Sismabonus Acquisti 110%: possibile per acquistare più immobili?

Il Sismabonus Acquisti 110% è un “ramo” del Sismabonus che consente di conseguire spese agevolabili per l’acquisto di un immobile demolito e ricostruito con criteri antisismici per mano di un’impresa di costruzione o di ristrutturazione.

Per le spese sostenute a partire dal 1° luglio 2020, se i requisiti vengono correttamente soddisfatti, le aliquote concesse per il Sismabonus Acquisti sono elevate al 110%, in quanto l’incentivo è stato integrato tra gli interventi ammissibili al Superbonus.

Il Sismabonus Acquisti tradizionale in ogni caso, così come il Sismabonus Acquisti 110%, non prevede dei limiti per quanto riguarda il numero di unità immobiliari che si possono acquistare beneficiando delle agevolazioni.

Ciò significa che ogni beneficiario può procedere con l’acquisto di tanti immobili quanti ne desideri, a patto però chiaramente che i criteri richiesti risultino sempre rispettati.

Approfondiamo di seguito.

Sismabonus Acquisti 110%: acquisto 8 unità demo-ricostruite

Il tema di oggi, che vede come protagonista il Sismabonus Acquisti 110%, è stato affrontato di recente dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 57 del 31 gennaio 2022.

Qui l’istante rappresenta di essere una persona fisica al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni, che intende procedere con l’acquisto di 8 unità immobiliari site nello stesso fabbricato.

Tale fabbricato, fa sapere, è attualmente oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione con criteri antisismici per mano di un’impresa di costruzioni, ed è ubicato in Zona sismica 3 del territorio italiano.

L‘istante dichiara che gli interventi sono stati approvati con il rilascio del Permesso di Costruire da parte del Comune, avvenuto in data 22 settembre 2020.

Il titolo abilitativo rilasciato all’impresa ha appunto come oggetto l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’intero fabbricato, al fine di realizzare un edificio residenziale plurifamiliare composto da 20 unità abitative.

Il soggetto sostiene che l’impresa soddisfi tutti i requisiti necessari per permettere ai futuri acquirenti di accedere al Sismabonus Acquisti 110% e, a tal proposito, dichiara che le unità immobiliari saranno messe in vendita non appena i lavori di ristrutturazione saranno conclusi, con l’intento di alienarli un periodo di tempo prestabilito come richiesto dalla normativa (generalmente 18 mesi, ma attualmente è possibile prolungare fino a 30 mesi).

All’intervento trainaNTE relativo all’acquisto degli immobili demoliti e ricostruiti, l’istante vorrebbe inoltre legare un intervento trainaTO, ovvero l’installazione di impianti fotovoltaici pari a 3 kW in tutte le 8 unità che intende acquistare, con altresì l’aggiunta di sistemi di accumulo con capacità pari a 6 kWh integrati agli impianti.

Viene precisato a questo proposito che le spese relative all’installazione degli impianti fotovoltaici e dei relativi sistemi di accumulo saranno conseguite contestualmente all’atto di compravendita degli immobili.

Vendita immobili entro 5 anni: nasce la plusvalenza?

L’istante fa sapere inoltre che, per tutte le spese agevolabili, sia per gli interventi trainanti che per quelli trainati, vorrebbe beneficiare del Superbonus 110% tramite l’opzione alternativa della cessione del credito.

Il soggetto afferma poi che, in seguito all’acquisto degli immobili e in seguito all’avvenuta cessione del credito, vorrebbe concedere in locazione le unità residenziali oppure “vendere in tutto o in parte tali immobili”.

In relazione a questa seconda possibilità, egli dichiara che l’ulteriore vendita degli immobili sarebbe concessa con un prezzo simile a quello di acquisto dall’impresa. Le spese che l’istante andrebbe a sostenere dunque risulterebbero superiori a quelle che otterrebbe dalla vendita degli immobili, in quanto si troverebbe a pagare, oltre ai costi per l’acquisto dall’impresa, anche l’IVA e le spese notarili.

