Ecobonus: ammesse unità in costruzione F/3, quali condizioni

L’Ecobonus concede la possibilità di portare a detrazione le spese legate alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti. Le percentuali concesse sono di base del 50% o del 65% a seconda degli interventi che si svolgono. Se a beneficiarne sono invece gli edifici condominiali, la detrazione può salire al 70%, 75%, 80% oppure 85%, a seconda dei miglioramenti energetici e/o strutturali raggiunti.

Possono beneficiarne tutti i contribuenti assoggettati ad IRPEF o IRES che conseguono interventi su immobili residenziali e strumentali di qualsiasi categoria catastale, purché questi immobili siano già esistenti e censiti al Catasto (o con richiesta di accatastamento già inviata).

Visto che gli immobili devono essere già esistenti, generalmente, non vengono considerati come ammissibili all’Ecobonus i fabbricati in categoria F/3 (Unità in corso di costruzione).

A questa regola esistono però delle eccezioni.

Vediamo perché, e a quali condizioni, anche gli immobili in corso di costruzione in categoria F/3 possono essere oggetto di lavori di riqualificazione energetica agevolabili.

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Ecobonus: immobili esistenti ricomprendono F/2 ed F/4

Sulla base di quanto disposto dalla disciplina che regolamenta l’Ecobonus, sono ammessi all’agevolazione gli interventi realizzati su unità immobiliari e su edifici (o parti di edifici), che siano:

• Esistenti;
• Situati nel territorio dello Stato;
• Censiti al Catasto (o con richiesta di accatastamento inviata);
• Di qualunque categoria catastale (anche rurali), compresi quelli strumentali per l’attività d’impresa o professionale, merce o patrimoniali.

La Circolare n. 36/E del 31 maggio 2007 ha chiarito che la “prova dell’esistenza” dell’edificio, può essere determinata in due modi:

1. Dall’iscrizione dell’immobile in catasto (o dalla richiesta di accatastamento inviata);
2. Dal pagamento dell’IMU, se dovuta.

Tra gli edifici esistenti che possono essere ammessi a detrazione sono ricompresi anche gli immobili in categoria F/2 (Unità collabenti) e quelli in categoria F/4 (Unità in corso di definizione).

In particolare, le unità collabenti sono incluse perché – sebbene possano essere inagibili o fatiscenti – in ogni caso sono considerati immobili già esistenti.

Le unità in corso di definizione, allo stesso modo, sono ammesse perché sono immobili esistenti, per i quali solo la destinazione d’uso e la consistenza sono in corso di definizione.

Tutto ciò porterebbe quindi all’esclusione dall’Ecobonus dei soli immobili che ricadono in categoria F/3. A determinate condizioni, tuttavia, anche le “Unità in corso di costruzione” risultano ammissibili all’incentivo.

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Ecobonus: quando sono ammesse le unità in costruzione F/3?

Nella nuova guida a tutti i Bonus Casa 2023 dell’Agenzia delle Entrate, si forniscono nuovi chiarimenti per quanto riguarda l’ammissibilità all’Ecobonus delle unità ricomprese in categoria F/3.

Possiamo leggere nello specifico che:

“A determinate condizioni l’esistenza di un edificio è riconosciuta anche qualora l’immobile sia iscritto nella categoria catastale provvisoria F/3 “unità in corso di costruzione” […].”

In questo caso, si spiega, sono ammessi tutti gli immobili in F/3 che – in passato – sono stati esistenti e accatastati.

In particolare, questo caso riguarda le unità immobiliari o edifici esistenti che sono stati inseriti nella Categoria catastale dei fabbricati in corso di costruzione, ad esempio, in seguito all’avvio di lavori edilizi che non sono mai stati terminati.

Sostanzialmente – in tutti i casi per i quali si ha la possibilità di dimostrare che l’immobile che oggi è qualificato come “in corso di costruzione” sia stato esistente e accatastato in passato – si può accedere all’Ecobonus anche per le unità in F/3.

Anche in questo caso comunque, rimane ferma la regola in base alla quale, dopo la fine dei lavori, le unità che accedono all’Ecobonus dovranno rientrare in una categoria catastale ammessa al beneficio, ovvero dovranno risultare nuovamente “esistenti”.

Attenzione, si chiarisce che – sebbene alle condizioni descritte anche gli immobili in fase di costruzione possano essere ammesse all’agevolazione – in ogni caso:

“Sono esclusi dal beneficio gli interventi, pur agevolabili per tipologia, che vengono effettuati in fase di costruzione dell’immobile”.

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Impianto esistente obbligatorio, incluse unità F/3

Ulteriori condizioni vengono ribadite anche in relazione al criterio che richiede l’esistenza di un impianto di riscaldamento.

Nello specifico si spiega che tutti gli edifici che sono interessati dagli interventi Ecobonus – inclusi quelli nelle categorie F/2, F/4 ed F/3 – devono rispettare determinate caratteristiche tecniche.

Tra queste è necessario che l’immobile abbia un impianto di riscaldamento, funzionante oppure che possa essere riattivato con un intervento di manutenzione, anche straordinaria.

Si tratta di una regola obbligatoria per tutti gli interventi agevolabili, ad eccezione:

• Dell’installazione di collettori termici solari per la produzione di acqua calda;
• Dell’installazione di impianti con generatori alimentati a biomassa;
• Dell’installazione di tende e schermature solari.

Ricordiamo che a partire dall’11 giugno 2020, la definizione di impianto esistente è stata modificata, con l’inclusione anche di caminetti, termocamini, stufe a legna e stufe a pellet tra gli impianti possibili – purché comunque siano impianti fissi.

I caminetti, i termocamini, le stufe, gli apparecchi ad energia radiante, nonché gli scaldacqua unifamiliari, che sono stati installati fino al 10 giugno 2020, possono essere ammessi all’Ecobonus solo se la somma delle potenze nominali di tutti gli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 15 kW.

Con la Circolare n. 21/E del 23 aprile 2010 è stato chiarito che – nel caso di interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali – qualora non tutti gli edifici avessero un impianto esistente, sarà possibile portare a detrazione solo la parte di spesa relativa ai lavori conseguiti nelle unità dotate di impianto.

Gli immobili collabenti sprovvisti di impianto, lo ricordiamo, possono accedere invece al Superbonus al 90% o 110%, senza l’obbligo di presentare l’APE Pre-Interventi.

È possibile beneficiare del maxi-incentivo in questi casi esclusivamente:

• Se è possibile dimostrare che, quando l’immobile è stato costruito in principio, era presente un impianto idoneo e funzionante;
• Se nell’APE Post-Interventi – da presentare obbligatoriamente dopo la fine dei lavori – si attesta che i lavori hanno comportato per l’immobile il raggiungimento della Classe energetica A.

Per saperne di più, leggi: “Superbonus 110%: il caso degli immobili F/2”