Superbonus 110: demo-ricostruzione collabente, massimali, chiarimenti

Quando si intende usufruire del Superbonus 110 per eseguire interventi di notevole entità, come la demolizione e la ricostruzione con ampliamento di un edificio, è necessario soddisfare una lunga serie di requisiti e criteri.

Nonostante infatti l’operazione di demolizione e ricostruzione sia ormai entrata a far parte della categoria di “ristrutturazione edilizia”, e quindi sia ammissibile al maxi-incentivo, si tratta di un tema che continua a creare molti dubbi.

Di seguito facciamo chiarezza in merito all’applicazione del Superbonus 110% per la demolizione e la ricostruzione con ampliamento di un edificio collabente.

Superbonus 110: demo-ricostruzione con lavori energetici

L’argomento di oggi è stato trattato di recente con una risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, la n. 59 del 31 gennaio 2022.

L’istante rappresenta di essere un soggetto residente all’estero che possiede un’immobile di proprietà sito in territorio italiano.

Sostiene che si tratti di un fabbricato pericolante, composto da due unità immobiliari collabenti (categoria F/2), sul quale vorrebbe effettuare dei lavori rientranti appunto nella ristrutturazione edilizia beneficiando del Superbonus 110%.

In particolare, l’istante vorrebbe procedere con la demolizione e la ricostruzione dell’intero fabbricato, per poi ricostruirlo incrementandone la volumetria e realizzare due unità immobiliari residenziali, differenti dalle categorie escluse dal Superbonus.

Oltre ai lavori strutturali rientranti nel ramo del Super Sismabonus 110, il soggetto afferma che vorrebbe realizzare anche degli interventi di efficientamento energetico (Super Ecobonus 110%).

A tal proposito fa sapere che il fabbricato è sprovvisto di APE, e che le due unità immobiliari sono così suddivise:

• Una si trova al primo piano, è residenziale ed è dotata di impianto di riscaldamento (focolaio a legna);
• L’altra si trova al piano terra, è una pertinenza dell’unità residenziale e non è riscaldata.

Leggi anche: “Certificazione APE 2022: Cos’è, cosa cambia, obblighi e costi”

Demo-ricostruzione edificio collabente: i quesiti

Tra gli interventi mirati al risparmio energetico, l’istante afferma l’intenzione di voler installare due pompe di calore, una per unità, assicurando così ad entrambi gli immobili il raggiungimento della Classe energetica A.

Sostiene inoltre che l’opera di demolizione e ricostruzione dell’edificio, essendo questa trainaNTe per il Superbonus 110%, gli possa consentire di eseguire anche l’intervento trainaTO di installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo per entrambe le unità.

Ciò premesso, l’istante chiede conferma di quanto appena detto e pone inoltre i seguenti quesiti:

• Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico, si devono considerare solo le spese sostenute in relazione all’unità immobiliare riscaldata?
• Quali sono i limiti di spesa massimi per l’intervento di demo-ricostruzione con ampliamento e per l’intervento di installazione degli impianti fotovoltaici?
• Il massimale relativo agli interventi antisismici deve essere considerato singolarmente per ciascuna delle unità immobiliari, quella residenziale e quella pertinenziale?
• È possibile applicare il Superbonus 110% anche in relazione alle spese per la realizzazione degli impianti elettrico, idraulico, di smaltimento acque reflue e di adduzione per il recupero dell’acqua piovana?
• Le spese relative all’installazione dell’impianto elettrico e idraulico possono essere considerate come spese correlate agli interventi antisismici?

Superbonus 110 su edificio collabente: requisiti indispensabili

Il Fisco ricorda innanzitutto che poiché le spese sostenute per i lavori di demolizione e ricostruzione siano ammessi al Superbonus 110, è necessario che siano inquadrabili nella categoria della ristrutturazione edilizia, e che non siano considerati come “nuova costruzione”.

Tale qualificazione spetta agli uffici comunali o agli enti territoriali competenti, ed è fondamentale che risulti sul titolo abilitativo.

