Sismabonus Acquisti 110%: atto di leasing e acquisto in proprietà del bene

Ai fini dell’accesso al beneficio di cui al Sismabonus Acquisti 110%, i concetti di “acquirente” e di “acquisto in proprietà del bene” possono prestarsi a diverse interpretazioni, per cui si è reso necessario fornire spiegazioni più approfondite.

Il Sismabonus Acquisti, lo ricordiamo, è un’agevolazione mirata all’acquisto di immobili, demoliti e ricostruiti con criteri antisismici per mano di un’impresa di ristrutturazione o costruzione, che devono essere venduti entro 30 mesi dalla fine dei lavori.

Con una recentissima risposta ad interpello, la n. 202 del 20 aprile 2022, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito al concetto di acquirente e di acquisto in proprietà del bene.

Sismabonus Acquisti 110%: detenzione con leasing per immobile già acquistato

Il Sismabonus Acquisti è una sorta di “ramo” dell’incentivo Sismabonus e, dunque, gli interventi che ammette possono essere agevolati anche con il Superbonus 110%. A tal proposito, specifichiamo che nel caso del Sismabonus, non è il beneficiario a scegliere l’aliquota di detrazione da applicare.

Difatti, in base alla tipologia di spese conseguite e ad ogni caso in particolare, se si ha diritto di accedere al Sismabonus o al Sismabonus Acquisti con aliquota maggiorata al 110%, sarà automaticamente applicata tale percentuale.

Nel caso in cui invece il beneficiario non godesse dei requisiti necessari per il Superbonus 110% ma avesse quelli per accedere al Sismabonus o al Sismabonus Acquisti, allora si applicheranno le percentuali di riferimento delle agevolazioni nella forma ordinaria, dal 50% all’85% di detrazione.

Detto ciò, il caso di oggi tratta di una società di leasing che ha acquistato un immobile demolito e ricostruito con criteri antisismici da un’impresa di costruzioni.

Successivamente, una seconda società (istante nell’interpello) rappresenta l’intenzione di stipulare un contratto di locazione finanziaria con la società di leasing, che avrà come oggetto la detenzione in godimento dello stesso immobile a favore della società istante.

A tal proposito, l’istante vorrebbe sapere se, in riferimento al Sismabonus Acquisti, con il termine “acquirente” si debba intendere:

1. Solo chi ottiene la piena titolarità del diritto di proprietà;
2. Anche chi acquisisce solo un diritto reale di godimento sull’immobile;
3. Chi acquisisce l’immobile, indipendentemente dalla forma tecnico-giuridica o finanziaria usata.

Tenendo conto che il contratto di detenzione che l’istante intende stipulare è un contratto di leasing finanziario, il Sismabonus Acquisti può essere ammissibile?

Procedura riconducibile all’acquisto in proprietà: ecco perché

In questo caso, osserva l’Agenzia delle Entrate che, in base al contratto allegato dall’istante all’interpello, emerge che la società di leasing nell’accordo ha svolto più che altro un ruolo che può essere assimilato a quello dell’intermediario.

Difatti, il contratto con cui la società di leasing ha acquistato l’immobile dall’impresa di costruzioni prevedeva da subito che l’acquisto dovesse avvenire al solo fine di concedere poi in locazione finanziaria l’immobile a favore della società istante.

Oltretutto, anche il prezzo di vendita dell’immobile era già stato concordato tra l’istante e la stessa impresa di costruzioni che ha effettuati i lavori e venduto il bene.

Per questo motivo, il Fisco rileva che la procedura adottata sia assimilabile a tutti gli effetti ad un vero e proprio acquisto in proprietà dell’immobile.

A favorire la tesi, c’è anche il fatto che lo stesso contratto preveda che gli oneri di qualunque natura che dovessero derivare dalla distruzione o dalla perdita dei beni in oggetto per qualsiasi ragione debbano essere totalmente imputabili alla società istante che li detiene.

Sismabonus Acquisti: ammissibile se si soddisfano i criteri

Ciò posto, si ricorda che il Sismabonus Acquisti 110% ammette come potenziali beneficiari anche le parti che acquisiscono l’immobile in base ad un contratto di leasing finanziario. Inoltre è possibile usufruire dell’incentivo anche nel caso in cui non si acquisisca l’immobile per l’intera proprietà, ma sulla base di un diritto reale di godimento.

Il Fisco ritiene pertanto che la società istante potrà usufruire del Sismabonus Acquisti (o, se è possibile, del Sismabonus Acquisti 110%), a patto che:

• La realizzazione degli interventi sia stata effettivamente conseguita da un’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare;
• La stipula del contratto di leasing finanziario tra la società di leasing e l’istante avvenga entro 30 mesi dalla conclusione dei lavori da parte dell’impresa edile.

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