Sismabonus per edificio separato e lavori parziali: come funziona

Il Sismabonus ammette la possibilità di effettuare interventi edilizi volti alla riduzione del rischio sismico degli edifici, nonché l’acquisto di immobili demoliti e ricostruiti con criteri antisismici.

L’incentivo è stato introdotto con l’entrata in vigore del decreto-legge n. 63 del 4 giugno 2013 e, attualmente, le sue percentuali di detrazione possono essere aumentate fino al 110% grazie al Superbonus.

In relazione a questa tipologia di agevolazione, di recente il Fisco ha fornito alcuni chiarimenti riguardo ai casi in cui i lavori che permettono di accedere all’incentivo siano rivolti solo ad una parte di un edificio, facente parte tra l’altro di un compendio composto da più edifici.

Approfondiamo di seguito.

Sismabonus per parti di fabbricato: quanto tempo per l’asseverazione?

Il caso di cui parliamo è stato trattato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 423 del 12 agosto 2022. L’istante è un’impresa di costruzione che afferma di aver acquistato, con rogito firmato il 9 Giugno 2020, un fabbricato cielo-terra composto da:

• 3 locali strumentali ad uso ufficio;
• 2 unità ad uso autorimessa;
• 1 locale strumentale utilizzato come palestra;
• 1 area cortilizia.

Viene precisato che, sebbene l’in-tero fabbricato sia accatastato in maniera unitaria, strutturalmente risulta invece separato in due edifici differenti. Tali edifici risultano però uniti da un giunto sismico, finalizzato ad evitare che, in caso di scosse sismiche, le strutture possano urtarsi e trasmettersi reciproche oscillazioni.

L’istante fa sapere, tra l’altro, che nel 2016 i precedenti proprietari del compendio avevano richiesto l’autorizzazione per demolire e ricostruire parte del fabbricato, con l’intenzione di realizzare un ampliamento volumetrico pari al 35%.

Vista comunque la natura separata degli edifici, l’istante afferma che sono state presentate due differenti richieste di autorizzazione sismica, una per i lavori di demolizione e ricostruzione di una parte dell’edificio, quella contenente i locali ad uso ufficio e la palestra, e un’altra per interventi minori, che interessa l’altro edificio.

I lavori comporteranno la realizzazione di 14 unità residenziali al posto degli uffici (in seguito a demolizione), e di 2 unità residenziali e 2 studi medici al posto della palestra (con lavori di ristrutturazione edilizia).

L’autorizzazione per demolire e ricostruire con ampliamento uno dei due edifici è stata rilasciata dal Comune in data 15 luglio 2019. A questo proposito, si fa sapere però che, al momento della richiesta nel 2016, i precedenti proprietari non hanno presentato l’asseverazione prevista dal DM n. 58 del 28 febbraio 2017 all’articolo 3.

In seguito all’acquisto del fabbricato, comunque, l’impresa di costruzioni dichiara di aver presentato la Comunicazione Inizio Lavori, contestualmente alla modifica della proprietà e alla sostituzione del Direttore dei Lavori, in data 22 giugno 2020.

Alla luce di quanto detto, chiede di sapere se sia possibile accedere al Sismabonus Acquisti anche nel caso in cui la demolizione e la ricostruzione dell’edificio riguardino delle sole porzioni di fabbricato e non il fabbricato intero.

Chiede infine entro quanto tempo sia possibile presentare l’asseverazione del rischio sismico e se, in caso di soddisfacimento di tutti i requisiti previsti, i futuri acquirenti delle unità residenziali possano aver diritto ad usufruire del Sismabonus Acquisti.

Sismabonus Acquisti: impossibile senza demolizione

Il Fisco chiarisce da subito che non possono accedere al Sismabonus Acquisti gli acquirenti delle unità immobiliari che non sono state realizzate tramite interventi di demolizione e ricostruzione. La normativa difatti è molto precisa su questo punto e ammette esclusivamente questa possibilità.

Non è rilevante, in ogni caso, che il fabbricato interessato dai lavori sia strutturalmente diviso da un giunto sismico, atteso comunque che i lavori di demolizione e ricostruzione riguarderanno una sola parte di uno solo degli edifici.

Ciò posto, ammesso che i futuri acquirenti delle unità immobiliari realizzate mediante demolizione e ricostruzione risultino essere in possesso di tutti i requisiti necessari, solo questi potranno fruire del Sismabonus Acquisti.

In relazione invece al tempo disponibile per la presentazione dell’asseverazione obbligatoria, la normativa prevede che, se si fruisce del Sismabonus ordinario, la data da tenere in considerazione è quella di inizio lavori. Nei casi di usufrutto del Sismabonus Acquisti invece, la tempistica da rispettare è legata al rogito.

In particolare, l’asseverazione sismica dovrà essere presentata entro e non oltre la stipula degli atti di compravendita con i quali l’istante procederà a vendere le unità realizzate mediante demolizione e ricostruzione.

Per saperne di più, leggi: “Superbonus e Sismabonus Acquisti: asseverazione sismica, occhio alle scadenze”