Bonus Ristrutturazioni per acquisto: sì a Cessione del Credito

Il Bonus Ristrutturazioni è una detrazione Irpef che viene concessa nella misura del 50% per le spese relative ai lavori di ristrutturazione, recupero, risanamento, restauro oppure anche per quelle relative a determinati interventi volti all’efficientamento energetico.

Ma non basta. Stiamo parlando qui infatti di uno tra i Bonus Casa che concede più versatilità per quanto riguarda gli interventi che possono essere eseguiti.

In quest’ottica, il Bonus Ristrutturazioni ammette anche la possibilità di acquistare un immobile che è stato oggetto di lavori ammissibili, come appunto quelli di ristrutturazione, recupero, restauro, ecc.

Di recente l’Agenzia delle Entrate ha fornito due chiarimenti molto importanti in merito all’agevolazione.

Innanzitutto, viene specificato che è possibile fruire dell’opzione della cessione del credito anche in riferimento alle spese legate all’acquisto di un immobile ristrutturato con il Bonus Ristrutturazioni. In secondo luogo poi si chiarisce che l’acquisto dell’immobile può avvenire anche prima che siano conclusi i lavori edilizi.

Approfondiamo di seguito.

Bonus Ristrutturazioni per acquisto: rogito prima di fine lavori

I chiarimenti di cui parliamo sono stati forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 565 del 21 novembre 2022.

Qui l’istante è un cittadino fiscalmente residente all’estero che rappresenta di aver stipulato, nel 2019, un contratto di compravendita per l’acquisto di un’unità immobiliare abitativa con tre relative pertinenze (cantina, posto auto, posto moto). L’effettivo acquisto, si fa sapere, è stato perfezionato nel 2020.

Le spese legate all’acquisto invece sono divise tra assegni e bonifici, che l’istante ha pagato nel corso del 2019 e nel corso del 2020.

Il soggetto fa presente che l’edificio – in cui si trova l’unità abitativa che ha acquistato – è stato oggetto di interventi edilizi di ristrutturazione che hanno comportato la modifica della destinazione d’uso del fabbricato, che da non residenziale è diventato residenziale.

A tal proposito, l’istante specifica quanto segue:

1. I lavori di ristrutturazione finalizzati alla modifica della destinazione d’uso sono stati compiuti in seguito al rilascio del primo Permesso di Costruire, avvenuto nel 2009;
2. In seguito ai lavori, l’impresa ha fatto richiesta di ottenimento del certificato di agibilità per le parti comuni dell’edificio. Il certificato di agibilità parziale, con particolare riferimento alle parti comuni quali l’involucro, i posteggi e l’autorimessa, è stato rilasciato dal Comune competente nel 2015;
3. Nel 2019, l’istante ha appunto stipulato il contratto di compravendita preliminare per acquistare una delle unità presenti all’intero dell’edificio, mentre nel 2020 ha effettivamente firmato il rogito definitivo per l’acquisto;
4. I lavori edilizi riguardanti l’alloggio che ha acquistato, compresi quelli finali di rifinitura e completamento, sono conclusi del 2020;
5. In seguito all’acquisto e alla conclusione dei lavori, l’istante ha presentato presso l’ufficio del Comune la SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità) relativa alla sola unità acquistata;
6. I lavori edilizi relativi invece all’intero fabbricato sono terminati a ottobre 2022.

Cessione del credito: ammissibile per acquisto unità ristrutturata

Il soggetto fa sapere infine che, in seguito alla fine di tutti i lavori, l’impresa costruttrice ha rilasciato all’istante una dichiarazione che attesta che l’appartamento acquistato fa parte di un edificio che è stato oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia.