In quest’ottica, sostiene che per lui non ci sarebbero vantaggi economici derivanti dall’ulteriore vendita degli immobili e che l’unico aspetto vantaggioso consisterebbe appunto nell’opportunità di ridurre gli importi delle imposte e gli oneri notarili con l’applicazione delle agevolazioni fiscali.

I quesiti

L’istante afferma infine che né lui né l’impresa di costruzioni hanno finora beneficiato di altre agevolazioni fiscali per gli interventi descritti. Chiede dunque al Fisco:

1. Se esistano dei limiti di quantità in riferimento al numero di immobili che si possono acquistare beneficiando del Sismabonus Acquisti 110%;
2. In che modo si debba procedere per far sì che l’intervento trainaTO di installazione degli impianti fotovoltaici e dei sistemi di accumulo risulti “legato” agli interventi trainaNTI;
3. Se, nel caso in cui l’istante dovesse procedere all’ulteriore vendita degli immobili che acquisterà dall’impresa di costruzione prima che siano passati 5 anni dall’acquisto, potrebbero emergere delle plusvalenze imponibili soggette al pagamento dell’imposta sostitutiva.

Sismabonus Acquisti 110%: acquisto entro 30 giugno 2022

In primo luogo, l’Agenzia delle Entrate ricorda che al Sismabonus Acquisti ordinario si applica l’aliquota maggiorata del Superbonus 110% esclusivamente per le spese sostenute nel periodo di vigenza del maxi-incentivo.

Questo significa non solo che le spese alle quali si applica il Superbonus 110% sono quelle conseguite solo a partire dal 1° luglio 2020 in poi, ma anche che bisogna tenere in considerazione le nuove scadenze stabilite per l’agevolazione con la Legge di Bilancio 2022.

Per quanto riguarda le persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, arti o professioni, il nuovo termine entro il quale si possono conseguire spese agevolabili è fissato al 30 giugno 2022.

La normativa prevede poi, per le persone fisiche che beneficiano dell’incentivo tramite opzioni alternative e tramite il meccanismo della ripartizione in SAL, che, nel caso in cui venga presentato il primo SAL (con il primo 30% di lavori eseguiti) entro il 30 giugno 2022, si concederà una proroga per il sostenimento di tutte le spese fino al 31 dicembre 2022.

Essendo però che il caso in questione riguarda l’applicazione del Superbonus 110% non per l’esecuzione di interventi edilizi ma per l’acquisto di immobili antisismici, si chiarisce che l’atto d’acquisto dovrà essere comunque formalizzato entro il 30 giugno 2022.

In riferimento a ciò, come abbiamo accennato all’inizio di questo articolo, la normativa non prevede alcun limite riferibile al numero di unità immobiliari che si possono acquistare, né per il Sismabonus Acquisti né per il Sismabonus Acquisti 110%.

Si ritiene pertanto che l’istante potrà procedere con l’acquisto delle 8 unità immobiliari presenti nel fabbricato, usufruendo per ognuna di queste del Superbonus 110%. A questo proposito, egli potrà usufruire del massimale pari a 96.000 euro (previsto per gli interventi antisismici) in riferimento ad ognuna delle unità immobiliari che acquista.

Il limite di spesa sarà pari a 96.000 euro per ogni unità presa singolarmente (con eventuali pertinenze). In caso siano presenti pertinenze infatti, riguardo ai limiti di spesa queste andranno considerate come parte dell’unità residenziale alla quale sono legate, anche se dovessero essere accatastate separatamente.

Fotovoltaico e sistemi di accumulo: requisiti e massimali

Per quanto riguarda invece il secondo quesito, relativo all’installazione degli impianti fotovoltaici e dei sistemi di accumulo, si rappresenta quanto segue.

