Superbonus 110%, acquisto case: novità su scadenze e requisiti, sì unità F/4

Con la Risoluzione n. 77/E del 15 dicembre 2022 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alla possibilità di acquistare case usufruendo della detrazione maggiorata con il Superbonus 110%.

Stiamo parlando qui di quel ramo del Sismabonus ordinario, cosiddetto “Sismabonus Acquisti”, che permette di acquistare una casa demolita e ricostruita con criteri antisismici. La detrazione è regolamentata dal DL n. 63 del 4 giugno 2013, all’art. 16 comma 1-septies e normalmente viene concessa nella misura del 75% o dell’85%.

Così come gli altri interventi che generalmente rientrano nel Sismabonus ordinario, anche le detrazioni legate al Sismabonus Acquisti sono state maggiorate con il Superbonus 110%.

Proprio in merito al Sismabonus Acquisti 110%, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti novità, che in particolare riguardano le scadenze che interessano l’agevolazione.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: acquisto case antisismiche, come funziona

Ricordiamo innanzitutto che il Sismabonus Acquisti 110% concede appunto l’acquisto agevolato di un immobile, appartenente ad un’impresa di costruzione o di ristrutturazione, che è stato demolito e ricostruito dalla stessa con l’impiego di criteri antisismici.

La demolizione e la ricostruzione, lo precisiamo, devono riguardare interi edifici, che oltretutto devono essere ubicati in Zona 1, 2 o 3 in base alla classificazione del rischio sismico.

In seguito alla fine dei lavori, l’impresa dovrà provvedere a vendere le singole unità immobiliari presenti nell’edificio entro un tempo massimo di 30 mesi. Per ogni singola unità è previsto un massimale di spesa pari a 96.000 euro.

Qualora vengano rispettate tutte le condizioni richieste, gli acquirenti delle singole unità potranno beneficiare della detrazione maggiorata concessa con il Superbonus 110% per procedere con l’acquisto.

Attenzione però, qualora invece l’impresa avesse deciso di usufruire essa stessa del Sismabonus per le spese legate agli interventi edilizi eseguiti, i futuri acquirenti non avranno poi la possibilità di beneficiare del Sismabonus Acquisti per comprare le unità.

Il Sismabonus Acquisti infatti, come abbiamo detto, è un “ramo” aggiuntivo dell’agevolazione Sismabonus, e quindi non è concesso in questi casi beneficiare di entrambe le detrazioni.

Sarà dunque la stessa impresa a dover scegliere se beneficiare direttamente dell’agevolazione per le spese legate ai lavori, oppure lasciare che ad usufruirne siano i futuri acquirenti degli appartamenti per la spesa legata all’acquisto.

Ricordiamo che anche per il Sismabonus Acquisti al 110% viene concessa la possibilità di scegliere tra:

• Detrazione diretta con la dichiarazione dei redditi;
• Cessione del credito d’imposta;
• Sconto in fattura immediato.

Sismabonus Acquisti 110%: proroga 31 dicembre, quali requisiti

Con la nuova Risoluzione delle Entrate viene chiarito innanzitutto che la detrazione di cui al Sismabonus Acquisti ordinario è maggiorata al 110% dal Superbonus per quanto riguarda le spese sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022.

A questo proposito, nella Circolare n. 30/E del 2020, veniva specificato che:

• I requisiti richiesti per aver diritto all’agevolazione devono sussistere nel periodo di vigenza dell’incentivo;
• L’atto di acquisto definitivo dev’essere stipulato entro il 30 giugno 2022;
• Si possono includere tra le spese ammesse anche quelle relative agli acconti versati, sempre dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, per via dell’applicazione del principio di cassa. Ciò a patto però, comunque, che almeno il contratto preliminare sia stato già registrato e che invece il contratto definitivo venga registrato entro il termine del 30 giugno.

Ma attenzione, perché non è finita qui. Con le modifiche apportate al Decreto Rilancio dal DL n. 36 del 30 aprile 2022, è stato disposto che il Sismabonus Acquisti al 110% sarebbe stato valido anche per gli acquisti perfezionati entro il 31 dicembre 2022 (dunque con proroga di 6 mesi), a condizione però che, per la data del 30 giugno 2022:

1. Risulti regolarmente registrato il contratto preliminare di acquisto;
2. Sia stata già predisposta la dichiarazione di ultimazione dei lavori strutturali legati alla demolizione e alla ricostruzione;
3. Siano già stati predisposti il collaudo statico e l’asseverazione – redatta anche questa dal collaudatore statico – che attesta che i lavori hanno comportato una riduzione del rischio sismico;
4. L’immobile sia accatastato almeno in categoria F/4;
5. Nel caso di scelgano le opzioni alternative alla detrazione, siano stati versati acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta.

Si fa presente che i requisiti elencati devono risultare tutti soddisfatti, e che, qualora anche uno solo mancasse, l’incentivo non spetterebbe più.

