Ecobonus: demo-ricostruzione con ampliamento, cosa sapere?

L’Ecobonus concede una detrazione al 50% o 65% a seconda della tipologia di interventi di riqualificazione energetica che si intendono eseguire sugli edifici esistenti.

Gli interventi volti all’efficientamento energetico possono essere realizzati su immobili residenziali o strumentali, e possono essere conseguiti da persone fisiche, professionisti, imprese, associazioni, società.

L’agevolazione prevede che si possano portare in detrazione anche interventi realizzati su immobili che sono stati oggetto di demolizione e ricostruzione ma, in caso di ampliamento, si possono portare in detrazione solo le spese relative alla parte eccedente.

La recente ridefinizione delle categorie di interventi nel TUE (Testo Unico Edilizia) prevede tuttavia che l’ampliamento possa, in determinati casi, rientrare nella ristrutturazione edilizia e non nella “nuova costruzione”. In questo caso, l’Ecobonus può essere riferibile anche alla parte ampliata?

Vediamo di seguito come funziona l’Ecobonus per i caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento.

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Ecobonus: demo-ricostruzione e ampliamento sono distinti

La nuova definizione di “ristrutturazione edilizia”, introdotta con il DL n. 76 del 16 luglio 2020, ha comportato una totale rivoluzione in merito alla concezione di demolizione e ricostruzione con ampliamento di un immobile. Per saperne di più, leggi: “Ristrutturazione edilizia: la nuova definizione dal DL Semplificazioni”

I cambiamenti hanno riguardato non solo l’intervento in sé, ma anche l’interpretazione dell’intervento associato all’usufrutto delle agevolazioni in ambito edile. Ad oggi infatti esistono più concessioni in relazione agli interventi che si possono realizzare, e ciò non riguarda solo la fruizione del Bonus Ristrutturazione, ma anche quella degli interventi di riqualificazione energetica agevolabili con Ecobonus e Superbonus.

Con la Circolare n. 17/E del 26 giugno 2023 si ricorda, infatti, che anche in riferimento agli interventi di riqualificazione energetica agevolabili con l’Ecobonus è necessario tenere in considerazione le nuove direttive legate alla ristrutturazione edilizia.

Nello specifico, si fa presente che per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su edifici che sono stati oggetto di demolizione e ricostruzione, è possibile beneficiare della detrazione.

Per gli interventi realizzati fino alla data del 16 luglio 2020, se oltre alla demolizione e ricostruzione ci sono stati degli ampliamenti, l’intervento si configura come una “nuova costruzione” e pertanto generalmente non è ammesso l’usufrutto dell’Ecobonus, del quale si può beneficiare solo in riferimento ad immobili esistenti.

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In merito al punto sono stati forniti dei chiarimenti dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici nell’adunanza collegiale straordinaria del 16 luglio 2015 in merito a diverse questioni interpretative relative all’articolo 3, lettera d), del Testo Unico dell’edilizia.

Nello specifico, si è precisato che:

“[…] la volumetria preesistente rappresenta lo standard massimo di edificabilità, cioè il limite massimo di volume edificabile, quando si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione, per i quali la norma non consente aumenti complessivi della cubatura preesistente […].”

Il Consiglio Superiore ha però chiarito anche che gli interventi di demolizione e ricostruzione possono essere ammessi alla fruizione delle agevolazioni nel caso in cui non venga sfruttata l’intera volumetria preesistente. In particolare:

“[…] interventi di demolizione e ricostruzione che non sfruttino l’intera volumetria preesistente, ma ne ricostruiscano soltanto una quota parte […] appaiono rientrare a pieno titolo nella fattispecie della ristrutturazione edilizia, come definita a termini di legge, risultando pienamente in linea con le […] finalità.”

È possibile dunque beneficiario dell’Ecobonus per gli interventi di riqualificazione energetica su un immobile che è stato oggetto di demolizione e ricostruzione, se la volumetria è inferiore rispetto a quella preesistente.

Si precisa tra l’altro che si può usufruire della detrazione anche in caso di lavori che comportino la ristrutturazione con ampliamento, senza la demolizione dell’immobile preesistente. In questo caso si potranno includere tra le spese agevolabili solo quelle sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica conseguiti sulla parte esistente.

Viene chiarito tuttavia che non possono essere agevolabili qui gli interventi di riqualificazione energetica globale di cui alla Legge di Bilancio 2007, art. 1 comma 344, che comportano l’individuazione del fabbisogno di energia primaria annua dell’intero edificio, inclusa la parte ampliata.

Con la Circolare n. 39/E del 1° luglio 2010 è stato spiegato invece che possono essere portati a detrazione gli interventi riferiti alle caratteristiche tecniche dei singoli elementi costruttivi (pareti, infissi, ecc.) o dei singoli impianti (pannelli solari, caldaie, impianti di climatizzazione invernale, ecc.).

Questo significa pertanto che:

“Nel caso in cui con tali interventi si realizzino impianti al servizio dell’intero edificio la detrazione […], non potendo essere riconosciuta sulla parte di spesa riferita all’ampliamento, deve essere calcolata solo sulla parte imputabile all’edificio esistente.”

Per i motivi detti, il contribuente che intende beneficiare dell’Ecobonus per interventi effettuati su immobili che sono stati oggetto di demolizione e ricostruzione con ampliamento, sarà tenuto a mantenere distinte le spese relative alla parte preesistente da quelle riferibili alla parte ampliata.

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Ecobonus, Superbonus: nuova definizione di ristrutturazione, cosa cambia?

A partire dal 17 luglio 2020, viste le modifiche apportate dal primo DL Semplificazioni, viene incluso nella categoria della ristrutturazione edilizia l’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento.

In particolare, è possibile apportare modifiche a sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nonché integrare le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

L’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento può essere inteso come “ristrutturazione edilizia” solo se i lavori sono finalizzati a:

• Favorire l’accessibilità agli edifici;
• Installare impianti tecnologici;
• Conseguire miglioramenti in termini di efficientamento energetico;
• Promuovere interventi di rigenerazione urbana (solo in casi specifici previsti dalla legislazione o dagli strumenti urbanistici comunali, e solo per aumenti di volumetria).

Viste le modifiche apportate al TUE, ad oggi, nel rispetto dei limiti citati, l’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento viene riconosciuto come rientrante nella ristrutturazione edilizia, e non come “nuova costruzione”.

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Nonostante questo però viene chiarito che, in riferimento agli interventi agevolabili con l’Ecobonus, rimane ferma la regola che non consente di detrarre le spese sostenute per i lavori nella parte ampliata, nonostante l’ampliamento possa anche rientrare nella ristrutturazione.

È necessario pertanto che il contribuente che intende beneficiare dell’Ecobonus mantenga distinte tutt’oggi le spese legate alla demolizione e ricostruzione da quelle riferibili all’ampliamento.

In riferimento al Superbonus, la Circolare n. 23/E del 23 giugno 2022 ha specificato invece che:

“[…] le spese relative all’incremento di volume, a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione riconducibili alla “ristrutturazione edilizia”, per effetto delle modifiche apportate al citato articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico dell’Edilizia, sono ammesse al Superbonus […] a partire dal 17 luglio 2020, data di entrata in vigore della norma modificata.”

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