Come anticipato dall’istante, tali interventi sono considerati trainaTI e sono dunque subordinati all’esecuzione di interventi trainaNTI.

Per poter usufruire del Superbonus 110% per impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo, in particolare, esistono due requisiti fondamentali da rispettare:

1. Che appunto tali interventi siano eseguiti congiuntamente ad almeno un intervento trainaNTE;
2. Che si stipuli un contratto con il GSE in cui si prevede che l’energia non auto-consumata, o non divisa per l’autoconsumo, venga ceduta a favore dello stesso ente.

I massimali di spesa previsti per tali interventi sono generalmente pari a:

• 48.000 euro (con il limite di 2.400 euro per ogni kW di potenza dell’impianto), per l’installazione dell’impianto fotovoltaico;
• 48.000 euro (con il limite di 1.000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo dell’impianto), per l’installazione dei sistemi di accumulo integrati agli impianti.

Attenzione, la normativa prevede una riduzione del limite di spesa relativo all’installazione dell’impianto fotovoltaico qualora gli interventi TrainaNTI rientrino nelle categorie di:

1. Ristrutturazione edilizia;
2. Nuova costruzione,
3. Ristrutturazione urbanistica.

Gli interventi conseguiti dall’impresa, che hanno portato alla possibilità per i futuri acquirenti di comprare le unità usufruendo del Sismabonus Acquisti 110%, inquadrando l’acquisto come intervento trainaNTE, rientrano nella categoria della ristrutturazione edilizia.

In questi casi, il limite relativo all’impianto fotovoltaico non sarà più di 2.400 euro, ma di 1.600 euro massimi per ogni kW di potenza nominale dell’impianto. Non ci sono riduzioni invece per quanto riguarda i sistemi di accumulo.

Chiarito questo, l’istante chiedeva in che modo si debba dimostrare il legame tra lavori trainaNTI e trainaTI.

A tal proposito, è stato chiarito più volte che le spese relative agli interventi trainaTI debbano essere conseguite tra la data d’inizio e la data di fine dei lavori necessari per la realizzazione dei lavori trainaNTI.

Ciò significa che le spese relative all’installazione degli impianti fotovoltaici e dei sistemi di accumulo, in questo caso, dovranno essere sostenute entro la data di firma del rogito definitivo.

Si chiarisce anche che tutte le spese relative ai vari interventi dovranno essere correttamente distinte e facilmente individuabili.

Plusvalenze immobili venduti: irrilevante il Superbonus

In merito all’ultimo quesito, riguardante la possibilità di plusvalenze imponibili nel caso in cui l’istante dovesse decidere di vendere a sua volta gli immobili acquistati, la risposta del Fisco è affermativa.

In base a quanto stabilito dall’art. 67 del TUIR infatti, sono considerati come “redditi diversi” (se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, ne’ in relazione alla qualità di lavoratore dipendente):

“b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni […]”.

Al comma 68 viene chiarito inoltre che in questi casi la plusvalenza si applica calcolando la differenza tra i corrispettivi che il soggetto ha percepito nel periodo d’imposta di riferimento e il prezzo di acquisto (oppure il costo relativo alla costruzione) dell’immobile venduto.

Il prezzo dell’immobile (o il costo di costruzione) deve inoltre essere “aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

Ci si riferisce qui alle spese eventualmente sostenute per apportare migliorie o maggiore valorizzazione al bene. Queste dovranno essere considerate in relazione al nuovo atto di compravendita che sarà soggetto a plusvalenza.

In sostanza, viene spiegato qualora un immobile venga venduto prima che siano trascorsi 5 anni dal suo acquisto o dalla sua costruzione, la plusvalenza si realizzerà sempre, in quanto si tratta di una misura atta a contrastare gli intenti speculativi sugli atti d’acquisto.

Pertanto è del tutto irrilevante il fatto che l’immobile venga acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali, incluso il Superbonus 110%.