Ecobonus: rate residue non possono trasferirsi all’usufruttuario

L’Ecobonus prevede una detrazione che può essere beneficiata, con Irpef o con Ires, in 10 rate per un tempo di 10 anni.

Nel caso in cui il soggetto dovesse vendere l’immobile prima di concludere l’intera fruizione, potrà specificare nell’atto di acquisto di voler continuare personalmente a beneficiare dell’incentivo. In caso contrario, le rate che rimangono da fruire si trasferiranno automaticamente a favore dell’acquirente dell’immobile.

Se invece il soggetto beneficiario dovesse venire a mancare prima di fruire delle 10 rate, il beneficio potrà trasferirsi esclusivamente a favore dell’erede (o degli eredi) che mantenga la disponibilità materiale e diretta del bene.

Lo stesso discorso si estende anche, a determinate condizioni, ai contratti di locazione e a quelli di comodato d’uso.

Si fa un ragionamento dei tutto differente invece quando si parla del diritto di usufrutto.

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Ecobonus: trasferimento rate per cessione, no all’usufruttuario

La costituzione del diritto di usufrutto, per l’appunto, avviene nel momento in cui il proprietario di un immobile cede il tale diritto a favore di un altro soggetto. In questo caso, l’usufruttuario acquisirà il diritto esclusivo di utilizzare il bene per un determinato periodo di tempo, ma la nuda proprietà rimarrà allo stesso proprietario.

In quest’ottica, se il proprietario di un immobile stesse beneficiando della detrazione in 10 anni e, prima di concluderla, cedesse ad altri il diritto di usufrutto del bene, l’usufruttuario non potrebbe comunque mai acquisire il diritto di fruire delle rate residue.

In tal caso, non sarà necessaria alcuna specificazione da parte del nudo proprietario, in quanto solo lui potrà continuare ad usufruire della detrazione.

La stessa cosa accade anche per i casi di cessione di un immobile, sia tramite vendita che donazione.

Se il soggetto beneficiario della detrazione dovesse vendere l’immobile – con incluse le rate residue di detrazione – ad un acquirente che intende cedere il diritto di usufrutto ad un altro, il trasferimento del beneficio potrà avvenire solo a favore dello stesso acquirente. Questo infatti, essendo il nudo proprietario, otterrà anche la piena titolarità dell’immobile.

Si tratta di un ragionamento che, in questo caso, non tiene conto di chi abbia effettivamente la disponibilità del bene in questione.

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Trasferimento mortis causa: erede ammesso solo se nudo proprietario

La Circolare n. 17/E del 26 giugno 2023 ha ribadito che la stessa cosa è prevista anche per i casi di trasferimento mortis causa, per i quali l’acquisizione dell’immobile dovesse avvenire tramite successione.

Abbiamo già spiegato che il trasferimento delle rate residue di detrazione, per i casi di successione, possa avvenire solo in favore degli eredi che conservano la disponibilità materiale e diretta del fabbricato.

Questo significa che, nel caso in cui ci fossero più eredi ma solo uno di questi potesse utilizzare l’immobile, solo a lui si potrebbero trasferire le quote residue.

Se invece ad avere la disponibilità dell’immobile dovesse essere un soggetto che ufficialmente non è erede (come il convivente ad esempio), la detrazione andrebbe perduta.

Nel caso in cui a sostenere le spese e a beneficiare direttamente della detrazione fosse il conduttore dell’immobile e non il proprietario, il trasferimento delle rate residue andrebbe anche qui a beneficio dell’erede del conduttore deceduto, ma solo se:

• Risulta formalmente erede;
• Conserva la disponibilità materiale e diretta;
• Subentra nel contratto di locazione.

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Per quanto riguarda invece il contratto di comodato, la titolarità del diritto per legge non si trasferisce agli eredi, pertanto, anche le rate residue di detrazione non potranno essere trasferite. È possibile tuttavia il trasferimento delle rate se l’erede è il comodante. Per approfondire, leggi: “Trasferimento rate detrazione: sì a eredi locatari e comodanti”

Il diritto di usufrutto, come quello di comodato, non può andare oltre la vita del soggetto. Questo significa che è un diritto che non può essere ereditato dal successore del titolare deceduto, tenendo anche conto che il titolo ha natura temporanea.

Il Codice Civile in particolare, all’art. 979 dispone che:

“La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. L’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent’anni.”

La Circolare del 2023 citata chiarisce che l’unico caso per cui l’usufruttuario possa aver diritto di ereditare le rate di detrazione non ancora beneficiate, è quello in cui l’erede sia lo stesso nudo proprietario dell’immobile.

In tal caso, il diritto di usufrutto andrebbe automaticamente ad estinguersi, e il nudo proprietario tornerebbe ad essere il proprietario assoluto dell’intero bene.

Egli potrà in quel caso – pur essendo formalmente l’erede dell’usufruttuario che ha sostenuto le spese – beneficiare delle rate residue di detrazione che rimangono da fruire, ma sarà fondamentale che conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile.