Ecobonus 110%: le pertinenze non si contano

Qualche giorno fa l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito ad un quesito posto nel corso di un videoforum che aveva come oggetto l’Ecobonus 110%.

Il richiedente aveva richiesto delucidazioni in merito al conteggio delle pertinenze nel caso di un edificio composto da massimo 4 unità immobiliari appartenenti ad un unico proprietario.

Dalle Entrate è arrivata una risposta che non ci si aspettava: in una situazione del genere, le pertinenze non si contano.

Approfondiamo di seguito.

Ecobonus 110%: possibile accedere con 4 abitazioni e 4 pertinenze?

Come ormai sappiamo, le regole per accedere all’Ecobonus 110% sono state modificate notevolmente con la Legge di Bilancio 2021. Si è reso possibile infatti per una persona fisica usufruire dell’Ecobonus 110% per effettuare lavori edilizi su un massimo di 4 unità abitative di cui è titolare o co-titolare.

Ma che cosa succede se le unità abitative sono anche dotate di locali adibiti a pertinenze, e quindi anche diversamente accatastate? Il soggetto perde il diritto a beneficiare del Superbonus visto che le unità possedute non sono 4 ma di più?

La risposta giunta dall’Agenzia delle Entrate ha messo a tacere i dubbi e le preoccupazioni. Se un soggetto intende usufruire del maxi-bonus per effettuare lavori in un edificio di proprietà con massimo 4 unità abitative, le pertinenze non sono rilevanti.

Il caso in questione riguardava una struttura con quattro appartamenti appartenenti ad un unico proprietario. Ogni unità presentava però anche un locale adibito a pertinenza. Per cui, in teoria, conteggiando semplicemente il tutto, risulterebbe che il proprietario possegga 8 locali all’interno dello stesso edificio.

Tali condizioni normalmente negherebbero del tutto la possibilità di ottenere l’agevolazione, in quanto è impossibile per un solo soggetto ristrutturare 8 unità (di cui 4 non abitative) usufruendo del Superbonus.

Più della metà dell’edificio dev’essere abitativo

Ma allora perché l’Agenzia delle Entrate afferma che le pertinenze non vadano conteggiate?

In realtà la risposta non si basa su alcuna specifica disposizione. La normativa che regola la gestione dell’Ecobonus 110% infatti non cita e non comprende casi simili.

Il Fisco però ha asserito come ai fini della verifica delle 4 unità possedute da uno stesso proprietario, le pertinenze siano irrilevanti, pur essendo locali accatastati autonomamente. La clausola da rispettare indicata dall’Agenzia è una sola.

L’edificio andrà ovviamente considerato nella sua interezza anche se presenta unità che non possono accedere al Superbonus, come avevamo già visto nel caso delle unità di lusso e dei fabbricati in fase di costruzione presenti in condominio.

Tenendo conto dell’intera struttura, per avere diritto all’Ecobonus 110% è necessario dimostrare che le unità residenziali compongano più della metà dell’edificio complessivo. In sostanza, gli immobili abitativi dovranno occupare almeno il 51% dell’edificio preso nella sua interezza.