Superbonus 110%: beneficiari e tipologie immobile, chiarimenti

Con una recente risposta ad interpello del Fisco, torniamo a parlare del Superbonus 110% in riferimento a quali siano i potenziali beneficiari e a quali tipologie di immobile possano essere oggetto di interventi.

Come sappiamo, il maxi-incentivo concede una vasta platea di possibili beneficiari mentre, riguardo alle tipologie di immobili, ammette esclusivamente quelle residenziali.

Analizzando il parere delle Entrate, faremo un breve ripasso sui requisiti necessari per accedere al Superbonus 110% e sul funzionamento dell’incentivo in generale, integrando anche degli specifici chiarimenti.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: IPAB e Bonus Casa, diritti reali ammessi?

La riposta ad interpello riguardante il Superbonus 110% stavolta è la n. 804 del 10 dicembre 2021. L’istante rappresenta di essere nata come Ente Morale ai sensi del DPR n. 1763 del 22 novembre 1962, qualificazione non più in uso, e ad oggi di riconoscersi come IPAB (Istituzione Pubblica di Assistenza e Beneficienza).

Afferma di operare come ente senza scopo di lucro, affittando delle unità di sua proprietà site all’interno di un condominio a persone bisognose, proponendo canoni calmierati. L’istante fa sapere che il condominio è prevalentemente ad uso abitativo e che tutti i negozi e le unità abitative al suo interno sono attualmente in affitto a terzi.

L’istante rappresenta sostanzialmente di voler eseguire degli interventi volti sia all’efficientamento energetico che al consolidamento sismico, usufruendo del Superbonus 110% e optando per l’opzione alternativa dello sconto in fattura.

Nel caso in cui il Superbonus 110% risultasse inaccessibile, egli chiede alle Entrate se alternativamente sia possibile beneficiare del Bonus Facciate, dell’Ecobonus ordinario o del Sismabonus ordinario.

Qualora poi dovesse essere lo stesso ente istante l’ostacolo che non consente di ottenere tali incentivi, l’IPAB domanda se invece i singoli locatari possano beneficiare del Superbonus 110% per gli stessi interventi sopra citati.

Leggi anche: “Bonus Facciate 2022: incentivo a rischio, cosa sta accadendo”

Beneficiari e Immobili: a chi spetta il Superbonus 110%?

Dopo aver ripercorso in generale il funzionamento e l’applicazione del Superbonus 110%, l’Agenzia delle Entrate ricorda quali siano gli effettivi beneficiari del maxi-incentivo e le tipologie di edificio sulle quali possono operare.

Possono usufruire del Superbonus 110%:

1. Condomini, per:

• • Interventi trainanti e trainati sulle parti comuni;
  • Solo interventi trainati sulle singole unità immobiliari.

2. Persone fisiche (al di fuori dell’esercizio di impresa, arti e professioni), per intervenire su:

• • Singole unità immobiliari indipendenti;
  • Edifici unifamiliari composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate;
  • Unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari, ma solo se le unità sono funzionalmente indipendenti e se sono dotate di uno o più accesso autonomi dall’esterno.

3. IACP (Istituti Autonomi Case Popolari) ed enti analoghi, incluse società “in house providing”, per intervenire su immobili:

• • Di loro proprietà;
  • Di edilizia residenziale pubblica che gestiscono per conto del Comune.

4. Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, solo per immobili di proprietà della cooperativa assegnati in godimento ai soci.
5. ONLUS e Organizzazioni di volontariato senza scopo di lucro, correttamente iscritte agli appositi registri.
6. Associazioni e società sportive dilettantistiche, solo per immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi;
7. Titolari di reddito d’impresa, arte o professione, solo:

• • Se l’immobile è sito all’interno di un edificio o condominio in cui più del 50% della SDL è a scopo residenziale;
  • Per eseguire interventi trainanti e trainati sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Si può vedere dunque come gli enti riconosciuti come IPAB, come l’istante rappresenta di essere, non rientrano tra i potenziali beneficiari del Superbonus 110%.

Superbonus 110% e titolari diritti reali: i requisiti obbligatori

L’istante non potrà dunque presentare richiesta per il Superbonus 110%. Tuttavia, come prospettato dallo stesso ente, il Fisco dichiara che invece i locatari delle singole unità potrebbero essere soggetti idonei per l’ottenimento dell’incentivo.

Il Superbonus 110% infatti può essere richiesto anche da chi detiene l’immobile oggetto di interventi in qualità di titolare di diritti reali di godimento.

La locazione, essendo appunto un diritto reale, rende possibile la richiesta dell’incentivo, a patto che:

• Esista un contratto di locazione correttamente registrato;
• Siano gli stessi locatari a sostenere le spese;
• Il proprietario (ovvero l’IPAB istante) rilasci una dichiarazione di consenso per gli interventi;
• Risultino rispettati tutti i requisiti richiesti sia per gli interventi di efficientamento energetico che per quelli volti alla riduzione del rischio sismico.

Leggi anche: “Superbonus 110%: sempre accessibile per chi detiene diritti reali”

Superbonus in condominio misto e Bonus Casa con opzioni alternative

In riferimento al fatto che la struttura sia riconosciuta come un condominio misto (ovvero in parte residenziale e in parte commerciale), ci sono delle precisazioni da fare.

Si ricorda infatti che, per far sì che i locatari dei negozi possano partecipare alle spese per gli interventi trainanti e trainati, è obbligatorio dimostrare che più del 50% della Superficie Disperdente Lorda è adibita ad uso residenziale.

Non sarà possibile invece conseguire interventi trainati che riguardino le singole unità commerciali.

Per approfondire, leggi: “Superbonus 110%, condominio misto: calcolo unità, limiti spesa, soggetti IRES”

Per quanto riguarda invece la possibilità per l’istante di usufruire, in alternativa al Superbonus 110%, del Bonus Facciate, dell’Ecobonus o del Sismabonus, si fa presente quanto segue.

Il Fisco dichiara che i tre incentivi citati ammettono tra i potenziali beneficiari anche gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale. L’istante, a quanto dichiarato, in quanto IPAB, rientrerebbe in tale categoria.

Per questo motivo, nel rispetto di tutti i requisiti di accesso richiesti per le agevolazioni, si fa presente che l’istante può essere ritenuto come potenziale beneficiario del Bonus Facciate, dell’Ecobonus e del Sismabonus.

L’Agenzia delle Entrate fa presente anche che i tre incentivi sopra citati rientrano tra quelli che danno la possibilità di scegliere le opzioni alternative alla detrazione, ovvero la cessione del credito e lo sconto in fattura. Vedi qui tutti i bonus che concedono la scelta.

Dunque qualora l’istante dimostrasse di rispettare i requisiti che danno diritto alle agevolazioni, potrà scegliere di farlo tramite l’opzione dello sconto in fattura, come richiesto.

Leggi anche: “Superbonus 110%, cessione e sconto: proroga al 2025 e nuovi modelli”