Il Fisco ricorda che in questo caso comunque rimarrebbe per l’acquirente la possibilità di fruire del Sismabonus Acquisti ordinario, valido attualmente fino al 31 dicembre 2024.

Leggi anche: “Sismabonus Acquisti 110%: valido anche per categorie escluse”

Sismabonus Acquisti 110% con Sconto Fattura: vale la data di emissione

Tornando al Superbonus 110% però, in particolare si fa presente che sono stati chiesti chiarimenti in merito all’ultimo requisito citato nell’elenco sopra, ovvero quello relativo agli acconti per lo sconto in fattura e la maturazione del credito d’imposta entro la data del 30 giugno 2022.

A tal proposito, viene precisato che, per individuare il corretto periodo d’imposta in cui imputare le spese, si deve tener conto del criterio di cassa. Ciò significa che, a prescindere da quando sono stati effettivamente avviati gli interventi edilizi, si deve considerare solo la data dell’effettivo pagamento.

Nel caso in cui l’acquirente abbia optato per lo sconto in fattura, è possibile prendere come riferimento la data di emissione della fattura, invece che quella dell’effettivo pagamento.

Ciò posto, visto che nel caso del Sismabonus Acquisti 110% è particolarmente importante la data in cui vengono sostenute le spese – o quella in cui viene emessa la fattura per l’opzione dello sconto immediato –  si fa presente che si riterranno validi gli acquisti di case antisismiche con contratto definitivo perfezionato entro il 31 dicembre 2022 anche se, per la data del 30 giugno 2022, è stata solo emessa la fattura relativa al pagamento dei suddetti acconti.

Nella fattura deve tuttavia essere indicato espressamente che:

“lo “sconto in fattura” è praticato dall’impresa venditrice in applicazione delle previsioni del citato articolo 121 del decreto Rilancio.”

Il Fisco fa presente in ogni caso che, perché l’opzione dello sconto in fattura sia ritenuta valida, è necessario che venga inviata l’apposita Comunicazione alle Entrate, da trasmettere entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese. Per le spese 2022 quindi, la scadenza è il 16 marzo 2023.

Viene precisato inoltre che, comunque – anche nel caso dell’esercizio delle opzioni alternative, quali cessione del credito o sconto in fattura – rimane obbligatorio soddisfare tutti gli altri requisiti presenti nell’elenco sopra e, in particolare, quello che impone la stipula del rogito definitivo per l’acquisto della casa entro la data ultima del 31 dicembre 2022.

Leggi anche: “Comunicazione Sconto in fattura e Cessione del credito: come si compila passo per passo”

Superbonus 110%: possibile acquistare case in categoria F/4

Ulteriori chiarimenti vengono forniti anche in riferimento ad un altro dei requisiti che abbiamo visto sopra, quello riguardante la categoria catastale dell’immobile che viene acquistato.

Come detto, la normativa richiede che “l’immobile sia accatastato almeno in categoria F/4”.

La categoria F/4 è quella che comprende tutti gli immobili “in corso di definizione”, ovvero per i quali i lavori edilizi risultano già per la maggior parte conclusi – e quindi l’unità risulta già esistente – ma la destinazione d’uso e la consistenza non sono ancora stati definiti.

Attenzione, questo non significa che sia possibile usufruire del Sismabonus Acquisti 110% fino al 31 dicembre 2022 solo per acquistare unità in categoria F/4.

Significa, al contrario, che qualora i lavori edilizi nell’edificio fossero stati conclusi, ma alle singole unità non fosse stata ancora assegnata una precisa categoria catastale – e pertanto fossero in fase di definizione – sarà concesso comunque accedere al Superbonus 110% per l’acquisto di una casa antisismica.

In tal senso, la disposizione è estensiva e non restrittiva, in quanto ammette l’acquisto di unità che non rientrano generalmente tra le categorie catastali ammesse al Superbonus 110%.

Questo significa pertanto che anche le unità ancora in fase di definizione possono essere acquistate entro il 31 dicembre 2022 beneficiando del maxi-incentivo, a patto che vengano rispettati tutti gli altri requisiti.

Si precisa però che, in ogni caso, rimane obbligatorio soddisfare il requisito delle Categorie catastali ammesse al Superbonus nel corso della fase successiva.

In altre parole, quando si concluderà la “fase di definizione” e, dunque, all’unità sarà assegnata una categoria catastale – se per l’acquisto si è beneficiato del Sismabonus Acquisti 110% – è necessario che la categoria assegnata in seguito sia una tra quelle ammesse al Superbonus 110%.

L’unità immobiliare acquistata, quindi, qualora ci fossero successivi controlli, dovrà risultare registrata al Catasto e utilizzata come immobile residenziale. Come sempre, sono escluse le categorie:

• A/1 (Abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (Abitazioni in ville);
• A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) non aperti al pubblico. Se sono aperti al pubblico sono ammessi al Superbonus.

Leggi anche: “Superbonus 90%: La guida per il 2023, cosa cambierà e per chi”