Scadenze Superbonus 110%: condominio vincolato fino al 31 dicembre 2023

Con una recente risposta ad interpello del Fisco si torna a parlare del Superbonus 110%, stavolta in riferimento ai casi dei condomini tutelati, ovvero degli edifici sottoposti a vincoli paesaggistici e/o ambientali.

La normativa prevede che, qualora un edificio si trovi in un’area sottoposta a tutela, per via della quale risulti impossibile svolgere i lavori trainaNTI previsti dal Decreto Rilancio per il maxi-incentivo, allora i proprietari delle singole unità potranno comunque procedere allo svolgimento dei lavori secondari (trainaTI) nelle proprie abitazioni, usufruendo sempre della detrazione al 110%.

Si ricorda qui inoltre che la scadenza prevista per questi casi è fissata al 31 dicembre 2023 per l’aliquota al 110%, dopodiché si avrà una riduzione, prima al 70% e poi al 65%.

Approfondiamo di seguito.

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Scadenze Superbonus 110%: unità in edificio vincolato

Nella risposta ad interpello n. 462 del 21 settembre 2022, l’Agenzia delle Entrate analizza appunto il caso di un condominio tutelato ai sensi del D.lgs. n. 42 del 22 gennaio 2004 (Codice dei beni Culturali e del paesaggio).

A scrivere al Fisco è uno dei proprietari delle unità immobiliari site all’interno di un edificio sottoposto a vincoli.

L’istante fa sapere appunto che il regolamento edilizio vieta lo svolgimento di lavori trainaNTI nell’edificio, pertanto, nel rispetto del requisito che richiede il miglioramento di 2 classi energetiche, egli vorrebbe procedere con l’esecuzione di soli lavori trainaTI nella sua abitazione, fruendo sempre dell’aliquota al 110%.

Tra i lavori che egli vorrebbe svolgere nella sua unità ci sono, ad esempio, la sostituzione degli infissi e la sostituzione dell’impianto di riscaldamento esistente con uno nuovo a pompa di calore.

Ciò posto, il condomino chiede se lo scenario presentato possa consentirgli di accedere al Superbonus 110% per i soli lavori trainaTI previsti nella sua unità e, a questo proposito, domanda anche se la data di scadenza alla quale far riferimento per fruire della maggiore aliquota sia il 31 dicembre 2023, come per gli altri condomini non sottoposti a vincoli.

Unità in edificio vincolato: come funziona il Superbonus

L’Agenzia delle Entrate spiega quanto stabilito dal Decreto Rilancio all’art. 119, comma 2, al secondo periodo.

Qui possiamo leggere che:

“Qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o gli interventi di cui al citato comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli interventi di cui al presente comma, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al medesimo comma 1, fermi restando i requisiti di cui al comma 3.”

In poche parole, il punto prevede che qualora un edificio sia sottoposto a vincoli paesaggistici o ambientali, oppure il regolamento edilizio non gli consenta l’esecuzione dei lavori trainaNTI, la detrazione del 110% potrà comunque essere applicata alle spese relative all’esecuzione di interventi trainaTI.

La concessione consente agli edifici interessati dai vincoli di tutela di procedere quindi con i lavori “secondari” anche se non sono ammessi i lavori “principali”, e quindi anche se non vengono eseguiti congiuntamente a questi ultimi.

Si tratta di una deroga straordinaria, ammessa esclusivamente per questa categoria e che, quindi, non si applica ad alcun altro caso differente da quello degli edifici sottoposti a vincoli.

Precisiamo comunque che per beneficiare di questa concessione straordinaria è obbligatorio:

• Dimostrare che l’edificio sia sottoposto a vincoli e/o che il regolamento edilizio non consenta l’esecuzione di lavori trainaNTI;
• Provare che tutti i lavori trainaNTI (cappotto termico, sostituzione impianto centralizzato per i condomini, lavori di riduzione del rischio sismico) siano vietati da vincoli o regolamento edilizio;
• Dimostrare che, solo con l’esecuzione di lavori trainaTI, l’edificio o le unità interessate dagli interventi conseguano il miglioramento di 2 Classi energetiche rispetto a prima (o il raggiungimento della classe più elevata anche con un solo salto).

Viene specificato, tra l’altro, che la determinazione del miglioramento dell’efficienza energetica va fatta considerando distintamente ogni unità immobiliare interessata dagli interventi. Dunque ogni unità interessata, singolarmente, dovrà dimostrare di aver rispettato il requisito richiesto.

La richiesta di accesso al Superbonus 110% dovrà essere compilata dal tecnico abilitato, seguendo la procedura prevista per le unità funzionalmente indipendenti site in edifici plurifamiliari. Per sapere come si compila l’asseverazione, leggi: “Asseverazione Superbonus 110%: Guida completa alla compilazione (https://www.edilizia.com/bonus/superbonus-110/asseverazione-superbonus-110-guida-completa-alla-compilazione/)”

Superbonus 110%: scadenze per condominio vincolato

Per quanto riguarda le scadenze previste per poter usufruire del Superbonus 110%, il Fisco ricorda che queste sono state aggiornate da ultimo con l’art. 28 della Legge di Bilancio 2022, che ha disposto la modifica del comma 8-bis dell’art. 119 del Decreto Rilancio.

Nello specifico, si è stabilito che:

“Per gli interventi effettuati dai condomini, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio […], la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025.”

Come già chiarito con la Circolare n. 23/E del 23 giugno 2022, gli edifici sottoposti a vincoli paesaggistici devono seguire i termini di scadenza previsti per le persone fisiche che effettuano interventi “sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio”.

Ciò in quanto, appunto, questi casi vengono considerati al pari delle unità funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari.

Gli immobili vincolati possono quindi fruire del Superbonus considerando i seguenti termini di scadenza:

• 110%, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;
• 70%, per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2024;
• 65%, per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2025.

Leggi anche: “Superbonus 110 in condominio minimo: quali scadenze seguire?”

Ricordiamo invece per gli edifici unifamiliari si avvicina una scadenza molto importante. Il 30 settembre sarà la data entro la quale si dovrà dimostrare di aver realizzato almeno il 30% degli interventi complessivi previsti in progetto. Questo per poter continuare ad usufruire del Superbonus 110% fino alla scadenza ultima prevista per gli edifici unifamiliari, ovvero il 31 dicembre 2022.

Per saperne di più, leggi: “Superbonus 110% per unifamiliari: scadenza al 30 settembre, cosa sapere”