alcune tipologie di lavori edilizi è necessario tener conto del calcolo della superficie occupata da unità residenziali. Tale criterio è fondamentale nello specifico quando l’edificio oggetto di interventi è un condominio misto, ovvero che comprende sia unità residenziali che non residenziali.

Difatti, proprio in base alla percentuale di superficie residenziale che occupa l’edificio è possibile sapere quali unità possono essere interessate dai lavori ammessi al Superbonus 110, nonché quali soggetti hanno diritto ad accedervi.

Vediamo dunque di seguito quali sono tutti i criteri da prendere in considerazione per il calcolo della superficie di un condominio ai fini della fruizione del maxi-incentivo.

Superbonus 110: calcolo superficie e massimali in condominio misto

Il tema di oggi è stato affrontato con la risposta ad interpello n. 314 del 30 maggio 2022.

L’istante rappresenta di essere proprietario di un’unità residenziale in categoria catastale A/2, sita all’interno di un edificio condominiale composto da:

• 3 unità immobiliari residenziali in A/2;
• 2 unità adibite a camere d’albergo in categoria D/2 (di proprietà di una società);
• 1 autorimessa in categoria C/6, anch’essa appartenente ad una società, ma concessa in locazione ai proprietari delle 3 unità residenziali per utilizzo pertinenziale.

L’istante afferma che i condomini intendono avviare degli interventi edilizi che interesseranno l’intero condominio, e che nello specifico saranno i seguenti:

1. Installazione del cappotto termico (coibentazione);
2. Sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato;
3. Installazione di un impianto fotovoltaico;
4. Sostituzione degli infissi nelle singole unità residenziali.

Per le spese relative ai lavori il condominio vorrebbe beneficiare del Superbonus 110%. L’istante chiede pertanto alle Entrate quale sia la modalità di calcolo della superficie residenziale del condominio, nonché quali siano le unità da considerare ai fini del calcolo del limite di spesa nelle due ipotesi in cui:

• L’edificio risulti residenziale per più del 50% della superficie;
• L’edificio risulti residenziale per meno del 50% della superficie.

Superficie in condominio: la regola della “prevalenza residenziale”

Dopo il solito riepilogo sul funzionamento del Superbonus 110%, il Fisco ricorda il significato del concetto di “prevalenza residenziale”, definito dalla Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 e poi spiegato nuovamente nella Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020.

In sostanza, sebbene la regola generale vuole che il Superbonus 110% si applichi esclusivamente a favore di unità ad uso residenziale, tuttavia non sono esclusi dal beneficio i condomini misti (ovvero composti da unità residenziali e non residenziali).

In questi casi però, per poter regolamentare correttamente l’applicazione del beneficio, si è deciso per la disposizione di una condizione ben precisa, ovvero:

1. Se il condominio presenta più del 50% di superficie occupata da unità residenziali, allora l’edificio potrà usufruire del Superbonus come segue:

• • Tutti i condomini (sia proprietari delle unità residenziali che non residenziali) possono partecipare alle spese relative ai lavori da eseguire nelle parti comuni;
  • I condomini proprietari delle unità residenziali avranno la possibilità di eseguire inoltre lavori trainaTI nelle singole unità;
  • I condomini proprietari delle unità residenziali non potranno eseguire interventi nelle singole unità non residenziali, ma solo partecipare alle spese e usufruire dell’incentivo per i lavori negli spazi comuni.

2. Se l’edificio invece è composto da superficie residenziale per una percentuale inferiore al 50%, allora la regola di applica nelle seguenti modalità:

• • Solo i condomini proprietari delle unità residenziali potranno partecipare alle spese per i lavori negli spazi comuni, e quindi beneficiare della detrazione;
  • Allo stesso modo, solo i proprietari delle unità residenziali potranno eseguire lavori trainaTI nelle singole unità;
  • I condomini proprietari delle unità non residenziali non potranno partecipare alle spese per i lavori negli spazi comuni, né fruire dell’incentivo per eseguire interventi trainaTI nelle proprie unità.

Superbonus 110: come si calcola la superficie in condominio?

Alla luce di ciò, è fondamentale sapere in che modo si debba determinare il calcolo della superficie nei condomini misti.

L’Agenzia spiega che per sapere se un condominio sia prevalentemente residenziale si debba far fede al calcolo della superficie catastale delle unità, determinata sulla base di quanto prevede l’Allegato C del DPR n. 138 del 23 marzo 1998.

In particolare, viene specificato che le unità adibite a pertinenza non devono essere conteggiate ai fini della determinazione della natura residenziale del condominio, anche nel caso in cui queste siano accatastate singolarmente.

Nel caso in esame dunque, sarà necessario confrontare quella che è la superficie complessiva delle 3 unità residenziali con la superficie totale del condominio, escludendo dal conteggio solamente la superficie relativa all’unità pertinenziale in C/6.

Se da tale calcolo risulterà che la superficie residenziale occupa più del 50% della superficie totale, allora il condomino sarà considerato residenziale nella sua interezza.

Condominio misto: come si calcolano i massimali di spesa?

Diverso è il discorso invece per quanto riguarda la determinazione dei massimali di spesa concessi in condominio con il Superbonus 110%.

Infatti, per gli interventi nei quali l’importo dei massimali viene calcolati sulla base delle unità presenti in condominio, la superficie delle pertinenze stavolta andrà conteggiato.

In riferimento invece alle unità non residenziali, queste andranno considerate tra le unità rilevanti per il calcolo dei massimali (per i lavori nelle parti comuni) solo se la superficie residenziale risulta essere superiore al 50% rispetto all’intera superficie condominiale.

Va da sé pertanto che:

1. Se il condominio risulta residenziale per più del 50%, per i limiti di spesa si deve tener conto di tutte le unità che compongono l’edificio (residenziali, non residenziali e pertinenze);
2. Se il condominio risulta residenziale per meno del 50%, per i limiti di spesa si considereranno solo le unità residenziali e le pertinenze, escludendo le unità non residenziali.

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