Nella dichiarazione, risultante dalla documentazione integrata all’interpello, viene specificato che i lavori sull’intero fabbricato sono stati conclusi a ottobre 2022. A questo proposito, il soggetto domanda se:

• Possa beneficiare del Bonus Ristrutturazioni per le spese legate all’acquisto dell’appartamento in oggetto;
• Sia possibile beneficiare dell’agevolazione mediante l’opzione alternativa della cessione del credito d’imposta, tenendo conto che l’unico reddito che l’istante possiede è quello fondiario derivante da immobili acquistati in Italia;
• Qualora fosse concessa la cessione del credito, si chiede se l’importo del credito cedibile sia da calcolare sul prezzo complessivo di vendita, IVA inclusa, comprensivo anche delle pertinenze;
• Come anno relativo al sostenimento della spesa si debba considerare solo il 2020, in quanto nel corso di quest’anno è stato rilasciato il certificato di agibilità relativo all’unità abitativa;
• Sempre in tema di cessione del credito, si chiede infine se, essendo ormai scaduto il termine del 15 aprile 2021 (entro il quale doveva essere presentata la Comunicazione per le cessioni del credito per le spese 2020), sia possibile beneficiare dell’incentivo – sempre mediante cessione – in riferimento alle restanti 9 rate di detrazione, considerando che l’agevolazione ammette la ripartizione delle quote in 10 anni.

In risposta all’istante, il Fisco ricorda in che modo funzioni il Bonus Ristrutturazioni per l’acquisto di un immobile ristrutturato. Successivamente conferma la tesi per la quale, in presenza di tutti i requisiti imposti dalla normativa, l’istante potrà beneficiare dell’incentivo mediante l’opzione della cessione del credito d’imposta.

Bonus Ristrutturazioni per acquisto: come funziona

Il bonus ristrutturazioni per l’acquisto è un’opzione regolamentata dal TUIR, art. 16-bis, comma 3.

Nello specifico, spetta la stessa aliquota di detrazione prevista normalmente per il bonus ristrutturazioni (50% delle spese), con anche lo stesso massimale (pari a 96.000 euro). Le spese legate all’acquisto tuttavia sono condizionate dall’applicazione del coefficiente fisso pari a 25%.

Ma andiamo per gradi.

La normativa prevede che si possano portare in detrazione le spese sostenute per lavori:

“di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia […], riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari […]”

Come possiamo vedere, le condizioni per beneficiare dell’incentivo sono molto simili a quelle stabilite per il Sismabonus Acquisti.

Nel caso del Bonus Ristrutturazioni però la detrazione non si applica all’intero importo speso per l’acquisto dell’unità. Al prezzo d’acquisto complessivo si deve infatti applicare il coefficiente forfettario pari a 25%.

Il risultato che si ottiene sarà l’importo sul quale applicare poi la detrazione al 50% prevista dall’incentivo. In ogni caso, l’importo sul quale applicare la detrazione non potrà essere superiore a 96.000 euro per unità.

Acquisto immobile ristrutturato: detrazione parte dall’anno di fine lavori

Come chiarito più volte, da ultimo con la Circolare n. 28/E del 25 luglio 2022, il bonus ristrutturazioni per acquisti spetta a condizione che:

1. L’unità immobiliare sia venduta dalla stessa impresa di costruzioni (o impresa di ristrutturazioni o cooperativa edilizia) che ha eseguito gli interventi di ristrutturazione sul fabbricato;
2. Gli interventi eseguiti riguardino l’intero fabbricato, e rientrino nelle categorie del restauro, del risanamento conservativo o della ristrutturazione edilizia. Non sono ammessi soli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria;
3. La vendita o l’assegnazione dell’immobile deve avvenire entro 18 mesi dalla fine dei lavori;
4. La detrazione spetta agli acquirenti delle unità immobiliari sulla base della quota di proprietà dell’immobile, a prescindere da chi abbia effettivamente sostenuto la spesa;
5. L’importo sul quale calcolare la detrazione è da considerarsi comprensivo di IVA;
6. Nel caso l’unità acquistata abbia delle pertinenze, il futuro proprietario potrà includere nella spesa complessiva legata all’acquisto anche il costo delle pertinenze. In ogni caso, sarà necessario anche qui applicare all’importo complessivo prima il coefficiente del 25% e, solo successivamente, il 50% di detrazione spettante. L’importo massimo a cui applicare la detrazione non può superare comunque i 96.000 euro.

