Bonus valorizzazione edilizia per demo-ricostruzione: come funziona

Con il Bonus valorizzazione edilizia, il nostro ordinamento giuridico prevede una riduzione delle imposte per le imprese di costruzione e ristrutturazione che acquistano interi fabbricati, per poi demolirli e ricostruirli entro 10 anni con le caratteristiche richieste dalla normativa, e infine rivenderli successivamente.

Il caso che trattiamo oggi però ci mostra uno scenario differente, in cui l’impresa di costruzioni vorrebbe procedere con la vendita di una singola unità immobiliare prima che siano effettuati i lavori edilizi, per stipulare al contempo un contratto in qualità di appaltatore e poter così procedere comunque alla realizzazione degli interventi.

Tutto ciò è possibile? Lo vediamo di seguito.

Bonus Valorizzazione Edilizia: come funziona, tutti i requisiti

Il Bonus valorizzazione edilizia è un’agevolazione prevista dall’ex art. 7 del DL n. 34 del 30 aprile 2019, modificato poi dalla conversione nella Legge n. 58 del 28 giugno 2019.

Chiariamo intanto che si tratta di un incentivo valido per gli acquisti conseguiti fino al 31 dicembre 2021. Consiste appunto in una riduzione delle imposte per quanto riguarda tutti gli atti di trasferimento di interi fabbricati a favore di un’impresa di costruzione o di ristrutturazione.

Nello specifico, l’agevolazione interessa le imposte ipotecarie e catastali che, nel rispetto di ogni condizione prevista, vengono concesse nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Il Bonus valorizzazione edilizia ammette la riduzione delle imposte esclusivamente per gli atti riguardanti l’acquisto di interi fabbricati per mano appunto di un’impresa edile. Questa si impegnerà poi, entro 10 anni dall’acquisto, a conseguire una tipologia di intervento rientrante nelle categorie di:

• Ristrutturazione edilizia, anche con demolizione e ricostruzione dell’edificio (e anche con aumento volumetrico se le norme urbanistiche lo consentono);
• Manutenzione straordinaria;
• Restauro e risanamento conservativo.

A prescindere dalla tipologia di intervento che l’impresa decide di eseguire, in ogni caso, in seguito ai lavori, il fabbricato dovrà:

1. Soddisfare i criteri richiesti dalla normativa antisismica;
2. Conseguire la classe energetica NZEB, A o B.

In seguito ai lavori edilizi, la normativa prevede inoltre che l’impresa si impegni alla vendita del fabbricato ricostruito in base a due alternative:

• Il fabbricato può essere ceduto interamente con un solo atto di vendita;
• Le unità immobiliari presenti all’interno del fabbricato possono essere anche vendute singolarmente, a patto che almeno il 75% del volume dell’intero edificio (nello stato post-lavori) venga alienato.

Decadenza del beneficio: conseguenze e sanzioni

Possiamo leggere infine che, nel caso in cui anche uno solo dei requisiti citati sopra non venisse soddisfatto, la possibilità di accedere al Bonus valorizzazione edilizia decadrebbe.

Ciò, come sempre, comporterebbe per l’impresa l’obbligo di restituire la differenza tra l’importo delle imposte da pagare (senza agevolazioni) e l’importo delle imposte che invece ha pagato (usufruendo del beneficio).

Alla restituzione della differenza di importo per le imposte si aggiungono inoltre:

• Una sanzione pari al 30% del valore delle stesse imposte;
• Gli interessi di mora, che decorrono a partire dalla data di acquisto del fabbricato da parte dell’impresa.

Bonus valorizzazione edilizia: se c’è l’impegno, possibile vendere prima

Chiarito in che modo funzioni il Bonus valorizzazione edilizia, andiamo quindi a rispondere al quesito di oggi, trattato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 94 del 4 marzo 2022.

Qui si rappresenta appunto il caso di una società di costruzioni che ha acquistato un intero fabbricato usufruendo della riduzione delle imposte concessa dall’agevolazione, con rogito sottoscritto il data 29 gennaio 2021.

In base a quanto spiegato, l’impresa soddisferebbe tutti i criteri richiesti per l’accesso al Bonus valorizzazione edilizia, ad eccezione di uno.

Si fa sapere infatti che la società vorrebbe vendere una delle unità immobiliari presenti nel fabbricato, prima però dell’avvio dei lavori edilizi. Sempre in sede dell’atto d’acquisto poi, l’intenzione sarebbe quella di stipulare un contratto di appalto con l’acquirente dell’unità, in base al quale la società continuerebbe ad occuparsi della realizzazione dei lavori previsti per l’accesso all’agevolazione.

Secondo il parere delle Entrate, questa è un’opzione fattibile. In particolare per via del fatto che, contestualmente all’atto di vendita, la società si impegna a stipulare un contratto di appalto con l’acquirente per procedere con la realizzazione dei lavori.

La società assumerebbe dunque, con lo stesso atto di compravendita, sia il ruolo di venditore che quello di appaltatore e, nel suo ruolo di appaltatore, avrebbe la possibilità di realizzare gli interventi richiesti per l’agevolazione, soddisfando così tutti i requisiti per accedervi.

Chiaramente dunque, si sottintende che la vendita di una singola unità immobiliare prima dell’avvio dei lavori edilizi non sarebbe stata possibile se l’impresa non avesse assunto l’impegno di realizzare gli interventi in qualità di appaltatore.

Da ciò però ne consegue anche che la società sarà tenuta a rispettare questo ulteriore impegno, e che l’intera procedura dovrà essere chiaramente espressa all’interno dell’atto di acquisto.

Se ciò non dovesse accadere si andrebbe incontro alla decadenza del beneficio, con le conseguenze che abbiamo descritto sopra.