Si ricorda inoltre che gli edifici collabenti sono gli unici che possono fruire del Superbonus 110 anche in assenza dell’APE Pre-Interventi e anche in assenza di un impianto di riscaldamento, a patto che:

1. Si possa dimostrare con una relazione tecnica che l’edificio in origine possedeva un impianto di riscaldamento;
2. A fine lavori, l’edificio raggiunga la classe energetica più elevata, la A.

Viene chiarito inoltre che nel caso gli interventi comportino l’accorpamento di più unità immobiliari, i limiti di spesa devono riferirsi all’edificio per come risulta al Catasto nella sua condizione ante-operam.

Ciò significa quindi che per conoscere i massimali di spesa, l’istante deve attenersi al fabbricato considerando le due unità in F/2, una residenziale ed una pertinenziale.

Superbonus per interventi antisismici: i massimali di spesa

In base alla normativa le unità pertinenziali, anche se accatastate autonomamente, per quanto riguarda i limiti di spesa devono essere considerate parte dell’unità residenziale e non autonome.

Pertanto, per i lavori antisismici di demolizione e ricostruzione con ampliamento l’istante dovrà rispettare il massimale di spesa pari a 96.000 euro per l’intero edificio.

A questo proposito, si fa presente che è possibile considerare come parte degli interventi antisismici anche la realizzazione di tutti gli impianti descritti sopra, a patto che vengano classificati come lavori “strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento”.

La normativa difatti consente di includere tra le spese agevolabili tutte quelle che non sono necessariamente dirette alla realizzazione dell’intervento ma sono comunque indispensabili per il suo completamento.

L’individuazione delle spese connesse e necessarie al completamento dell’intervento spetta ad un tecnico abilitato.

Chiaramente, a prescindere dalle spese aggiuntive, il massimale resterà sempre pari a 96.000 euro.

Fotovoltaico e sistemi di accumulo: massimali, requisiti, chiarimenti

In merito alla possibilità di procedere con l’esecuzione dell’intervento trainaTO (di installazione degli impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo) congiuntamente agli interventi antisismici (trainaNTE), la risposta è affermativa.

Difatti, gli interventi antisismici trainati concedono la possibilità di effettuare come interventi trainati anche quelli di installazione del fotovoltaico e dei sistemi di accumulo.

Per l’installazione degli impianti fotovoltaici connessi alla rete elettrica è previsto un limite di spesa massimo pari a 48.000 euro complessivi per ogni unità immobiliare. In ogni caso, non si potrà superare l’importo massimo di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto fotovoltaico.

Attenzione però, perché il comma 5 dell’art. 119 del Decreto Rilancio prevede una riduzione del limite di spesa per l’installazione dei fotovoltaici, qualora l’intervento TrainanTE rientri tra queste categorie:

• Ristrutturazione edilizia;
• Nuova costruzione;
• Ristrutturazione urbanistica.

In questo caso dunque, visto che la demolizione e la ricostruzione dell’edificio viene considerata come ristrutturazione edilizia, il limite da considerare è fissato a 1.600 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto.

Contestualmente all’installazione degli impianti fotovoltaici poi, diventa possibile anche installare dei sistemi di accumulo integrati agli stessi impianti. Lo si può fare nello stesso momento oppure successivamente, a patto che tutte le spese relative agli interventi trainaTI siano completate entro la data di fine delle spese relative ai lavori trainaNTI.

Il limite di spesa per i sistemi di accumulo è di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo. Sebbene tale intervento sia legato inevitabilmente all’installazione del fotovoltaico, comunque segue un massimale di spesa autonomo che dev’essere accumulato con quello relativo agli altri interventi.

Si chiarisce infine che, sia per quanto riguarda l’intervento di installazione degli impianti fotovoltaici che la relativa integrazione dei sistemi di accumulo, è fondamentale che il contratto con il GSE (Gestore Servizi Energetici) preveda la cessione dell’energia non auto-consumata o non condivisa per l’autoconsumo.