Riguardo poi al fatto che il contribuente abbia firmato il contratto d’acquisto definitivo prima che fossero conclusi tutti i lavori relativi all’edificio, si fa presente quanto segue.

La detrazione spetta anche se il rogito definitivo dovesse essere stipulato prima che siano conclusi i lavori sull’intero fabbricato.

Nonostante questo, visto che comunque la detrazione per l’acquisto spetta solo in riferimento alle unità che si trovano in fabbricati che sono stati oggetto di lavori conclusi, la detrazione potrà essere fruita solo a partire dall’anno d’imposta in cui gli interventi edilizi su tutto l’edificio vengono realmente finiti.

Questo significa dunque che nella Dichiarazione dei Redditi relativa all’anno d’imposta in cui sono stati conclusi gli interventi, il contribuente inizierà a fruire della prima rata di detrazione. Qui appunto, come “anno di sostenimento della spesa” dovrà essere indicato l’anno in cui sono stati conclusi i lavori.

Bonus Ristrutturazioni acquisto Cessione del Credito: cosa sapere

In merito invece all’usufrutto del Bonus ristrutturazioni per l’acquisto di un immobile mediante l’opzione alternativa della cessione del credito, l’Agenzia fa sapere che la normativa prevede questa possibilità.

In particolare, se è vero che non tutti gli interventi agevolabili con il bonus ristrutturazioni sono ammessi ai fini dell’esercizio della cessione del credito e dello sconto in fattura, per quanto riguarda l’acquisto di un immobile è necessario specificare un punto.

Generalmente la detrazione per l’acquisto di un immobile ristrutturato non rientrerebbe tra quelle che possono essere fruite mediante cessione o sconto (vedi qui quali sono i bonus che ammettono la scelta). Tuttavia, per questo “ramo” del bonus ristrutturazioni si deve considerare l’accesso alla detrazione in riferimento non solo all’acquisto in sé, ma in riferimento soprattutto alla tipologia di interventi effettuati.

In quest’ottica, gli interventi effettuati sul fabbricato che danno accesso al bonus ristrutturazioni per acquisto rientrano tra quelli appartenenti al bonus ristrutturazioni per i quali le spese possono essere oggetto di cessione del credito o di sconto in fattura.

Si tratta di un chiarimento particolarmente importante, che era già stato fornito con la Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020, e che appunto specifica che le opzioni alternative possono essere esercitate anche in caso di Bonus ristrutturazioni per acquisto.

L’istante potrà dunque, in presenza di tutti gli altri requisiti, beneficiare della detrazione per l’acquisto dell’unità sita in un edificio che è stato oggetto di ristrutturazione, esercitando la cessione del credito.

A questo proposito, si fa presente che:

• La presenza di un reddito fondiario è sufficiente a consentire l’accesso alle opzioni alternative, anche in caso di cittadini non residenti;
• Visto che i lavori sono terminati a ottobre 2022, la prima rata di detrazione relativa all’acquisto spetta con riferimento alla dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2022.

In quest’ottica, si fa presente, è errato quanto ritenuto dall’istante in merito al fatto di aver perso la prima rata di detrazione con la scadenza del 15 aprile 2021 (legata alla Comunicazione per le opzioni alternative relativa alle spese sostenute nel 2020), in quanto appunto egli dovrà considerare come anno di sostenimento della spesa quello in cui sono finiti i lavori, ovvero il 2022.

Visto quanto detto, l’istante potrà iniziare ad usufruire della detrazione, mediante la cessione del credito d’imposta, tenendo conto della data di termine legata alle spese 2022. Egli dovrà quindi inviare la Comunicazione per l’esercizio delle opzioni alternative entro il 16 marzo 2023.

Leggi anche: “Comunicazione Sconto in fattura e Cessione del credito: come si compila passo per passo”